Приобретение недвижимости в Крыму иностранцем из Германии

Здравствуйте, Сергей!

Понимаю, абсурдно, НО!

Формально прямого запрета на приобретение квартиры (доли в праве на недвижимое имущество) для иностранца в Крыму нет. Однако на практике такая сделка сопряжена с высокими рисками и практически неосуществима по ряду причин, главная из которых — особый правовой режим Крыма и применимые санкции. Правовой статус Крыма и санкционное законодательство

С точки зрения российского законодательства, Республика Крым и г. Севастополь являются субъектами Российской Федерации. На их территорию распространяется действие российских законов.

Позиция международного сообщества и ФРГ. Подавляющее большинство стран, включая Германию, не признают Крым частью России и считают его временно оккупированной территорией Украины. В связи с этим Европейским союзом, США и другими странами введен санкционный режим в отношении Крыма.

Чем это грозит вам как гражданину Германии?

Нарушение законодательства ЕС/ФРГ. Любые инвестиции, финансовые операции и приобретение недвижимости в Крыму гражданином или резидентом ЕС могут быть расценены как нарушение санкционного режима.

Нарушение санкций в Германии является административным, а в ряде случаев и уголовным преступлением. Это может повлечь за собой крупные штрафы и иные правовые последствия.

Вывод №1. С точки зрения законодательства ФРГ, в котором вы проживаете, покупка недвижимости в Крыму является незаконной.

2. Российское законодательство о правовом режиме иностранцев в Крыму

Российский законодатель установил особые правила для Крыма, которые также создают для вас непреодолимые препятствия. Федеральный конституционный закон от 21.03.2014 № 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов".

Статья 4 ФКЗ № 6-ФКЗ устанавливает, что на территориях Крыма и Севастополя действуют правовые акты РФ, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ.

ФЗ от 03.08.2018 № 295-ФЗ "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя".

Этот закон кардинально меняет ситуацию. Согласно ч. 2 ст. 4 ФЗ-295, сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, расположенного на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, совершенные с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, международных организаций, а также лиц, находящихся под их контролем, являются ничтожными. К указанным сделкам не применяются правила об их оспаривании.

Вывод №2. С точки зрения российского законодательства, любая сделка по покупке вами недвижимости в Крыму будет являться ничтожной. Это означает, что она не порождает никаких правовых последствий с момента ее совершения, и суд признает ее таковой по требованию любого заинтересованного лица (например, прокурора).

3. Земельные участки

Земельный кодекс РФ, Статья 15 "Собственность на землю граждан и юридических лиц".

П. 5 ст. 15 ЗК РФ, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях...". Перечень таких территорий утверждается Президентом РФ.

Указ Президента РФ от 09.01.2011 № 26 утверждает перечень приграничных территорий. Вся территория Республики Крым и г. Севастополя включена в этот перечень.

Вывод №3. Вы не можете приобрести в собственность земельный участок в Крыму. Следовательно, покупка частного дома (который неразрывно связан с земельным участком) для вас невозможна.

Ответ на ваш вопрос о родственниках

Родственники? Рискованно, только если не заключить договор займа с залогом... Но, и тут не мало рисков.

1. Отсутствие правового титула. Вы не будете являться собственником. Все права будут формально принадлежать родственнику. В случае конфликта или недобросовестности родственника вы потеряете все вложенные средства без возможности судебной защиты, так как договор дарения или купли-продажи будет формально заключен с ним.

2. Притворная сделка. Если будет доказано, что средства внесены вами, а номинальным собственником записан родственник, такая сделка может быть признана притворной (ст. 170 ГК РФ) и также аннулирована.

3. Есть и санкционные риски для родственников. Ваши родственники, являясь гражданами РФ, также могут попасть под действие санкционных списков, если будет установлена их связь с вами и факт осуществления операций в ваших интересах на территории Крыма.