Кто будет виновником неисполнения предварительного договора купли-продажи?

Вопрос №24783498 из г. Омск
опубликован 17.10.2025, 05:31

Question

Продаю дом, нашлись покупатели, оформили задаток в предварительном договоре купли-продажи. Срок исполненья 2 месяца, именно они настояли на таком длительном сроке. Попросили ключи от дома (передача ключей оговорена в договоре), так как им срочно нужно переехать и забрали технический паспорт, мол хотят уже отметить границы участка (двор не огорожен) . Покупатели обратились в риелторское-юридическое агенство, для дальнейшего ведения сделки, месяц проверяли мой дом на чистоту, решали вопросы с их маткапиталом. После того как юрист дал добро на сделку, мол что все чисто, покупатели резко начали блокировать сообщения и звонки от их юриста и от нас. 
У меня есть подозрения что они планируют вернуть двойной задаток, так как я их честно предупреждала что у меня есть долг, но больше полутора лет его не отдавали приставам. Видимо они начали надеятся что за оставшийся месяц про меня вспомнят и наложат запрет на регистрационные действия и они обвинят меня в срыве сроков сделки! 
Подскажите пожалуйста даже если вдруг до конца срока договора наложат арест, смогу ли я доказать в суде что пока дом был без обременений, они просто без причин игнорировали и меня и юриста, добавили везде в чёрный список, писала с чужих номеров просила хоть что то ответить, но тут же блокировали, тем самым первыми начали уклонялся от сделки? 
Долг планировала отдать со сделки.
Какие должны быть мои дальнейшие действия?

Быков Игорь Борисович · Accepted Answer

Вы должны им письменно предложить заключить основной договор. Именно этого требует ч.6 ст.429 ГК РФ.

Алекс И.И. · Answer

## Разбор ситуации Вы продаёте дом по предварительному договору с задатком. Покупатели получили ключи и техпаспорт, но после одобрения сделки их юристом перестали выходить на связь. Вы опасаетесь, что из-за вашего долга (более 1,5 года не платили приставам) на дом может быть наложен запрет на регистрационные действия, и покупатели тогда обвинят вас в срыве сделки и потребуют двойной задаток. Вы хотите знать, сможете ли в суде доказать, что они первыми уклонились от сделки, и что делать. ## Правовые риски - **Задаток**: По ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны. Если ответственна сторона, получившая задаток, она обязана вернуть его в двойном размере. Если обе стороны невиновны, задаток возвращается. - **Невозможность сделки из-за ареста**: Если на момент окончания срока договора (2 месяца) на дом будет наложен запрет на регистрационные действия, вы не сможете передать право собственности. Это будет вашим нарушением, если долг возник до сделки и вы знали о нём. Однако покупатели также действуют недобросовестно: получив ключи, они блокируют контакты, что можно расценить как уклонение от сделки. - **Доказательства уклонения покупателей**: Ваша задача – собрать все возможные доказательства, что вы были готовы к сделке, а они саботировали: записи переписки (вы с чужих номеров – пишите с сохранившихся скриншотов), показания свидетелей (юрист агентства), данные об отправке писем (заказные письма с описью вложения). Если покупатели не отвечают, это может быть признано уклонением. ## Ваши действия 1. **Срочно погасите долг**. Это главное. Договоритесь с приставами о рассрочке или попросите родственников одолжить деньги. Как только долг будет погашен, снимите угрозу ареста. Если заплатить нечем – хотя бы добейтесь приостановки исполнительного производства. 2. **Зафиксируйте уклонение покупателей**. Отправьте им письменное требование (заказным письмом с уведомлением) о необходимости явиться на сделку в определённый день. Сохраняйте все попытки связаться (скриншоты, смс). Обратитесь к их юристу (если он ещё на связи) и попросите подтвердить, что покупатели блокируют вас. 3. **Запросите отсрочку сделки**. Если долг не погашен до срока, предложите покупателям продлить договор, объяснив, что вы решаете вопрос с долгом. Если они отказываются, это дополнительно укажет на их нежелание совершать сделку. 4. **Подготовьтесь к суду**. Если покупатели всё же потребуют двойной задаток, вам придётся доказывать, что они первыми нарушили договор, уклонившись от переговоров. Суд учтёт, что вы предупреждали о долге, а они согласились; также учтёт, что они забрали ключи и техпаспорт, что свидетельствует об их намерении приобрести дом, но затем без причины прервали контакт. ## Краткое резюме Даже если на дом наложат арест, вы можете оспорить ответственность за срыв сделки, если соберёте доказательства уклонения покупателей. Но безопаснее – погасить долг до окончания срока договора. В любом случае действуйте активно: фиксируйте каждый шаг, обращайтесь к юристу. Если у вас есть похожий вопрос, вы можете задать его в форме ниже.

Буланкина Светлана Николаевна · Answer

То, что люди игнорировали переписку - не уклонение от сделки.

Необходимо исходить из прописанных условий договора. И только из него, ст.420 ГК.

Юристу нужен анализ документации для распланирования Ваших дальнейших действий (и оценки уже Ваших нынешних рисков, разумеется), т.к. это не типовые документы.

Лысенко Владимир Михайлович · Answer

Здравствуйте, Александр!
Необходимо смотреть предварительный договор для ответа на Ваш вопрос.
И ещё.
В этом договоре действительно обозначена  выплаченная Вам сумма, как задаток?

Обрядин Александр Михайлович · Answer

Нужно изучать предварительный договор, какие действия стороны обязались произвести за 2 месяца. Насколько понял они сейчас живут в вашем доме. Придите к ним и под видеозапись предложите заключить договор купли-продажи, либо пусть съезжают без каких-либо возвратов задатка.

Беляева Арина Владиславовна · Answer

Здравствуйте. Первостепенно необходимо ознакомиться с предварительным договором. Без уточнений и не увидев  текст договора нет возможности дать квалифицированный ответ.

Панфилов Анатолий Федорович · Answer

Главное чтобы не было ареста в срок договора.

И до истечения срока Вам необходимо направить телеграмму о том что вы требуете прибытие для заключения сделки только в этом случае задаток останется у вас

Кто будет виновником неисполнения предварительного договора купли-продажи?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Похожие вопросы

В сентябре заключили предварительный договор купли-продажи с внесением задатка.

Последствия неисполнения предварительного договора купли-продажи без задатка, авансов и штрафных санкций

Последствия неисполнения предварительного договора купли-продажи квартиры - квартплата и неустойка

Подача иска о возврате необоснованного обогащения в рамках закона о Защите прав потребителей в случае неисполнения

Возмещение разницы в цене автомобиля и требования покупателя в случае неисполнения предварительного договора купли-продажи

Действия при неисполнении Предварительного Договора купли-продажи недвижимости без понуждений и невозврата аванса

Неисполнение предварительного договора купли-продажи

В случае отсутствия ДКП №1 у ФЛ 3, могу ли вернуть ему авто или поставить авто на учет на себя?

После продажи своего автомобиля ездили с женой на одной машине, я ждал командировку и не парился по новому авто.

Обращение в суд по делу о неисполнении предварительного договора о купле-продаже квартиры и возможные результаты

Есть разница в договоре купли продажи, от предварительного договора купли продажи?

Какие последствия могут быть, если неисполнение предварительного договора о продаже участка сельхозназначения?

Ущерб и невыполнение предварительного договора

Как наказать афериста, который не вернул задаток после неисполнения условий предварительного договора купли-продажи квартиры?

Сравнение договора купли-продажи с обременением и предварительного договора купли-продажи при продаже здания

Ответственность за неисполнение предварительного договора о продаже квартиры - административная или уголовная?

Как определить место судебного разбирательства при неисполнении предварительного договора о продаже недвижимости?

Неисполнение предварительного договора о продаже комнаты в коммунальной квартире - сроки, ответы и возможный иск

Практика признания предварительного договора купли-продажи недвижимости договором купли-продажи будущей недвижимой вещи

Есть ли какие либо меры воздействия на салон в связи с неисполнением предварительного договора по их вине

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59