Продажа дома за мат капитал с рассрочкой до полного расчета

Алина, добрый день. Ваша ситуация является крайне сложной с юридической точки зрения и сопряжена с очень высокими рисками для Вас.

Главное препятствие – доли несовершеннолетних и органы опеки

Согласно Федеральному закону от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Продажа имущества, принадлежащего несовершеннолетним, возможна только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Такое разрешение выдается, если сделка не ухудшает жилищные и имущественные условия ребенка. Как правило, органы опеки требуют, чтобы взамен продаваемой доли несовершеннолетний получил равноценную или лучшую долю в другом жилье.

Продавец не может сейчас законно продать Вам этот дом, поскольку для этого необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, что крайне сложно, учитывая длительную отсрочку выкупа и специфику использования материнского капитала.

Материнский (семейный) капитал может быть использован для приобретения жилого помещения, строительства или реконструкции, уплаты первоначального взноса или погашения основного долга и уплаты процентов по кредитам (займам) на приобретение (строительство) жилья.

Вы не сможете использовать материнский капитал для текущей аренды дома или для оплаты по предварительному договору купли-продажи, который предполагает основной расчет через 7 лет. Социальный фонд России (СФР) перечисляет средства только по факту заключения основного договора купли-продажи или договора займа на покупку жилья, где осуществляется прямое перечисление средств за объект, отвечающий определенным требованиям.

Учитывая вышеизложенные препятствия, полностью защитить Ваши интересы в этой ситуации практически невозможно, но можно использовать следующие инструменты, осознавая их риски:

Долгосрочный договор аренды жилого помещения с условием о зачете арендных платежей в счет выкупной цены.

Это договор, по которому Вы арендуете дом на длительный срок (например, на 7 лет) с ежемесячной арендной платой. В договоре можно прописать условие, что после наступления определенного события (например, достижения младшим ребенком продавца 18 лет) и заключения основного договора купли-продажи, все или часть уплаченных Вами арендных платежей засчитываются в счет выкупной цены дома.

Если договор аренды заключен на срок один год и более, он подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре (статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации). Зарегистрированный договор аренды защитит Вас от выселения продавцом в течение всего срока действия договора.

Договор аренды с правом выкупа (или с зачетом платежей) не является гарантией того, что продавец сможет и захочет продать дом через 7 лет. Если органы опеки не дадут разрешение на сделку (даже если ребенок станет совершеннолетним, он может быть признан нуждающимся в защите его прав), или продавец передумает, Вы потеряете право на выкуп.

Невозможно использовать материнский капитал для уплаты арендных платежей. Вы будете платить из собственных средств.

Условие о выкупе может быть признано недействительным, если продавец фактически не имел права распоряжаться имуществом в момент заключения такого договора (из-за долей несовершеннолетних).

Вы можете заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи, в котором обязуетесь заключить основной договор через 7 лет по определенной цене и условиям. В нем также можно зафиксировать условие о том, что арендные платежи по отдельному договору аренды будут засчитаны в стоимость дома.

Предварительный договор купли-продажи должен быть заключен в той же форме, что и основной договор (статья 429 ГК РФ), то есть в данном случае – в простой письменной форме (нотариальное удостоверение не обязательно, но крайне желательно для надежности).

Предварительный договор создает лишь обязательство заключить основной договор в будущем, но не гарантирует саму сделку купли-продажи, особенно если имеются препятствия с долями несовершеннолетних.

Предварительный договор не заменяет согласия органов опеки. Даже если через 7 лет ребенок станет совершеннолетним, он также может отказаться от продажи своей доли.

В случае отказа продавца от заключения основного договора, Вам придется обращаться в суд для понуждения к заключению договора или взыскания убытков, что может быть долгим и сложным процессом, особенно если проблема в отсутствии согласия сособственников или органов опеки.

Главный риск состоит в том, что по истечении 7 лет продавец может отказаться от продажи (например, если ребенок после 18 лет не даст согласия на продажу своей доли, или если будут новые юридические препятствия). В этом случае Вы будете вынуждены съехать, и, возможно, придется через суд требовать возврата внесенных средств (если они были засчитаны как часть выкупа).

Вы не сможете использовать материнский капитал сейчас. Через 7 лет требования к его использованию могут измениться.

Если сделка будет оформлена без учета долей несовершеннолетних и без согласия органов опеки, она может быть признана недействительной по иску органов опеки или самого ребенка в будущем, что приведет к большим проблемам.

Создать 100% надежный документ, который гарантирует Вам выкуп дома в таких условиях, практически невозможно, так как продавец сейчас не может законно распоряжаться всей собственностью из-за наличия долей несовершеннолетних детей.

Самый безопасный вариант для Вас – найти другой объект недвижимости для покупки за материнский капитал, где отсутствуют подобные обременения.

Если Вы все же решите идти на этот риск, то максимально возможная защита будет состоять в заключении нотариально удостоверенного долгосрочного договора аренды жилого помещения (с регистрацией в Росреестре), который может включать условие о зачете арендных платежей в счет будущей выкупной цены. Отдельно может быть заключен нотариально удостоверенный предварительный договор купли-продажи, фиксирующий намерения сторон и цену, но без гарантированного права выкупа из-за неустранимого сейчас юридического препятствия.

Настоятельно рекомендую обращаться к нотариусу для удостоверения любых договоров, поскольку нотариус проводит правовую экспертизу сделки и несет за нее имущественную ответственность, что, как минимум, позволит выявить все скрытые риски и обеспечит максимальную законность возможного документа