Приватизировать гараж

Требуется признание гаража бесхозяйным через суд, затем приобретение права собственности на основании решения суда.

Никак, не фантазируйте излишне

Здравствуйте!

Как известно, сам Закон № 79-ФЗ, устанавливающий правила гаражной амнистии был подписан и официально опубликован еще 5 апреля 2021 года. Пауза в несколько месяцев до его вступления в силу вполне очевидно необходима для того, чтобы все заинтересованные лица смогли ознакомиться с его текстом, а органы власти успели проработать необходимые процедуры взаимодействия с гражданами.

Следует также обратить внимание, что правила гаражной амнистии могут быть сформулированы не только в Законе № 137-ФЗ, но и в соответствующих законах субъектов Российской Федерации, которые еще только предстоит принять.

К примеру, согласно ч. 1 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ, законом субъекта Российской Федерации "может быть предусмотрен перечень документов, которые могут быть представлены гражданином для подтверждения соответствия земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности". В отсутствии такого конкретизирующего перечня такие документы будут определяться в соответствии с общими требованиями ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ.

Так, если обратиться к ч. 1 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ, то можно сделать поспешный вывод, что правила о гаражной амнистии могут быть применены только в отношении гаражей в виде капитальных строений. Однако в ч. 14 ст. 3.7 указанного закона оговорены и условия, при соблюдении которых, право на получение земельного участка бесплатно предоставляется и обладателям гаражей, не являющихся объектом капитального строительства.

Удачи

Прежний хозяин на основании чего владел гаражом?

Добрый вечер, Мирослав.

1)Начнем с того, что Вы не являетесь законным владельцем гаража.

-С разрешения Председателя и согласия Правления”, вы сами понимаете, это не является основанием для возникновения права собственности. Председатель и Правление не имеют права передавать вам собственность другого человека. Они могут лишь предоставить вам временное пользование с разрешения владельца, но не его собственность.

- Сам факт взлома чужого имущества, даже с разрешения Председателя, может иметь негативные юридические последствия для всех участников.

-Касаемо того, что вы оплатили все долги, это даёт вам право требовать возмещения этих расходов от хозяина гаража, но не даёт право собственности.

2)В теории, можно через признание права собственности в силу приобретательной давности.

-Это единственный законный путь, который может привести к оформлению гаража на вас, но он требует соблюдения строгих условий ст. 234 Гражданского кодекса РФ

-Вы можете приобрести право собственности на имущество, если добросовестно, открыто и непрерывно владеете им как своим собственным в течение 15 лет, однако в вашем случае 9 лет, в чем убудет сейчас сложность...Нужно ждать...

3)Разумеется изначально выкупить, но так как владельца нет, то это тоже не вариант.

4)Я не хочу вас обнадеживать, но перспективы сейчас никакой нет.

Вам нужно начать с росреестра, получить выписку о праве собственности на объект. Если Вы оплатили долги за 9 лет, они вполне могут соотноситься со стоимостью самого гаража. Поэтому можно с выпиской и справкой председателя гск обратиться в суд за признанием права собственности, но в зависимости от выписки будет или признание бесхозяйным, или признание зарегистрированного права отсутствующим (постановление пленумов Верховного суда и Высшего арбитражного суда от 29.04.10 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Здравствуйте, Мирослав Павлович! Во владении и пользовании гараж уже у Вас "с разрешения Председателя", что в принципе незаконно, т.к. распоряжаться (в т.ч. сдавать в аренду) вправе только собственник. Согласно ст.209 ГК РФ:

Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

И если уж у кого и есть право на приобретение в собственность гаража, так это у того, кто им бы владел как своим собственным на протяжении 15 лет. Согласно статье 234 ГК РФ:

Статья 234. Приобретательная давность

1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя.

Однако Вы под эту ситуацию не подходите.

Гараж- металлический. Пропуск-книжка в гаражный кооператив с отметками о ежегодной оплате, заверяемой подписями бухгалтера-кассира и штампами - мне выдана. такого же образца, как всем членам кооператива.

Гараж металлический. Пропуск-книжка с указанием улицы и номера гаража, где отмечаются платежи - мне выписана администрацией на мое имя, такого образца, как и у всех членов кооператива. Мной оплаченные квитанции о погашении долгов и ежегодные и на целевые, мной оплаченные взносы, - также в наличии. ...Та понимаю - что сначала суд "о признании бесхозяйным", а потом процедура приобретения права собств., на основании решения суда...

Вам сперва надо уточнить статус гаража.

Есть ли право собственности на гараж?

Если да, это должно быть отражено в выписке из ЕГРН.

Многие гаражи оформлены только членскими книжками, а не как отдельная недвижимость в Росреестре.

На кого оформлен гараж? Если был выдан ордер (свидетельство), они оформлены на прежнего члена кооператива.

Кооператив обязан попытаться найти владельца (через письма по последнему адресу, публикации на доске объявлений, уведомления). Если владелец скончался, через наследников.

В некоторых случаях, если член кооператива не появляется много лет, а взносы не платит, уставом кооператива может быть предусмотрено исключение такого члена.

После исключения, гараж может перейти кооперативу, и его могут передать другому члену (в том числе вам) по решению собрания. Это работает, только если гараж не оформлен в собственность в Росреестре на прежнего владельца.

Если не менее 15 лет владеете имуществом, как своим, открыто и добросовестно, то можете признать право собственности через суд (ст. 234 ГК РФ, приобретательная давность).

В вашем случае прошло только 9 лет (и то не вы, а прежний владелец), значит, по ст. 234 ГК РФ не выйдет оформить право собственности.

Обратитесь в правление кооператива с просьбой рассмотреть вопрос исключения прежнего владельца и передачи гаража вам (или оформлении на вас членства с этим гаражом).

Созовите общее собрание (или обратитесь к председателю, чтобы он вынес вопрос на собрание), решение оформляется протоколом.

Если гараж не оформлен в Росреестре, кооператив может выдать вам справку о праве на гараж.

Если же оформлен в право собственности, без согласия собственника (или его наследников) ничего не сделать.

Продать вы не сможете, пока не оформите право собственности на себя.

- см. ст. 209, 549 ГК РФ, ст. 264 ГПК РФ, ФЗ "О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Здравствуйте, Мирослав Палыч

______

В Вашей ситуации ключевыми нормами являются статьи 209 и 234 Гражданского кодекса РФ, но важно правильно понимать, что из них следует применительно к гаражу в гаражном кооперативе (ГСК/ТСН/ТГС).

_______

По закону собственником гаража остается тот, на кого он оформлен правоустанавливающими документами (членская книжка старого образца, решение общего собрания с передачей бокса, договор купли‑продажи, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН и т.п.).

Статья 209 ГК РФ прямо указывает, что только собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом.

______

Факт того, что Вы оплачиваете взносы и долги за другим лицом, сам по себе не делает Вас сразу же собственником и не дает права без оформления сделки продавать этот гараж.

Статья 234 ГК РФ о приобретательной давности действительно позволяет лицу, которое добросовестно, открыто и непрерывно владеет как своим собственным недвижимым имуществом 15 лет, приобрести право собственности. Но к Вашему случаю на данный момент она не применима по следующим ключевым моментам, вытекающим из самой нормы закона.

Во‑первых, срок: Вы владеете гаражом менее 15 лет, следовательно, даже теоретически срок приобретательной давности еще не истек. Никаких «льготных» сокращенных сроков для гаражей законом не предусмотрено, применяется общий 15‑летний срок для недвижимости (ч.1 ст.234 ГК РФ).

Во‑вторых, характер владения: приобретательная давность предполагает владение «как своим собственным». Если Вам гараж передан по решению председателя/правления кооператива как временное пользование, за другого члена, с сохранением за ним статуса собственника (члена ГСК), то формально Вы являетесь не самостоятельным владельцем, а пользователем по воле кооператива. Такое владение суд может квалифицировать как зависимое (по воле титульного владельца или его правопреемника), а не как самостоятельное «как своим». В этом случае условия ст.234 ГК РФ не выполняются.

В‑третьих, даже если бы были соблюдены срок и характер владения, право собственности по приобретательной давности возникает не автоматически, а по решению суда, после чего подлежит регистрации в ЕГРН. Без решения суда и регистрации Вы не становитесь собственником и не можете юридически чисто продать гараж.

На сегодняшний день у Вас есть только фактическое владение и пользование гаражом с согласия правления, но не право собственности. Кооператив не может «переписать» Вам гараж без участия собственника или без судебного решения, если собственник неизвестен/отсутствует. Решения общего собрания или председателя о «передаче» Вам гаража без надлежащих правоустанавливающих документов прежнего владельца и без процедуры прекращения его прав не создадут для Вас полноправной собственности и не будут достаточным основанием для регистрации в Росреестре.

Юридически корректные варианты в Вашей ситуации выглядят так: либо розыск собственника и оформление обычной сделки (купля‑продажа, дарение) с последующей регистрацией права собственности, либо ожидание истечения 15‑летнего срока фактического владения «как своим собственным» с последующим обращением в суд с иском о признании права собственности по приобретательной давности (ст.234 ГК РФ), при условии, что удастся доказать добросовестность, открытость и непрерывность такого владения. До выполнения этих условий законных оснований «переписать» гараж на Вас и затем его продать именно как собственнику у Вас нет.

С уважением.

Здравствуйте!

Лицо - гражданин , - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены , в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

(п. 1 ст. 234 ГК РФ )

Срок приобретательной давности будет зависеть от характера имущества (движимое или недвижимое)

Таким образом, приобретательная давность - срок, истечение которого позволяет приобрести право собственности на имущество фактическому владельцу такого имущества, который изначально не имел прав на владение имуществом, но владел им "как своим собственным" добросовестно, открыто и непрерывно в течение установленного ст. 234 ГК РФ срока. Признание права собственности может осуществляться в судебном порядке.

По истечении указанных сроков иск в этом случае нужно предъявлять к бывшему собственнику недвижимости. Если он не был и не должен быть вам известен, у вас есть право обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности (п. 19 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

Подайте заявление в правление кооператива и местную администрацию о признании гаража бесхозным. В заявлении укажите, что владелец неизвестен и имущество заброшено. Администрация рассмотрит заявление и примет решение о постановке гаража на учёт как бесхозного имущества.

Через шесть месяцев после постановки на учёт администрация признает гараж муниципальной собственностью. Затем администрация предложит купить гараж по цене, установленной оценщиками.

Купите гараж у местной администрации, заключив договор купли-продажи. Зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Это стандартный порядок оформления бесхозного имущества. Если процедура кажется сложной, проконсультируйтесь с юристом, который специализируется на оформлении недвижимости.

Обратите внимание: продажа гаража без оформления собственности недопустима и приведёт к проблемам при сделке.

Статья 225 Гражданского кодекса РФ регулирует порядок признания имущества бесхозным и приобретения права собственности.

Здравствуйте!

Приватизировать гараж в вашей ситуации самостоятельно, без участия суда и, скорее всего, без содействия правления гаражно-строительного кооператива, не получится. Наиболее реалистичный путь — это активное взаимодействие с кооперативом для последующего выкупа гаража у ТСН после перехода права собственности на него к кооперативу в установленном законом порядке.

1. Вы являетесь не собственником, а добросовестным владельцем на основании разрешения правления ТСН (ГСК). Вы оплачиваете членские и целевые взносы, что дает вам право пользования, но не распоряжения (продажи, дарения). Приватизация гаража, то есть переход права собственности от прежнего владельца к вам, не произошла.

Факт отсутствия прежнего владельца более 9 лет и неуплаты взносов не означает автоматического прекращения его права собственности. Он по-прежнему числится собственником доли в праве общей собственности на имущество кооператива, которой соответствует конкретный бокс.

Предоставление вам гаража за оплату долгов — это, по сути, передача права пользования с целью погашения задолженности кооператива. Это обычная практика в гаражных кооперативах Москвы и других регионов, но она не решает вопрос титула (собственности).

2. Продать гараж, не будучи его собственником, невозможно. Покупатель или риелтор при первой же проверке (юридическая экспертиза сделки с недвижимостью) увидит, что в выписке из ЕГРН собственником значится другое лицо. Любая попытка продажи гаража в кооперативе без надлежаще оформленных прав будет расценена как мошенничество.

3. Возможные 2 пути оформления гаража в собственность

Вариант 1. Признание права собственности в порядке приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

Для этого необходимо доказать в суде, что вы:

Добросовестно, открыто и непрерывно владели гаражом как своим собственным в течение пятнадцати лет.

Ваше владение было добросовестным (вы считали, что имеете право владеть, и у вас были на то основания — разрешение правления).

Срок вашего фактического владения (полгода) недостаточен. Вы можете попытаться присоединить к своему сроку период владения кооперативом (как юридическим лицом) после того, как прежний хозяин перестал платить, но это спорная позиция, и суд может ее не принять. Потребуется квалифицированная помощь адвоката по недвижимости.

Вариант 2. Признание доли прежнего собственника бесхозяйной и приобретение ее кооперативом с последующей передачей вам.

ТСН обращается в суд с заявлением о признании движимой вещи (доли в праве на гараж) бесхозяйной (ст. 225 ГК РФ). Однако судебная практика здесь неоднозначна, так как доля в праве — это не вещь.

ТСН, как кредитор, может обратиться в суд с иском к отсутствующему собственнику о взыскании задолженности по взносам. Получив решение суда, кооператив может обратить взыскание на его долю (гараж) через проведение торгов. Однако если собственник объявится, он может выкупить долг.

После того как гараж (доля) перейдет в собственность ТСН, вы сможете выкупить гараж у кооператива на основании решения общего собрания. После этого вы становитесь полноправным собственником и можете продать гараж в ТСН новому покупателю.

4. Соберите все документы, запросите протокол общего собрания или решения правления, на котором было принято решение передать вам этот гараж. Обсудите с председателем и правлением возможность их содействия в оформлении собственности через механизм, описанный в Варианте 2.

Данная ситуация требует юридического сопровождения сделки с недвижимостью или, точнее, судебного процесса. Настоятельно рекомендую обратиться к адвокату.

Например, в ч. 19 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ, согласно которой, если земельный участок, на котором расположен гараж, отнесен к категории земель, ограниченных в обороте, то он может быть предоставлен гражданам только в аренду. Оформить его в собственность не получится.

Следует также обратить внимание, что правила гаражной амнистии могут быть сформулированы не только в Законе № 137-ФЗ, но и в соответствующих законах субъектов Российской Федерации, которые еще только предстоит принять.

К примеру, согласно ч. 1 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ, законом субъекта Российской Федерации "может быть предусмотрен перечень документов, которые могут быть представлены гражданином для подтверждения соответствия земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности". В отсутствии такого конкретизирующего перечня такие документы будут определяться в соответствии с общими требованиями ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ.

Также (по ч. 18 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ) не подпадают под гаражную амнистию земельные участки, на которых расположены гаражи:

признаваемые объектами вспомогательного использования по отношению к объектам индивидуального жилищного строительства, садовым домам, объектам производственного, промышленного или коммерческого назначения (в том числе предназначенные и (или) используемые для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию услуг по ремонту, техническому обслуживанию и мойке транспортных средств).

Правила о гаражной амнистии не распространяются также на гаражи:

в судебном или ином, предусмотренном законом, порядке признанными