Приватизация квартиры без согласия прописанного члена семьи

Здравствуйте, Татьяна!

Без добровольного нотариального отказа одного из зарегистрированных лиц приватизация квартиры невозможна. Текущая ситуация является классическим «правовым тупиком», созданным самим законом для защиты жилищных прав граждан.

Статья 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» устанавливает фундаментальный принцип добровольности. Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность занимаемого им жилого помещения, но не может быть принужден к участию в приватизации.

В приватизации участвуют все лица, постоянно зарегистрированные в данной квартире и обладающие правом пользования ею на условиях социального найма, включая несовершеннолетних (от их имени действуют родители или органы опеки). Отказ от участия должен быть нотариально удостоверен.

В п. 8 обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с приватизацией жилых помещений (утв. Президиумом ВС РФ 24.03.2021), прямо указано: «Отказ от участия в приватизации должен быть добровольным… Принуждение к отказу от участия в приватизации не допускается». Исковое требование о «признании отказа от приватизации недействительным» или об «обязании дать согласие» удовлетворению не подлежит.

Человек, отказывающийся от приватизации, сохраняет свое право пожизненного проживания в этой квартире, даже если она будет приватизирована на других и впоследствии продана. Это право следует за квартирой и обременяет ее (ст. 292 ГК РФ, ст. 19 Закона о приватизации). Новый собственник будет обязан его соблюдать. Это делает квартиру с таким «обременением» крайне неликвидной и практически нереализуемой на рынке.

Продать квартиру без согласия проживающего будет невозможно. Любой покупатель или риелтор, увидев в выписке из ЕГРН запись об обременении в виде права пожизненного проживания третьего лица, откажется от сделки.

Принудить к отказу через суд нельзя. Основания для признания человека утратившим право пользования жильем (например, выезд на другое постоянное место жительства) очень строги и требуют неоспоримых доказательств. Простое нежелание участвовать в приватизации таким основанием не является.

Выделение доли в натуре (комнаты) в судебном порядке для последующей продажи своей доли — крайне сложная и затратная процедура, которая технически возможна не во всех квартирах (требует наличия изолированных комнат и соответствия санитарным нормам).

Пример из судебной практики: гражданка Л. обратилась в суд с иском к своей матери, брату и сестре с требованием обязать их дать согласие на приватизацию квартиры, в которой все они были зарегистрированы. Истица хотела приватизировать квартиру на себя, чтобы взять кредит под ее залог. Суды первой и апелляционной инстанций, а затем и Верховный Суд РФ отказали в удовлетворении иска (Определение ВС РФ № 5-КГ15-176). Суд указал, что право на приватизацию является добровольным, и принуждение других нанимателей к участию в ней или к отказу от нее нарушает прямой запрет закона. Суд не вправе лишать человека его законного права на добровольный выбор.

Нужно выяснить истинные причины отказа собеседника. Возможно, его беспокоит будущее, и компромиссом может стать:

Приватизация с определением долей для всех (включая несогласного), с последующим выкупом его доли другими участниками на рыночную или заранее оговоренную сумму.

Заключение соглашения, по которому в обмен на отказ от приватизации и нотариальный отказ от права проживания (что уже является сделкой) ему выплачивается определенная денежная компенсация, достаточная для решения его жилищного вопроса.

Предложение альтернативного варианта, где его интересы будут учтены (например, использование части средств от продажи на его нужды).

Если есть основания полагать, что несогласный член семьи фактически прекратил пользование квартирой (длительно не проживает, не оплачивает коммунальные услуги, имеет другое жилье), можно пытаться признать его утратившим право пользования через суд (ст. 83 ЖК РФ). Однако это сложный процесс, требующий бесспорных доказательств, и просто «отказ от приватизации» здесь не аргумент.

Не пытайтесь действовать в обход. Любые махинации с временной выпиской, давлением или подделкой документов приведут к отмене приватизации в судебном порядке и уголовной ответственности.