Замена труб отопления в квартире за счет УК

Здравствуйте!

рубы водоснабжения и отопления являются общедомовым имуществом, и ремонтировать их управляющая компания должна за свой счет.

С батареями центрального отопления все немного сложнее: если их нельзя отключить от общей системы отопления с помощью крана, то батареи также являются общедомовым имуществом, и менять их обязана УК. Но если на радиаторе установлен вентиль, с помощью которого батарею можно изолировать от общедомовой системы и заменить, не выключая отопление во всем доме — она считается личным имуществом, и менять ее придется самому.

В новостройках практически все радиаторы снабжены вентилями, а вот в старых домах, где коммуникации как раз часто нуждаются в замене, батареи до сих пор нередко являются неотделимой частью общей системы отопления.

Можно просто позвонить в УК и попросить прислать сотрудника для осмотра коммуникаций. Однако компании часто не заинтересованы в лишних расходах, и могут «забыть» о звонке или «потерять» заявку. В отличие от звонка, на письменное заявление они должны предоставить официальный ответ — проигнорировать его уже не получится, поэтому с письмом можно добиться результата быстрее.

Если ситуация аварийная, например, батарея течет или не греет, и температура в квартире ниже 12°C, УК обязана устранить проблему в течение трех дней. В этом случае нужно связаться с ней по телефону, чтобы решить вопрос как можно скорее.

В письме в свободной форме нужно описать проблему с коммуникациями и сослаться на «Правила содержания общедомового имущества», утвержденные Правительством РФ.

В течение 15 рабочих дней после получения письма УК должна направить сотрудника для осмотра трубы или батареи, либо дать письменный ответ на обращение собственника. После осмотра коммунальщики обязаны составить письменный акт обследования коммуникаций.

Если представители УК установят, что батареи не входят в состав общего имущества, работают исправно, либо срок их эксплуатации еще не закончился, то в замене откажут. Причина отказа должна быть зафиксирована в акте.

Если же для замены батареи или трубы есть основания, то оно также будет отражено в акте осмотра.

В случае дальнейшего бездействия можно пригрозить УК жалобами в жилищную инспекция, суд или администрацию района.

Ситуация у Вас типичная для старого фонда после установки общедомового учета. Проблема в том, что тепловые сети считают тепло по наружной температуре, а фактическая температура в квартирах зависит от состояния внутридомовых систем, батарей, стояков и утепления конструкций. Если система дома изношена, то перерасход тепла ложится на жильцов, а комфорта нет.

Законодательство дает два важных момента. Первое. УК отвечает за надлежащее содержание общего имущества. Радиаторы отопления, стояки и запорная арматура относятся к общему имуществу, если они не были отделены на индивидуальную систему за счет собственника. Следовательно, обязанность по ремонту и замене лежит на УК, а не на собственнике. Возраст дома и отсутствие замены 40 лет подтверждает необходимость капитальных мероприятий. Второе. Требование к температурному режиму установлено СанПиН и должно обеспечиваться независимо от наружной температуры. В жилых комнатах температура должна быть не ниже 18 градусов, в угловых не ниже 20. Несоответствие является нарушением.

Что делать. Сначала фиксируется несоответствие температуры. Это делается актом. Акт составляет УК по Вашему заявлению. УК любит уклоняться, поэтому желательно направлять заявление письменно и под входящий номер. Измерение температурного режима проводится в соответствии с методикой. Если УК не игнорит, допускается привлечение жилищной инспекции, которая обязана фиксировать нарушение. После фиксирования факта низкой температуры требования ремонта или замены радиаторов становятся юридически обоснованными, так как причинно связаны с невыполнением норм содержания.

Если батареи утратили теплоотдачу или забиты, УК обязана заменить их за счет средств, формируемых на содержание и ремонт. Наличие общедомового счетчика и повышение платы усиливает Ваши позиции, так как Вы оплачиваете тепловую энергию, которую не получаете в виде комфортной температуры.

Отдельно по межэтажным швам. Швы в многоквартирном доме также относятся к общему имуществу. Их продувание и промерзание является дефектом, который подлежит устранению УК. Если УК бездействует, жилищная инспекция выдаст предписание. После этого ремонт выполняется уже в принудительном порядке.

В конечном итоге работает последовательность: заявление в УК, акт, фиксация нарушения, жилищная инспекция, предписание, исполнение. Если и после этого УК не выполняет ремонт, далее идет суд.

Вам надо подать письменное заявление в УК. В нём необходимо описать ситуацию и попросить осмотреть батареи и в случае необходимости заменить их.

В вашем случае следует обратиться с заявлением (ст. 2 Федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан") в надзорный орган - Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ). В нем подробно изложить все обстоятельства дела, приложить документы, подтверждающие ваши доводы, указать, что вы конкретно хотите от надзорного органа.

Заявление может быть написано в свободной форме. Тем не менее, рекомендую в заявлении сослаться на конкретные нормы права, которые обосновывают вашу правовую позицию. Иначе велика вероятность получить от ГЖИ "отписку", а не решение проблемы.

В случае, если ответ вас не удовлетворит, он не будет законным и обоснованным, проблема не будет решена, следует обратиться с заявлением на бездействие ГЖИ в Прокуратуру (ст. 10 Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1 (ред. от 24.07.2023) "О прокуратуре Российской Федерации"). Если вопрос опять не будет решен - в суд, в порядке ст 131, 132 ГПК РФ.

Для детальной консультации необходимо более подробно знакомиться с обстоятельствами вашего дела. Обращайтесь в личные сообщения.

Можно просто позвонить в УК и попросить прислать сотрудника для осмотра коммуникаций. Однако компании часто не заинтересованы в лишних расходах, и могут «забыть» о звонке или «потерять» заявку.

претензия их собственнику - ст 209-210 ГК РФ в помощь -то есть УК и жалоба в ГЖИ и прокуратуру и при неудовлетворении иск в суд