Какие последствия отсутствия договора аренды при проверке налоговой?

Для вашей свекрови (собственницы помещения) отсутствие договора аренды при фактическом использовании помещения вашим ПВЗ создает налоговые риски. Налоговая вправе доначислить налоги, исходя из рыночной стоимости арендной платы, на основании статьи 40 и 105.3 Налогового кодекса РФ. Ей могут быть доначислены НДФЛ (13% с предполагаемого дохода) и, возможно, пени и штраф по статье 122 НК РФ за неуплату налога. Доказать безвозмездность в отношениях между взаимозависимыми лицами (а вы таковыми являетесь) крайне сложно. Предоставленное вами письмо не обладает юридической силой договора и вряд ли будет принято как надлежащее подтверждение.

Для вас как для юридического лица или ИП, ведущего деятельность в этом помещении, отсутствие договора является нарушением. Вы не сможете подтвердить законность размещения ПВЗ и обоснованность расходов (коммунальные платежи, эксплуатационные расходы), если они проходят по вашим документам. Это может привести к доначислению налогов вам и рискам при проверках Роспотребнадзора, МЧС и иных органов.

Вам необходимо срочно урегулировать этот вопрос. Оптимальный путь — заключить официальный договор аренды. Вы можете установить в нем минимальную, чисто символическую арендную плату (например, 1000 рублей в месяц), что снизит налоговую базу для свекрови, но создаст юридически корректные отношения. Все платежи должны проводиться безналично. Либо оформить договор безвозмездного пользования, но для взаимозависимых лиц налоговые риски остаются. В ответ на запрос налоговой можно предоставить пояснения с приложением имеющегося письма и указать, что в настоящее время оформляются надлежащие документы. Игнорировать запрос нельзя. Рекомендую оперативно обратиться к налоговому консультанту для подготовки ответа и минимизации последствий, так как штрафные санкции могут быть существенны.

Не хотите документы составить?

Иначе могут придумать штраф, типа налог не платили и т. д.

Готовы оспаривать по ст. 138 НКРФ и далее?

Здравствуйте, Татьяна! Лучше в такой ситуации не делать никаких договоров задним числом, в т.ч. договора безвозмездного пользования (ст.689 ГК РФ), т.к. налоговая может посчитать по аналогии с дарением, что имеет место реализация и доначислить свекрови НДС, т.к. она на общей системе налогообложения. Если потребуется дать объяснения, то так и объяснить, что никаких договоров нет, родственники их между собой заключать не обязаны, если свекровь позволила пользоваться просто помещением, находящемся в ее собственности, т.е. по сути это собственность семьи. Это позволит избежать начисления налогов на свекровь.

Статья 689. Договор безвозмездного пользования

1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.

3. К договору безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия применяются также правила, предусмотренные статьей 609 настоящего Кодекса.

Сделать нормальный договор безвозмездного пользования и предоставьте

Здравствуйте уважаемая Татьяна!

В данном конкретном Вашем случае, будцт "доначисления" налогоплательщику-арендодателю налог на прибыль и НДС, налоговый орган исходил из того, что доходы арендодателя должны рассчитываться на основании договора аренды, зарегистрированного в установленном порядке, а не на основании дополнительных соглашений, которые не были зарегистрированы, а потому не имеют юридической силы.

Но возможно признать неправомерным доначисление НДС и налога на прибыль, суд указал, что по смыслу ст. 54 НК РФ налоговые последствия влекут не сами гражданско-правовые сделки, а совершаемые в их исполнение финансово-хозяйственные операции, отражаемые в бухгалтерском учете.

В случае если налогоплательщик и его контрагент в своих отношениях применяли дополнительные соглашения, несмотря на отсутствие их государственной регистрации, налоговые последствия их деятельности должны рассчитываться на основании этих дополнительных соглашений (Письмо Минфина России от 23.11.2015 N 03-07-11/67890, Решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.05.2008 N А40-7918/08-109-27).

В противном случае придётся решать спор с налоговой в судебном порядке (ст.218 КАС РФ).

Всего доброго!

Здравствуйте. Татьяна!

Главная проблема заключается не в отсутствии договора как документа, а в отсутствии декларирования доходов и уплаты налогов.

В данном случае налоговые органы руководствуются п. 1 ст. 105.1 Налогового кодекса РФ, подозревая наличие необоснованной налоговой выгоды от сделки между взаимозависимыми лицами (вы и свекровь) по цене, не соответствующей рыночной (нулевой арендной плате). Также нарушается ст. 210 НК РФ, так как полученный доход от сдачи имущества в аренду (пусть и без оплаты) подлежит декларированию и налогообложению, если не подпадает под льготы.

Налоговая вправе доначислить налоги, пени и штрафы. Однако ситуация поправима, и ваша главная задача — перевести отношения в правовое поле и сотрудничать с проверяющими.

1. Последствия для свекрови (собственника):

Налог на доходы (НДФЛ): Налоговая может доначислить НДФЛ (13%) с рыночной стоимости аренды за все время использования помещения (более 2-х лет), рассчитанной по их внутренним методикам.

Штраф: Штраф за неуплату налога (ст. 122 НК РФ) — 20% от неуплаченной суммы.

Пени: Начислят пени за просрочку уплаты налога за каждый день.

Подозрение в незаконной предпринимательской деятельности: Могут возникнуть вопросы, если помещение используется для бизнеса (ПВЗ), а доходы не декларируются.

2. Последствия для вас (пользователя):

Риски ниже, но возможны:

Невозможность учесть расходы на аренду: Для целей налогообложения вашего ПВЗ вы не сможете законно отнести арендную плату к расходам, так как официально ее не платите и нет договора.

Признание сделки притворной: В худшем случае налоговые органы могут попытаться оспорить "безвозмездность" и доначислить налоги и вам как получившему экономическую выгоду.

План действий:

1. Не игнорировать запрос Молчание будет расценено как отказ от сотрудничества и ухудшит положение.

2. Подготовить письменный ответ в ИФНС. Не нужно врать или выдумывать. Составьте объяснительную записку, где честно изложите ситуацию: помещение используется для организации пункта выдачи заказов (ПВЗ) на безвозмездной основе в рамках семейных отношений, договор в письменной форме не заключался ввиду отсутствия денежных расчетов. Приложите то самое письмо от свекрови как подтверждение характера пользования.

3. Предложить решение. В ответе укажите, что готовы оформить отношения документально.

Предложите на выбор налоговой:

• Оформить договор безвозмездного пользования (ссуды) на будущее, что полностью соответствует вашей ситуации.

• Заключить договор аренды с минимальной (номинальной) арендной платой (например, 1000 руб. в месяц) для формального соблюдения требований о возмездности.

4. Подготовить документы retroactively (задним числом) Это самый важный и эффективный шаг. Немедленно составьте и подпишите со свекровью:

• Договор безвозмездного пользования (ссуды) на весь прошедший период и на будущее.

• Акт приема-передачи помещения (можно с датой начала пользования).

• Дополнительное соглашение (если нужно) о том, что стороны подтверждают отсутствие денежных расчетов за прошедший период. Эти документы представьте в налоговую как доказательство, что вы приводите все в соответствие с законом.

5. Рассчитать и уплатить минимальные налоги (при необходимости).

Если налоговая настаивает на доначислении НДФЛ, часто выгоднее добровольно декларировать минимальный доход (по номинальной ставке аренды), уплатить с него 13%, пени и небольшой штраф, чтобы закрыть вопрос. Это дешевле, чем доначисление по рыночной цене.

Вы можете задним числом оформить договор аренды безвозмездного пользования.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

А также составить акты приема-передачи.

Такой договор не подлежит регистрации.

Никаких налоговых доначислений здесь не будет.

- см. ст. 421, 689 ГК РФ

Добрый вечер, Татьяна.

1)Согласно ст. 217 НК РФ, Доходы в виде имущества, полученного в порядке дарения, не облагаются НДФЛ, если даритель и получатель являются членами семьи или близкими родственниками.

-Вы (невестка) и свекровь (даритель) не являетесь близкими родственниками по Семейному кодексу РФ.

-Налоговый орган может расценить безвозмездное пользование коммерческим помещением как доход в натуральной форме для вас (как выгоду от сбережения на аренде) и как безвозмездную передачу права пользования со стороны свекрови. -Если налог на доход не уплачен, свекрови грозит штраф и доначисление НДФЛ (13%) от рыночной стоимости арендной платы за все 2 года.

2)Налоговая инспекция требует документы, подтверждающие экономическую обоснованность операций. Отсутствие договора и актов передачи делает всю операцию неформализованной и позволяет налоговой интерпретировать ее как безвозмездную передачу (дарение в натуре), что влечет налоговые риски разумеется.

3)Необходимо оформить документы задним числом, хотя сами понимаете, такой совет от юриста неправомерный, но к сожалению иногда нужно....

4)Поскольку это близкие родственники (свекровь и невестка), договор ссуды между вами (физическими лицами) не влечет НДФЛ для вас (как для получателя выгоды) при условии, что в договоре четко указано, что он безвозмездный.

- Поскольку договор безвозмездный, свекровь не получает дохода, и НДФЛ ей платить не придется.

5)Касаемо ответ для налоговой, готовить нужно пакет документов:

-Копия Договора безвозмездного пользования.

-Акт приема-передачи помещения

6) В сопроводительном письме укажите, что с момента начала пользования помещением (дата) между свекровью (Ссудодателем) и вами (Ссудополучателем) был заключен Договор безвозмездного пользования (ссуды), в соответствии с которым помещение передано вам в пользование безвозмездно. Приложите копию этого договора и акта.

7)Поскольку вы являетесь не близким родственником, налоговая могла расценить экономию на аренде как доход в натуральной форме, подлежащий налогообложению (ст. 212 НК РФ).

-Однако, если вы оформите это как договор ссуды (безвозмездного пользования), доход в натуральной форме у ссудополучателя (вас) не возникает, а ссудодатель (свекровь) не получает дохода. Соответственно, не возникает обязанности платить НДФЛ ни у кого.

Добрый день!

В вашей ситуации безвозмездное пользование помещением от свекрови (как физлица близкому родственнику) не считается доходом, подлежащим налогообложению, поэтому налоговая проверка свекрови вряд ли приведет к штрафам за неуплату НДФЛ.

Запрос документов от вас — это стандартная процедура для подтверждения отсутствия скрытой аренды с доходом, но отсутствие договора и платежей не влечет прямых санкций для вас как арендатора.

Налоговая может классифицировать передачу как безвозмездное пользование (ст. 689 ГК РФ), где дохода нет, если подтвердится родственная связь и отсутствие платежей — штрафов для свекрови не будет.

Если они усомнятся (например, сочтут скрытой арендой), свекровь рискует штрафом 20% от неуплаченного НДФЛ (если бы доход был) плюс пени, но для родственников это редкость без доказательств платежей.

Уголовная ответственность маловероятна, так как суммы дохода близки к нулю.

Заключите сейчас простой договор безвозмездного пользования (форма свободная, нотариус не нужен) и акт приема-передачи, чтобы задним числом (с датой письма) передать в налоговую — это защитит всех.

Здравствуйте, Татьяна.

______

В Вашей ситуации ключевое: не оформлять ничего «задним числом», в том числе договор безвозмездного пользования по ст. 689 ГК РФ.

_______

Любые документы, датированные прошлыми периодами, особенно составленные сейчас под запрос налоговой, объективно могут быть восприняты как фиктивные, что создаёт риск для свекрови и для Вас.

________

Юридически допустима ситуация, когда помещение фактически предоставлено в безвозмездное пользование близким родственникам без формального договора аренды и без оплаты. Само по себе отсутствие договора аренды и платежей не образует автоматически обязанности по уплате НДФЛ с «вменённой» арендной платы у свекрови. Налог на доходы уплачивается с реально полученного дохода (ст. 41, 209, 210, 208 НК РФ). Если оплаты не было и не предполагалось, объекта обложения по НДФЛ у свекрови нет.

_______

С точки зрения гражданского законодательства, пользование помещением возможно и без письменного договора, если фактически допуск к имуществу был предоставлен собственником, а отношения носят семейный, доверительный характер. Безвозмездное пользование урегулировано главой 36 ГК РФ (ст. 689–701 ГК РФ), но несоблюдение письменной формы не делает такие отношения автоматически незаконными, особенно между родственниками, при отсутствии спора и коммерческого интереса.

Ваши действия сейчас:

1) Ничего не подписывать задним числом и не «дорисовывать» платёжные документы. Это может повлечь налоговые и иные риски, вплоть до оценки как искажения сведений.

2) Подготовить пояснения в налоговую от имени свекрови (при необходимости — и от Вас), в которых прямо указать:

– помещение принадлежит ей как физическому лицу;

– она безвозмездно допустила Вас (родственников) к пользованию помещением;

– договор аренды не заключался, арендная плата не взималась и не предполагается;

– доходов от сдачи помещения в аренду она не получала;

– ранее было только письменное «письмо-разрешение» в свободной форме, не являющееся договором аренды.

В пояснениях можно сослаться на то, что отсутствие дохода означает отсутствие объекта налогообложения по НДФЛ (ст. 208, 209, 210 НК РФ). При этом само по себе предоставление имущества родственникам безвозмездно не запрещено законом и может квалифицироваться как фактическое безвозмездное пользование (гл. 36 ГК РФ), но формальный договор не заключался и не подлежит «доделыванию» задним числом.

Налоговая в таких ситуациях, как правило, проверяет, есть ли фактическая аренда и получение дохода. Если Вы не платили и доказательств обратного нет, налогооблагаемого дохода у свекрови нет. Максимум, что может быть — требование дать письменные пояснения и при необходимости представить имеющееся «письмо-разрешение» как подтверждение безвозмездного характера пользования.

Для подстраховки на будущее можно заключить нормальный договор безвозмездного пользования на текущую дату в письменной форме (ст. 689 ГК РФ), но не датировать его прошлыми числами. Это будет законно и снизит вопросы налоговой в дальнейшем.

Нормы, на которые целесообразно сослаться:

– ст. 41, 208, 209, 210 Налогового кодекса РФ (доход как объект налогообложения по НДФЛ);

– гл. 36, ст. 689 ГК РФ (договор безвозмездного пользования — ссуда).

Всех благ Вам 🌹

По закону передача имущества в аренду даже родственникам требует обязательного документального оформления. Без договора налоговая служба вправе расценить ситуацию как сокрытие доходов и уклонение от налогов.

Для физических лиц сдача недвижимости в аренду считается доходом, подлежащим налогообложению по ставке 13% (статья 228 Налогового кодекса РФ).

Последствия могут включать:

- доначисление НДФЛ за весь период пользования помещением,

- начисление пени за просрочку уплаты налога,

- штраф за непредставление декларации (до 20% от суммы неуплаченных налогов),

- административную ответственность за отсутствие регистрации предпринимательской деятельности (при систематичности дохода).

Подготовьте задним числом простой письменный договор безвозмездного пользования имуществом (договор ссуды), подписанный обеими сторонами. Такой договор возможен между близкими родственниками и освобождается от налогообложения (статья 689 Гражданского кодекса РФ).

Составьте акт приема-передачи помещения датой начала фактического использования.

Свяжитесь с проверяющим сотрудником налоговой службы, поясните ситуацию и представьте подготовленные документы.

Татьяна, согласно Гражданскому кодексу РФ, глава 36, ст. 689–701, договор безвозмездного пользования — это соглашение, по которому ссудодатель передаёт вещь в пользование ссудополучателю без оплаты, а тот обязуется вернуть её в обусловленном состоянии. Даже если договор не оформлен письменно, отношения могут считаться возникшими, если есть фактическое пользование имуществом.

Однако отсутствие документа затрудняет фиксацию условий: срока, обязанностей сторон, порядка расторжения и других важных деталей.

Письмо свекрови не заменит полноценный договор, так как в нём, вероятно, не прописаны все существенные условия, например, срок пользования, обязанности по содержанию помещения, порядок возврата. Акт приёма-передачи также не оформлен, что может осложнить доказывание факта передачи помещения и его состояния на момент передачи.

Свекровь пусть далее продолжает платить налог на имущество, так как право собственности не переходит к вам.

Если налоговая заподозрит, что безвозмездная передача прикрывает возмездную сделку, например, аренду, это может привести к доначислению налогов, штрафам и другим последствиям. Косвенными признаками возмездности могут считаться оказание вами услуг свекрови, оплата коммунальных услуг за неё или другие действия, которые можно интерпретировать как оплату пользования помещением.

Если вы используете помещение для предпринимательской деятельности, например, для ПВЗ, налоговая может расценить безвозмездное пользование как доход в натуральной форме. В этом случае вам придётся учитывать рыночную стоимость аренды аналогичного помещения в качестве дохода, что повлечёт налоговые обязательства.

Вам необходимо оформить договор задним числом. Лучше сделайте это с даты фактической передачи помещения. В договоре укажите:

- ФИО и паспортные данные сторон;

- подробные характеристики помещения: адрес, площадь, кадастровый номер и т. д.;

- срок пользования, если он не определён — указать, что договор бессрочный;

- условия использования помещения;

- обязанности сторон, например, кто несёт расходы на содержание, ремонт;

- порядок расторжения договора.

Также оформите акт приёма-передачи, где будет зафиксируйте состояние помещения на момент передачи.

Подготовьте объяснения для налоговой. Если проверка уже началась, нужно письменно изложить обстоятельства: объяснить, что помещение передано безвозмездно, указать дату передачи, описать условия использования. Приложите к объяснению оформленный договор и акт.

Проверьте наличие косвенных признаков возмездности. Убедитесь, что нет документов, платежей или действий, которые могут быть истолкованы как оплата пользования помещением, например, чеки на оплату коммунальных услуг за свекровь, договоры на оказание ей услуг и т. п.

Если налоговая установит признаки притворной сделки, ей могут доначислить налоги, пени и штрафы. В крайних случаях возможно привлечение к ответственности за нарушение налогового законодательства.

Если помещение используется в предпринимательской деятельности, отсутствие договора может привести к начислению налогов на доход в натуральной форме, штрафам и другим санкциям.

Удачи Вам.