Как переделать договор найма квартиры пр смене фамилии Наймодателя?

Договор ничтожен по статье 182 ГК РФ при отсутствии полномочий. Можете заключить новый с проживающим после истечения срока. При смене паспорта достаточно дополнительного соглашения со статьей 420 ГК РФ, приложив копии свидетельства и паспорта. ЕГРН меняется отдельно.

Здравствуйте уважаемая Дарья!

В рассматриваемом случае, согласно п. 6 ч. 3 ст. 67 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

огласно ч. 2 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.

Согласно ч. 3 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

Таким образом с юридической точки зрения желательно дожидаться подписания акта приема-передачи квартиры от первого нанимателя.

Всего доброго!

Здравствуйте, уважаемая Дарья!

В соответствии со ст 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. Согласно п 123 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Применительно к данной ситуации, наниматель считается одобрившим сделку, если он оплачивал арендную плату, фактически заселился и проживал в жилом помещении, оплатил ЖКУ. Договор считается продленным до 26.11, если наниматель не уведомил заранее о прекращении договора.

Согласно ст 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Если наниматель, лицо, проживающей с ним и вы согласны, то можно заключить новый договор непомре с лицом, проживающим с нанимателем.

Смена вами паспорта не влечет необходимость заключения нового договора.

Здравствуйте, Дарья.

Согласно ст. 671 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается между собственником и нанимателем, и должен быть подписан именно тем лицом, которому адресована оферта, либо его надлежащим представителем.

______

Если договор подписан третьим лицом без доверенности, он может быть признан недействительным

_______

Вы вправе заключить новый договор напрямую с фактически проживающим гражданином после истечения срока старого договора, не инициируя процедуру признания недействительности, если прежний договор прекратил действие и стороны не возражают.

________

В период между окончанием и новым договором отсутствуют юридические основания для проживания, что может затруднить защиту Ваших интересов.

________

Замена паспорта Наймодателя не требует заключения нового договора, достаточно оформить дополнительное соглашение с новыми реквизитами. Для подтверждения изменений предоставьте копию свидетельства о браке/расторжении и новую страницу паспорта.

С уважением

1. Возможно ли заключить новый договор с фактическим жильцом после истечения срока старого договора?

Да, этот вариант является наиболее простым, безопасным и не требует обращения в суд для признания текущего договора недействительным.

Ваши действия:

Дождитесь 26.11 (даты окончания пролонгированного договора).

Заключите новый договор найма напрямую с лицом, которое фактически проживает в квартире (тем, кто подписал предыдущий договор).

Почему это лучший вариант:

Вы избегаете сложной и длительной судебной процедуры оспаривания сделки. Хотя у вас есть основания полагать, что договор может быть ничтожным (подписание неуполномоченным лицом), суд может рассмотреть ситуацию иначе, особенно если фактический наниматель (тот, чьи данные в реквизитах) знал об условиях и одобрял действия проживающего с ним лица (например, платил по этому договору).

Риски "правового вакуума":

Риск "правового вакуума" (период без договора между 26.11 и датой заключения нового договора) минимален.

Фактические отношения: Даже при отсутствии письменного договора, между вами и фактическим жильцом возникают фактические отношения найма (статьи 671, 683 ГК РФ).

Главное — обеспечить своевременную оплату за проживание и коммунальные услуги в этот период. Это подтвердит наличие договорных отношений.

Фактический проживающий несет ответственность за сохранность имущества в этот период (статья 1064 ГК РФ).

Рекомендуется заключить новый договор сразу 26.11 или 27.11, чтобы минимизировать этот период.

2. Смена паспорта Наймодателя и внесение изменений в договор

Смена паспорта (даже в связи с изменением фамилии) не требует обязательного заключения совершенно нового договора найма и не аннулирует текущий договор. Договор остается действительным, так как меняются лишь реквизиты стороны.

Что требуется:

Дополнительное соглашение: Достаточно оформить дополнительное соглашение к действующему договору найма (или к новому, который вы заключите с фактическим жильцом). В соглашении нужно указать, что в связи с изменением ФИО и/или получением нового паспорта (указать данные старого и нового паспортов, свидетельства о браке/расторжении брака), реквизиты Наймодателя в договоре теперь читаются в новой редакции.

Подтверждающие документы: для подтверждения правомерности смены реквизитов достаточно предоставить Нанимателю копию нового паспорта и копию документа-основания (свидетельства о браке/расторжении брака). Это необходимо для подтверждения вашей личности и законности владения недвижимостью.

Документ о собственности (ЕГРН):

Да, желательно поменять. Внесение изменений в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) относительно ваших новых паспортных данных и ФИО является обязательным и защищает ваши права собственности. Это не нужно делать срочно, но желательно сделать в ближайшее время после получения нового паспорта.

Для Нанимателя достаточно договора найма и выписки из ЕГРН (даже со старыми данными), так как право собственности подтверждается самой выпиской.

Смотрите, у Вас несоответствие между стороной, указанной в договоре (наниматель), и лицом, подписавшим договор (другое лицо, указанное в договоре как постоянный житель), что создает риск признания договора недействительным или незаключенным.

Вы предлагаете подождать истечения срока первоначального договора и заключить новый договор напрямую с постоянно проживающим лицом.

Заключите новый договор напрямую с фактически проживающим лицом, указанным в старом договоре.

Оформите дополнительное соглашение к новому договору, уточняя новые реквизиты Наймодателя.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

- см. ст. 421, 621, 671 ГК РФ

1. Такой договор не имеет юридической силы, то есть ничтожен, а ничтожная сделка недействительна независимо от признания этого судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

2. Ввиду вышеуказанного никакая пролонгация ничтожного договора невозможна.

2. Соответственно, любые дополнительные соглашения к такому договору будут также ничтожны.

3. Предложите свой вариант договора с правильным указанием его сторон.

4. Речь о собственности вообще не идет.

Если договор найма будет заключен на срок менее 11 месяцев - регистрации его в Росреестре не требуется.

Удачи.