И насчёт долга по квартире, внести ли это тоже в основной ДКП?

Это все в договор вносится без проблем...

А акт это действительно формальность

Здравствуйте, все указанные ваши требования могут быть внесены в договор. Информацию относительно счётчиков и долга по квартире можно включить в основной договор купли-продажи (ДКП). Нотариус, в свою очередь, поможет составить документ и проверит его содержание на соответствие законодательству.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ , за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Подписание акта это формальность. Но в случае, чего вы при внесении соответствующих условий в договор имеете право на возмещение, при не выполнение продавцом обязательств.

ДКП вдруг риэлтор со стороны продавца стал настаивать, что Акт приема-передачи не нужен, нотариус его не составляет, что Основной ДКП является одновременно Актом приема передачи

Указание в договоре на составление акта никак не влияет на то, что Нотариус может составить акт, это ему не трудно. Только это лишено смысла. Стороны сами в состоянии это сделать и без нотариуса. Да и удостоверять сам договор , платить лишние деньги тоже нет смысла.

Согласно ст.556 ГК РФ Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Разумеется можно в самом договоре указать, что подписание его одновременно означает и приём квартиры и акт отдельный не составляется.

Но зачем? Пусть будет приём потом квартиры отдельно по акту.

быть приложением Основного договора?

нет, не должен. Он составляется после расчета и регистрации права собственности. Кстати 3 дня мал срок, лучше 5 дней.

При подписании Основного ДКП у нотариуса мы когда должны заявить, что Акт должен быть

Как в договоре укажите, так и будет.

И должны ли мы внести в основной ДКП информацию, что продавец должен это устранить, а именно либо заменить счетчики, либо провести поверку?

Вы никому ничего не должны, Как укажите в договоре так и будет. Но заменить приборы учета не так и сложно, не нужно проводить поверку , купите новые и сами замените, вызвав управл организацию для составления акта демонтажа и ввода в эксплуатацию новых и пломбировки (она бесплатная)

Про долг можете не беспокоиться, он платится в любом случае прежним собственником (кроме капремонта)

У нотариуса могут присутствовать все, кого стороны пожелают видеть.

Здравствуйте!

Все эти условия можно внести в договор (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

Согласно ст. 456, 556 ГК РФ, передача квартиры оформляется актом, который подтверждает исполнение обязательств продавцом. Акт приема-передачи не заменяется ДКП, его отсутствие может создать риски. Требуйте включения в основной ДКП условия о составлении акта отдельно.

Обязанность продавца устранить недостатки (счетчики, долги) должна быть прямо прописана в договоре на основании ст. 475 ГК РФ. Если этого нет, покупатель не сможет взыскать расходы на замену. Долг по ЖКУ также фиксируйте в ДКП с указанием, что продавец погашает его до передачи квартиры (ст. 210, 290 ГК РФ).

На подписании у нотариуса может присутствовать любой человек (например, отец), но подписывает только покупатель (ст. 53 Основ о нотариате). Нотариус проверит дееспособность и отсутствие принуждения. Если сын действует самостоятельно, участие отца не требует отражения в договоре.

Настаивайте на акте и письменном включении всех условий в ДКП. Отказ продавца — повод перенести подписание до урегулирования спорных моментов.

Акт приема-передачи является документом, подтверждающим фактическую передачу квартиры от продавца к покупателю. Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Акт приема-передачи может быть составлен как приложение к Основному договору, либо как отдельный документ, подписываемый после регистрации права собственности. В вашем случае, поскольку в Предварительном договоре купли-продажи (ПДКП) указано, что квартира передается по акту через 3 дня после регистрации права, логично будет оформить его как отдельный документ после регистрации.

Когда заявить нотариусу о необходимости Акта? При подписании Основного ДКП у нотариуса вы можете устно уведомить его о том, что планируете подписать Акт приема-передачи после регистрации права собственности. Нотариус не составляет акт приема-передачи, он удостоверяет сам договор.

Вы можете внести в Основной ДКП пункт о том, что передача квартиры будет осуществлена по Акту приема-передачи в течение 3 дней после государственной регистрации права собственности покупателя.

Согласно ч. 4 ст. 421 ГК РФ

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422)

таким образом, относительно указанных вами условий о задолженностях, обязанности произвести замену ИПУ или компенсацию стоимости их замены вы можете внести по согласованию с продавцом в основной договор купли-продажи.

Относительно акта приема-передачи: если договором будет предусмотрена передача квартиры после регистрации договора, то акт обязателен, покольку вам необходимо подтвердить факт передачи квартиры. Такой акт является приложением к договору, но составляется в момент передачи квартиры. А поскольку сделка нотариальная, то и акт должен быть удостоверен нотариусом.

Если вы все же измените условие о сроке передачи квартиры и укажете, что квартира, ключи и все сопутствующие документы переданы до подписания договора, то составление акта приема-передачи действительно не обязательно, в таком случае в договоре указывается, что квартира передана и составление акта не требуется.

При подписания договрра с разрешения нотариуса могут присутствовать кроме продавца и покупателя иные лица.

Здравствуйте уважаемая Светлана!

В данном случае, рередача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст.556 ГК РФ).

Любые условия можно внести в договор (п. 1 ст. 420, 421 ГК РФ).

Всего доброго!

смысл идти к нотариусу и переплачивать 30-40-50 тр? Сын покупает на себя? Отлично, идет и делает ЭЦП, это стоит 2000 р. И продавец тоже делает ЭЦП. Подписывают ЭЦП оба и отправляют напрямую в Росреестр, платят только госпошлину за регистрацию права и всё!!! Никаких лишних доп услуг, и время это экономит как минимум неделю, пока нотариус или сотрудник МФЦ все это передаст в Ресстр, пока назначат регистратора, пока регистратор ознакомится с документами... И ходить никуда по жаре не надо, всё делается дистанционно, а выпуск ЭЦП занимает минут 5-7.

В самом договоре у вас все условия ответственности сторон и расторжения ДКП прописаны? Или там стандартный договор, в котором Продавец продал, а Покупатель купил, а в случае каких-то разборок - стороны идут в суд и долго пытаются доказать свою правоту?

Акт нужен, поскольку в суде вы можете сослаться на то, что Акт вы не подписывали, тк обнаружили еще какие-то недостатки. Однако, в самом ДКП тоже можно прописать, что Договор является Актом приема-передачи.

Настаивайте сейчас на замене ИПУ на воду и полной оплаты долгов.

Смотрите, квартира должна быть передана по акту приема-передачи в течение 3 дней после регистрации права.

Акт приема-передачи фиксирует состояние квартиры на момент передачи и подтверждает, что продавец передал квартиру покупателю и нет претензий сторон.

Если риэлтор утверждает, что нотариус не составляет акт, это может вызывать сомнения. В основном ДКП должна была четко прописана процедура передачи квартиры, включая необходимость акта приема-передачи.

Акт должен быть составлен и подписан обеими сторонами при передаче квартиры.

В основном ДКП целесообразно указать, что продавец обязан устранить недостатки, связанные с заменой или поверкой счетчиков воды. Это можно сделать в виде отдельного пункта, где будет четко прописано, что продавец несет ответственность за замену счетчиков или их поверку до момента передачи квартиры.

Также, если продавец имеет задолженность по коммунальным платежам, следует указать в ДКП. Продавец по договору обязан погасить все задолженности до момента передачи квартиры. Либо на себя возьмите такую обязанность, Вам решать.

При подписании основного ДКП у нотариуса должны присутствовать стороны договора, покупатель и продавец.

В вашем случае, если квартира покупается на имя сына, он должен также присутствовать на сделке.

Отец может присутствовать, как представитель, но важно, чтобы на него была оформлена доверенность от сына, если он будет подписывать какие-либо документы от имени сына (если сын совершеннолетний конечно). Если сын совершеннолетний, он сам подписывает договор.

Проверьте ДКП, чтобы были указаны все условия, включая обязательства продавца по устранению недостатков и погашению долгов.

Нотариус обязан разъяснить всем сторонам их права и обязанности.

- см. ст. 421, 454, 549, 556 ГК РФ

Здравствуйте!

Договор купли-продажи является консенсуальным, то есть содержит обязательство продавца передать квартиру и принять и оплатить ее - покупателя. Таким образом, договор никак не является актом. Составление акта не является обязательным, но сделать это очень желательно, для подтверждения исполнения договора, особенно, если дата заключения договора и исполнения не совпадают. Предусмотрите пункт , на кого ложится уплата долгов, конечно, лучше настоять, чтобы это дело завершил продавец

Нотариус не является режимным объектом, с сыном может присутствовать отец, а также продавец или его представитель.