Оформление сделки по купле-продаже земельного участка.

Гадать прикажете? Приостановит - если будут законные основания - закон о госрегистрации недвижимлсти обязывает и позволяет.

Здравствуйте, Александр !

В данном Вашем случае, государственная регистрация недвижимости – процесс сложный, требующий пристального внимания не только со стороны специалистов Росреестра, но и собственников недвижимого имущества. Сделка с недвижимостью или же постановка на кадастровый учет земельного участка могут быть приостановлены государственным регистратором (Письмо Росреестра от 09.07.2021 N 14-5293-ГЕ/21 О типовых формулировках причин приостановления государственной регистрации перехода права на квартиры).

В этой связи все основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав предусмотрены ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Таким образом, с юридической точки зрения, Росреестр может приостановить оформление купли-продажи земельного участка, если только будут иметься веские основания.

В противном случае Вы вправе предъявить иск в суд и обжаловать приостановление и решать в судебном порядке (ст.218 КАС РФ).

Рад был помочь!

Если продается только участок, то нет оснований для приостановления сделки.

Привязка дома к земле: алгоритм действий и необходимость для продажи.

Для того чтобы сделать привязку дома к земле, следует обратиться в Федеральную кадастровую палату с запросом на уточнение границ земельного участка, на который зарегистрирован дом, и внесением в кадастровый план сведений об объектах недвижимости. Для этого необходимо предоставить документы на земельный участок и дом. Стоит отметить, что операции в кадастровом учете приносят определенную плату.

Для продажи недвижимости необходимо наличие у обоих объектов недвижимости (земельного участка и здания) кадастровых номеров. В случае отсутствия кадастровых номеров продажа недвижимости невозможна.

Алгоритм действий для сделки продажи недвижимости: 1. Проверить наличие кадастровых номеров для земельного участка и здания. 2. В случае отсутствия кадастровых номеров, обратиться в Федеральную кадастровую палату с запросом на уточнение границ земельного участка и внесение в кадастровый план сведений об объектах недвижимости. 3. Составить договор купли-продажи и зарегистрировать его в Росреестре. 4. Получить выписку из ЕГРН на недвижимость с новыми кадастровыми номерами. 5. Передать выписку покупателю.

В договоре купли-продажи указаны и участок, и дом, т.к. дом зарегистрирован в Росреестре и имеет кадастровый номер, но он по координатам не привязан к участку.

С 1 марта 2025 года вступили в силу новые правила оформления сделок с земельными участками. Согласно ст. 26 ФЗ «О регистрации недвижимости», теперь невозможно совершить сделку купли-продажи земельного участка без предварительного проведения межевания. Например, если вы хотите продать дом с земельным участком, но он не прошёл процедуру межевания, сделка не состоится. Новый порядок распространяется абсолютно на все случаи отчуждения земельных участков, будь то продажа, дарение или наследование.

Смотрите, в данном случае нет оснований для приостановления сделки Росреестром.

Участок и дом на кадастре, право собственности оформлено, границы определены.

Если дом имеет кадастровый номер и технический паспорт, это указывает на то, что он зарегистрирован в кадастровом учете. Однако, если дом не привязан к земельному участку, это может вызвать вопросы у Росреестра, так как все строения на участке обычно должны быть учтены и привязаны к нему.

Если приостановят сделку, привяжите дом к участку либо обжалуйте отказ через суд.

- см. ст. 421, 549 ГК РФ, ст. 16, 26 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 218 КАС РФ

Да, Росреестр вправе приостановить государственную регистрацию сделки купли-продажи земельного участка в данном случае. Это связано с наличием разночтений относительно местоположения дома на земельном участке, поскольку фактическое положение здания отличается от отображаемого на публичной кадастровой карте.

Согласно статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ («О государственной регистрации недвижимости»), основаниями для приостановления регистрации являются обстоятельства, препятствующие однозначному установлению связи объектов недвижимости друг с другом.

Такими обстоятельствами могут стать:

- отсутствие надлежащей фиксации координат границ домовладения (несоответствие сведений публичным данным);

- расхождение сведений о границах земельных участков и размещенных на них объектах капитального строительства.

Важно учитывать положения пунктов 1-2 части 1 статьи 26 указанного Закона, согласно которым регистрация может быть временно остановлена, если выявлены противоречия между заявленными правами и зарегистрированными ранее правовыми актами либо имеются препятствия к однозначному определению взаимосвязанности зарегистрированных объектов недвижимости.

Александр Викторович, добрый день!

С учетом Ваших уточнений другим юристу, поясню.

____''

В соответствии с частью 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав может быть приостановлена исключительно по основаниям, прямо предусмотренным данным законом. Среди таких оснований отсутствует положение о невозможности оформления сделки купли-продажи земельного участка по причине отсутствия привязки расположенного на нем объекта недвижимости (жилого дома) к данному участку, если дом имеет кадастровый номер и технический паспорт, а границы участка определены и отражены на публичной кадастровой карте.

Таким образом, если на земельный участок и на дом имеются актуальные выписки из ЕГРН, участок прошёл процедуру межевания, его границы определены по координатам и отображаются на публичной кадастровой карте, а дом зарегистрирован как отдельный объект недвижимости, оснований для приостановления государственной регистрации сделки купли-продажи по мотиву отсутствия привязки дома к участку у Росреестра нет. Данное обстоятельство не входит в перечень оснований для приостановления, закреплённый в статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ.

______

Обращаю Ваше внимание, что с 1 марта 2025 года вступают в силу новые правила оформления сделок с земельными участками. Согласно указанной статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ, проведение межевания становится обязательным условием для совершения любых сделок с земельными участками, включая куплю-продажу, дарение и наследование. Если межевание не проведено, государственная регистрация сделки невозможна. В Вашем случае межевание участка проведено, что подтверждается наличием актуальных координат и отражением участка на публичной кадастровой карте.

Вместе с тем, если при подготовке межевого плана сведения о жилом доме, находящемся на участке, не были отражены, это может вызвать дополнительные вопросы у регистрирующего органа, особенно если дом имеет кадастровый номер и технический паспорт. В целях минимизации рисков рекомендую проверить соответствие сведений о земельном участке и расположенном на нем доме в ЕГРН, а также при необходимости внести уточняющие сведения в межевой план.

Резюмируя, при наличии межевания, актуальных выписок из ЕГРН и отсутствии иных оснований, предусмотренных статьей 26 Федерального закона № 218-ФЗ, приостановление государственной регистрации сделки купли-продажи земельного участка по причине отсутствия привязки дома к участку маловероятно. Рекомендую дополнительно проконсультироваться с кадастровым инженером и специалистом Росреестра для исключения технических ошибок в документации.

С уважением, Д. А. Разина

Регистрация сделок Росреестром осуществляется по основаниям, указанным в статье 26 ФЗ № 218. Невыводимость дома на публичной кадастровой карте сама по себе не повод для приостановки, так как решение основывается исключительно на данных ЕГРН и документах заявителя. Причинами приостановки являются расхождения между сведениями договора и ЕГРН (например, пункт 49 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

Отчуждать земельный участок отдельно от расположенного на нём строения, если они принадлежат одному владельцу, недопустимо (пункт 4 статьи 35 ЗК РФ). При нарушении этого правила регистрация будет приостановлена и отказано в дальнейшем оформлении.

Если строение принадлежит другому лицу, продажа участка возможна, а владелец здания сохраняет право пользования землей (статья 35 ЗК РФ, статья 552 ГК РФ).

С 1 марта 2025 года появились дополнительные основания для приостановки регистрации, связанные с отсутствием сведений о границах земельных участков в ЕГРН.

Невидимость дома на публичной карте обычно вызвана отсутствием координат здания в реестре или ошибочной связью с участком. Решением проблемы становится подготовка технического плана кадастровым инженером и внесение соответствующих сведений в ЕГРН.

Минимизировать риск приостановки можно путём предварительного сравнения данных договора с актуальным содержанием ЕГРН и подготовки необходимого пакета документов, включая технический план при необходимости.

Ваши сомнения верны.

Росреестр может приостановить оформление купли-продажи земельного участка, если имеются несоответствия в документации, касающиеся привязки объектов недвижимости к земельным участкам.

В вашем случае, если ветхий дом, находящийся на участке, не привязан к участку и не виден на публичной кадастровой карте, это может стать основанием для приостановки регистрации сделки.

Основаниями для приостановки регистрации могут быть:

Несоответствие документов:

Если дом не привязан к земельному участку в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), это создает юридическую неопределенность. Росреестр обязан удостовериться, что все объекты недвижимости, расположенные на участке, правильно зарегистрированы и привязаны к нему.

Публичная кадастровая карта:

Если дом не виден на публичной кадастровой карте, это может указывать на ошибку в кадастровой документации или на необходимость дополнительного оформления.

Что необходимо предпринять:

Уточить данные в Росреестре:

Обратитесь в Росреестр с заявлением о привязке дома к земельному участку. Предоставьте все имеющиеся документы, включая технический паспорт дома, выписки из ЕГРН на участок и дом, а также любые другие документы, подтверждающие расположение дома на участке.

Межевой план:

Возможно, потребуется предоставить межевой план, который четко указывает границы земельного участка и расположение всех объектов на нем.

Техническая экспертиза:

Если есть сомнения в привязке дома к участку, может потребоваться проведение технической экспертизы для подтверждения фактического расположения дома.

Обновление кадастровой документации:

Убедитесь, что кадастровая документация обновлена и отражает актуальное состояние объектов на участке.

__________________

Почему дом «не виден» на кадастровой карте?

Причина: Нет координат объекта (так называемая «привязка объекта к местности»).

Раньше (до 2015 года) дома ставились на учет только по адресу (без точных координат).

Сейчас требования изменились (ФЗ № 218, ст. 8):

Все объекты должны иметь четкие границы (X, Y, Z — координаты).

Если дом «пропал» с карты — значит, не было внесено изменений при уточнении границ.

Может ли Росреестр приостановить сделку?

Да, может!

Причины:

Ст. 40 Закона о регистрации: «При регистрации перехода права (купли-продажи) все объекты на участке должны быть учтены».

Если дом не идентифицирован (нет координат в ЕГРН) — риск спора о границах.

Росреестр обязан проверить:

- Соответствует ли фактическое расположение дома границам ЗУ.

- И нет ли наложений на соседние участки.

_______________________

Законодательная база:

1. Федеральный закон № 218-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости":

Регулирует порядок ведения государственного кадастра недвижимости, включая привязку объектов недвижимости к земельным участкам.

2. Федеральный закон № 219-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости":

Устанавливает порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, включая требования к документам и процедурам регистрации.

Вывод:

Росреестр имеет право приостановить оформление купли-продажи земельного участка, если имеются несоответствия в документации, касающиеся привязки объектов недвижимости к участку.

Важно предпринять шаги по уточнению и корректировке кадастровой документации, чтобы устранить эти несоответствия и завершить регистрацию сделки.