Может ли УК отключить магнитный замок без решения собственников?

Здравствуйте, уважаемая Ирина!

В силу ст 36 ЖК РФ входная дверь в подъезд является общедомовым имуществом, за исправностью которой ответственность несет УК. Если согласно техническим документам на двери нет магнитного замка и нет решения общего собрания об установке замка, УК обязана его снять.

Входная дверь подъезда, замки, домофоны — элементы ОДПИ (общего имущества) многоквартирного дома, если установлены на двери, которая относится к общедомовому имуществу.

По ст. 44, 46 Жилищного кодекса РФ:

РЕШЕНИЯ о модернизации, установке, замене или отключении элементов общего имущества (в т.ч. установки/отключения домофона, магнитного замка) принимаются только на общем собрании собственников.

Может ли УК ПОРУЧИТЬ домофонной компании отключить замок?

Если замок (или домофон) был установлен РАНЕЕ без решения собрания:

Формально это "самовольная установка" и не считается автоматически общим имуществом, однако...

Если замок используется жителями и обслуживается по общему тарифу — отключение/снятие оборудования также должно происходить только по решению общего собрания собственников.

Управляющая компания НЕ вправе единолично поручать отключение домофона/замка— это не текущий ремонт, а распоряжение общедомовым имуществом.

Исключение: если замок ломает двери, создает угрозу безопасности, мешает аварийному доступу — УК может временно отключить/снять замок только С Актом и формальным обоснованием, а затем обязана вынести вопрос на собрание.

Может ли домофонная компания отключить замок по поручению УК?

Домофонная компания обязана действовать только на основании документов, подтверждающих решение общего собрания собственников поручение УК без такого решения юридически ничтожно.

Если компания отключает замок только по устному разрешению УК — рискует получить претензию от жильцов и привлечься за несанкционированное вмешательство в общее имущество.

Когда УК или домофонная компания могут отключить замок?

Только по решению общего собрания!

Решение оформляется протоколом, подписанным большинством собственников. В крайнем случае — в экстренной ситуации (пожар, угроза безопасности, авария), с обязательным последующим протоколированием и уведомлением собственников.

Ваш домофон не входит в состав общего имущества в случае, если домофонная система установлена в МКД после ввода его в эксплуатацию, приобретена дополнительно, при этом общим собранием собственников решение о включении такой системы в состав общего имущества не принималось. Следовательно УК не имеет прав на отключение.Сейчас необходимо направить досудебную официальную претензию в адрес управляющей компании с требованием восстановить работоспособность замка и разъяснить причины отключения. Здесь уместно сослаться на статью 161 ЖК РФ и упомянуть, что самоуправство со стороны УК недопустимо. После направления претензии обратитесь с жалобой в жилищную инспекцию, поскольку их деятельность контролируется государством (пункт 1 статьи 20 ЖК РФ).

За такие нарушение предусмотрена ответственность по части 1 статьи 7.22 КоАП РФ («Нарушение требований содержания жилых домов») либо по части 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ («Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований»), что влечет наложение штрафов на юридическое лицо.

Так как протокол собрания собственников отсутствует,то лучше повторно организовать общее собрание жильцов и зафиксировать решение протоколом.

Протокол собрания оформляется по правилам из ст. 46 ЖК РФ. В нём обязательно указывают сведения о дате и месте проведения, адрес МКД, повестку собрания, список участников, количество голосов, а также принятые решения.

Голоса большинства владельцев квартир будут решающими для дальнейшего оформления законного подключения замка.Далее с протоколом уведомите УК и напрямую обращайтесь к оператору, который и будет обслуживать домофон.

Если не будет результатов обращений, то обращайтесь в прокуратуру, либо в суд.К заявлению нужно приложить копию спорного нового протокола общего собрания.

Нет, УК не имеет права заниматься самоуправством и давать вообще какие-либо поручения оператору домофона (ст. 330 УК РФ).

Все действия с согласия Общего собрания собственников.

Как и оператор не может в одностороннем порядке отключить замок.

Между МКД и оператором обычно заключается договор (подряда либо оказания услуг).

Если речь идет о расторжении договора - по соглашению сторон либо через суд.

УК на практике отвечает за управление и содержание дома, не более того.

Если замок отключили, жалобы в прокуратуру и в ГЖИ.

- см. ст. 20, 36, 44-46, 162 ЖК РФ, ст. 309, 450-453 ГК РФ, ст. 10 ФЗ «О прокуратуре РФ»

Здравствуйте.

Согласно статьи 36 и 44 ЖК РФ, подъездная дверь с магнитным замком — это общее имущество собственников в многоквартирном доме. Распоряжаться им можно только по соглашению между собственниками, для этого нужно провести общее собрание.

Управляющая компания не может самостоятельно определять перечень услуг и работ по содержанию общего имущества. Чтобы УК могла заниматься содержанием, ремонтом или заменой домофона, необходимо принять решение о включении его в состав общего имущества и установить размер платы на обслуживание на общем собрании собственников.

Домофонная компания не может по своему желанию отключить магнитный замок, в том числе из-за неуплаты за его обслуживание. Это связано с тем, что такое действие ограничит доступ к квартирам, а домофонная компания не имеет права ограничивать права людей. Кроме того, если отключить оборудование полностью, чтобы дверь стояла открытой, пострадают добросовестные плательщики, а это запрещено законом.

Пишите претензию в УК. Жалуйтесь в прокуратуру.

Нет, управляющая организация не имеет права единолично отказываться от обслуживания или отключать магнитный замок, даже если он был установлен с нарушениями.

С момента установки и ввода в эксплуатацию магнитный замок на входной двери подъезда, независимо от того, как он был установлен, становится частью общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Это означает, что распоряжаться им (ремонтировать, демонтировать, отключать) могут только собственники по решению ОСС МКД.

Управляющая организация работает на основании договора управления и обязана содержать общее имущество в надлежащем состоянии (ст. 162 ЖК РФ). Она не имеет права самостоятельно принимать решения об изменении состава или режима использования общего имущества. Ее задача — исполнять решения собственников и обеспечивать работу оборудования.

Если замок был установлен без надлежащего решения собрания собственников (что является нарушением), это обстоятельство не дает права его отключать. Такое действие будет самоуправством, что повлечет ответственность должностных лиц по ст.19.1 КоАП РФ. Управляющая организация должна уведомить собственников о нарушении и предложить им легализовать этот объект (провести собрание, утвердить решение о его установке и включении в состав общего имущества) либо принять решение о его демонтаже.

Организация, обслуживающая домофон, может его демонтировать при наличии решения общего собрания собственников о демонтаже или отключении этого оборудования. Кроме того, снятие замка возможно в рамках действующего договора на обслуживание домофона, если в нем предусмотрено временное отключения оборудования для ремонта.

При наличии договора на обслуживание домофона исполнитель обязан исполнять обоснованные поручения исполнителя. Однако, при отсутствии решения ОСС МКД её действия по отключению оборудования могут быть квалифицированы как причинение вреда чужому имуществу и повлечь за собой гражданско-правовую ответственность по ст.1064 ГК РФ.

Если магнитный замок был установлен без решения ОСС, это может означать, что он был установлен самовольно, без надлежащего оформления и согласия всех собственников. В таком случае УК, как лицо, ответственное за содержание общего имущества, имеет право принять меры для устранения такого нарушения.

Управляющая компания несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома (часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ). Если установка замка нарушает права собственников или создает препятствия для надлежащего содержания дома, УК вправе предпринять действия для его демонтажа или отключения.

Домофонная компания действует на основании договора с УК или собственниками. Если УК поручает домофонной компании отключить замок, и это поручение соответствует законодательству и условиям договора, то домофонная компания вправе исполнить такое поручение.

Важно отметить:

Если домофонное оборудование изначально было установлено застройщиком и является частью общего имущества, то любые действия по его изменению или отключению должны быть согласованы с собственниками на ОСС. Однако, если замок был установлен без такого решения, УК может действовать для устранения самовольной установки.

В случае, если домофонное оборудование не было включено в состав общего имущества МКД, оно может являться собственностью домофонной организации. В таком случае действия по отключению будут регулироваться условиями договора между собственниками (или УК от их имени) и домофонной организацией.

Здравствуйте, Ирина!

_____

В соответствии со статьями 36 и 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), входная дверь подъезда с установленным магнитным замком относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ). Распоряжение общим имуществом, включая принятие решений о его изменении, использовании или отключении устройств, возможно исключительно на основании решения общего собрания собственников помещений (ст. 44 ЖК РФ). Управляющая компания не вправе самостоятельно поручать домофонной компании отключение магнитного замка без соответствующего решения собрания собственников, поскольку такие действия выходят за пределы ее полномочий по управлению общим имуществом.

Домофонная компания, в свою очередь, также не имеет права производить отключение магнитного замка только на основании поручения управляющей компании, если отсутствует решение общего собрания собственников, оформленное в установленном порядке. Отключение замка без согласия собственников может быть квалифицировано как нарушение их прав на общее имущество.

______

Таким образом, любые действия по отключению магнитного замка должны быть предварительно согласованы на общем собрании собственников и оформлены соответствующим протоколом, в противном случае они будут незаконными.

С уважением

Здравствуйте!

Без решения общего собрания собственников отключать магнитный замок нельзя; исключения — только авария и угроза безопасности, оформленные как меры по обеспечению надлежащего содержания общего имущества, а поручение частной домофонной компании в обычной ситуации правомерным не будет, как и исполнение такого поручения ею для полного отключения входа в подъезд.

Если замок и домофон были установлены без решения общего собрания и не включены в состав общего имущества, они не считаются общим имуществом и управляющая организация не обязана их содержать, равно как и давать распоряжения обслуживающей фирме; вопрос нужно вынести на общее собрание для включения оборудования в состав общего имущества, либо для определения дальнейшей судьбы (обслуживать, заменить, демонтировать). При этом пункт 1 и 2 Правил № 491 закрепляют, что состав общего имущества определяют собственники, а в него включается «иное обслуживающее более одного помещения оборудование», а в составе электросистем прямо указаны «автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов» (в п. 7), что предполагает их статус как общего имущества при надлежащем включении или наличии изначально по проекту. Верховный суд в деле № 305-ЭС19-7925 согласился с выводом, что оборудование автоматического запирания подъездных дверей отвечает признакам общего имущества и утрачивает свойства самостоятельного объекта, что подтверждает необходимость решать вопросы его обслуживания и смены подрядчика через механизмы управления МКД, а не частными распоряжениями.

Даже при индивидуальных договорах с жильцами домофонная компания не вправе отключать общий вход в подъезд, так как доступ к жилым помещениям и общему имуществу должен быть обеспечен всем собственникам (ключи/доступ к запирающим устройствам), а решения по работам и оплате принимаются общим собранием и обязательны для всех до отмены судом. Полное отключение замка по письму УК, минуя решение собственников и вне аварийной ситуации, создает риск предписаний ГЖИ и ответственности за ненадлежащее содержание общего имущества/ограничение доступа, о чем на практике неоднократно указывали надзорные органы.

Исключение — авария, угроза жизни и имуществу: УК обязана обеспечить безопасность и может временно остановить/обесточить устройство с последующим восстановлением и информированием, поскольку содержание общего имущества должно обеспечивать безопасность и исправное функционирование, что прямо вытекает из Правил № 491.

В Вашем случае можно провести ОСС, включить систему в состав общего имущества (если ранее не включена), утвердить подрядчика и стоимость содержания в плате за содержание, либо принять решение о замене/демонтаже; после этого УК вправе заключить/расторгнуть договор обслуживания и давать обязательные для подрядчика поручения в рамках договора и решений ОСС.