Купили старый дом, оформленный как постройку 2017 года.

Question

Здравствуйте, в декабре 2024 года купили дом, по словам продавца и по выписке из ЕГРН построен в 2017 году, дом обшит снаружи сайдингом, внутри гипсокартоном, состояние стен без вскрытия не было возможности посмотреть. При вскрытии сайдинга осенью 2025 для осмотра и возможного утепления обнаружено, что половина дома из старого бревна, местами гнилого (постройки явно ранее 90 х, половина пристроена из свежего бруса) Акта приема передачи не составлялось. Возможно ли расторгнуть договор купли продажи? Каковы шансы на решение суда в нашу пользу, при отказе от досудебной претензии? (так как продавец утверждает что сам был не в курсе)

Кочетков Александр Владиленович · Accepted Answer

Расторгнуть ДКП через суд при наличии оснований.

Алекс И.И. · Answer

### Анализ ситуации Вы купили дом в декабре 2024 года. Продавец и выписка из ЕГРН утверждали, что дом построен в 2017 году. Однако осенью 2025 года, после вскрытия сайдинга, вы обнаружили, что половина дома состоит из старого гнилого бревна (предположительно постройки до 90-х годов), а вторая половина – из нового бруса. Акт приема-передачи не составлялся. Продавец утверждает, что сам не знал о недостатках. ### Возможность расторжения договора Да, расторжение договора купли-продажи возможно, если недостатки являются **существенными** и не могли быть обнаружены при обычном осмотре (скрытые недостатки). Согласно ст. 475 ГК РФ, покупатель вправе потребовать расторжения договора и возврата уплаченной суммы, если недостатки товара (в данном случае – дома) являются существенными. Для недвижимости схожие правила установлены ст. 557 ГК РФ. **Ключевые моменты:** - Недостатки скрытые: вы не могли их увидеть до вскрытия сайдинга, так как дом был обшит. - Несоответствие сведениям ЕГРН: выписка указывала на 2017 год постройки, а фактически половина дома гораздо старше. Это может быть расценено как введение в заблуждение. - Продавец несет ответственность за скрытые недостатки, даже если он сам о них не знал (ст. 476 ГК РФ). Исключение – если вы знали или должны были знать о недостатках до покупки. ### Шансы в суде Шансы на положительное решение суда **высокие**, если вы сможете доказать: 1. Факт наличия скрытых недостатков (акт осмотра, экспертиза, фотографии, показания свидетелей). 2. Существенность недостатков (гниль может угрожать безопасности, невозможность использования дома как жилого). 3. Продавец не предупредил вас о них, и вы не могли их обнаружить самостоятельно. Суд может назначить строительно-техническую экспертизу для определения возраста и состояния бревен, а также существенности недостатков. ### Рекомендуемые действия 1. **Зафиксируйте недостатки**: проведите независимую экспертизу с участием эксперта-строителя. Сделайте фото и видео. 2. **Направьте продавцу письменную претензию** с требованием расторгнуть договор и вернуть деньги. В претензии укажите, что недостатки скрытые и существенные. Приложите копии доказательств. 3. **Если претензия отклонена** – обратитесь в суд с иском о расторжении договора, возврате уплаченной суммы и возмещении убытков (например, расходы на экспертизу). Также можно требовать компенсацию морального вреда. ### Риски - Отсутствие акта приема-передачи усложняет доказывание того, в каком состоянии был дом на момент передачи. Однако вы можете ссылаться на выписку из ЕГРН и переписку с продавцом (если есть). - Продавец может возражать, что вы должны были заметить недостатки при осмотре (например, запах гнили). Но если сайдинг скрывал бревна, это вряд ли. - Срок исковой давности: 3 года с момента обнаружения недостатков (ст. 477 ГК РФ). Вы обнаружили их осенью 2025 года, так что срок не пропущен. ### Краткое резюме Вы имеете право требовать расторжения договора купли-продажи, так как обнаружены скрытые существенные недостатки, не соответствующие заявленным характеристикам. Шансы в суде высоки, особенно если провести экспертизу и грамотно составить претензию. Рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на недвижимости. Если у вас есть похожий вопрос, вы можете задать его в форме ниже.

Елесин Александр Владимирович · Answer

Договор надо видеть и т. д. Шансов мало, но есть ст. 475, ст. 476 ГК РФ.

Угрюмов Евгений Анатольевич · Answer

Нужна судебная экспертиза. А вы претензию подали?

Каравайцева Елена Александровна · Answer

Вам нужно доказать, что скрытый недостаток возник до передачи вам дома, а не после.

Медунов Сергей Константинович · Answer

шансы есть а как вы без акта регистрировали дом ?

Костюкевич Роман Геннадьевич · Answer

В любом случае нужна экспертиза, затем подавать в суд

Мельник Иван Владимирович · Answer

Нет шансов

Працко Виталий Александрович · Answer

Договор надо видеть конечно

Купили старый дом, оформленный как постройку 2017 года.

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)

Похожие вопросы

Могу ли я разобрать старую постройку старый 2 этажный дом на 8 квартир?

Могу ли я оформить дом старых построек. Дом был на деда а он умер уже как 10 лет назад.

Как оформить постройку вокруг старого дома без разрешения на строительство и будет ли это считаться досроем?

Два года назад купили старый дом 30-го года постройки, дом в собственности, а как оформлять земельный участок в собственность?

Как зарегистрировать старую постройку дома в котором проживаем и он находится на меже.

Спор о местоположении дома и старых построек - Могут ли нас заставить снести дом?

Наш дом старый (постройки 1949 г.) и имеются планы по его сносу (правда довольно отдалённые)..

Как оформить постройку дома в сельской местности, выполненную сыном на мои деньги и оплачиваемую с моей карты?

Как оформить постройку дома на территории, которая не находилась в собственности?

Как оформить постройку дома без проекта и прописаться в нем?

Суд назначил компенсацию за старые постройки при разделе жилого дома

Как правильно оформить постройку дома на участке ИЖС с двумя собственниками и разделом по кратности регистрации

Мы живем в двухэтажном доме старой постройки, дом в очень плохом состоянии, как и у кого узнать имеем ли мы право на переселение?

Как правильно оформить постройку дома на участке существующими правилами и избежать возможных проблем

Возможно ли оформить постройку дома на земельном участке, принадлежащем бывшим супругам в равных долях, на другого человека?

Последствия самовольной постройки дома в поселке - глава администрации требует оформить постройку в законном порядке

Каким образом оформить постройку в срочном порядке?

На месте старого дома мы построили новый дом, старый дом был оформлен на сына, теперь я мгу новый дом оформить на свое имя.

Мы купили квартиру дом старой постройки, счета приходят полностью за все

Купила участок лпх, а там оказался дом старой постройки в БТИ, как мне теперь оформить на себя дом.

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59