Отказ в выдаче свидетельства о праве на совместную собственность из-за отсутствия долей в приватизационном документе

Здравствуйте. Эдуард!

В 1996 году действовал устаревший Закон РФ "О приватизации жилищного фонда", который допускал оформление собственности без определения долей — в виде "общей совместной собственности". Однако с 1996 года законодательство сильно изменилось.

Совместная vs. Долевая собственность:

Общая совместная собственность (без определения долей) — это режим, который по умолчанию применяется только к имуществу супругов, нажитому в браке. Для остальных случаев, в том числе для приватизированного имущества, где участвуют несколько лиц (особенно дети), действует режим общей долевой собственности.

Согласно п. 2 ст. 244 Гражданского кодекса РФ, общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Для приватизированного жилья таким исключением является только собственность супругов.

Требования Росреестра, с 1998 года и особенно после вступления в силу Федерального закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Росреестр (и, соответственно, МФЦ как посредник) требует однозначного определения размера долей каждого собственника для внесения точной записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Запись "общая совместная собственность" без указания долей для троих лиц, не являющихся только супругами, невозможна.

Технический паспорт не является правоустанавливающим документом. Указание долей в техническом паспорте БТИ не имеет юридической силы для регистрации права. Юридическую силу имеет только договор передачи жилья в собственность (или иной приватизационный документ) и свидетельство о собственности старого образца.

Вам необходимо изменить режим общей совместной собственности в общую долевую собственность с определением точных долей для каждого.

Есть два основных пути, и первый — самый простой и правильный.

Вариант 1. Заключение соглашения об определении долей (Внесудебный, рекомендуемый)

Это самый быстрый и наименее затратный способ, если все собственники согласны.

Соглашением. Все три собственника (отец, мать и сын) заключают письменное Соглашение об определении долей в праве общей совместной собственности.

В соглашении вы указываете, что размер доли каждого составляет 1/3. Это справедливо и соответствует вашему первоначальному волеизъявлению при приватизации.

Такое соглашение в обязательном порядке должно быть удостоверено нотариусом (п. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ). Нотариус проверит законность сделки и правильность оформления.

После этого вы с нотариально удостоверенным соглашением и пакетом документов (паспорта, старые документы на квартиру, квитанция об оплате госпошлины) снова обращаетесь в МФЦ.

Росреестр на основании этого соглашения зарегистрирует право общей долевой собственности и выдаст вам новые выписки из ЕГРН, где каждый будет владеть 1/3 долей.

Вариант 2. В случае, если кто-либо из собственников отказывается подписывать соглашение, или если между вами возник спор о размере долей - в судбном порядке.

Один из собственников подает в районный суд иск об определении долей в праве общей совместной собственности на квартиру.

В иске вы ссылаетесь на то, что при приватизации доли не были выделены, что препятствует государственной регистрации права в соответствии с действующим законодательством. Вы просите суд признать за каждым из трех собственников право на 1/3 долю в квартире.

Полученное решение суда будет являться основанием для регистрации. С ним вы обращаетесь в МФЦ, и Росреестр зарегистрирует доли без дополнительных соглашений.

Итак,

Соберите всех собственников и обсудите вариант с соглашением.

Обратитесь к нотариусу для удостоверения Соглашения об определении долей (1/3 каждому).

Обратитесь в МФЦ с этим соглашением и полным пакетом документов.

Получите новые выписки из ЕГРН, где будет закреплено право общей долевой собственности.