Скрытый мусор на арендуемом участке

1. Поставить в известность природоохранную. прокуратуру о делишках администрации - ст. 10 закона о прокуратуре

2 В Следком заявление на сотрудников администрации - ст. 315 УК РФ и т.д.

3. Претензия с требованиями к администрации - ст. 4 АПК РФ.

4. Иск в АС.

Здравствуйте, Мария! Можно. Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 451 ГК РФ:

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Ввиду того, что администрацией был существенно нарушен договор, а если бы информация была бы доведена до арендатора, то он, оценив все риски, с высокой долей вероятности вообще бы отказался от сделки, то можно потребовать расторжения договора (ст.450-453 ГК РФ), а в случае отказа обращаться с иском в суд.

Здравствуйте.

Ну по поводу решения- тот кто там указан. Расторгнут договор быть может, на условиях указанных в нем. Взыскать эти 5 млн.он сможет, если докажет, что на момент заключения договора, был введен в заблуждение...вопрос не онлайн.

Здравствуйте, уважаемая Мария!

Арендатор может рассмотреть возможность расторжения договора аренды, но это зависит от конкретных обстоятельств и условий договора. Согласно ст 46 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно в судебном порядке при существенном нарушении арендатором условий договора. Однако в данном случае нарушение допущено не арендатором, а арендодателем — администрацией муниципального образования, которая не сообщила о наличии судебного решения о ликвидации свалки и возмещении ущерба.

Арендатор может попытаться расторгнуть договор в одностороннем порядке )если такая возможность предусмотрена договором) или через суд, ссылаясь на существенное нарушение условий договора со стороны арендодателя. Например, если в договоре были обязательства администрации предоставить достоверную информацию о состоянии участка или отсутствии обременений, а это условие было нарушено. Также можно аргументировать расторжение тем, что обнаружение отходов сделало использование участка по целевому назначению невозможным или существенно затруднило реализацию инвестиционного проекта.

Перед обращением в суд необходимо соблюсти досудебный порядок урегулирования спора: направить администрации письменное требование о расторжении договора и дождаться ответа или истечения разумного срока. Данное требование закреплено в ст 4 АПК РФ.

Возможность возмещения затрат на улучшения зависит от условий договора аренды и наличия согласия арендодателя на эти улучшения. Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведённых за свой счёт и с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Если в договоре прямо указано, что все улучшения переходят к администрации при расторжении договора без компенсации, то арендатор, скорее всего, не сможет взыскать затраты. 

Если согласие на улучшения не было получено в письменной форме, суд, скорее всего, откажет в возмещении. В этом случае улучшения станут собственностью арендодателя, и арендатор не вправе требовать компенсации.

Если же согласие было дано (например, в дополнительном соглашении к договору), арендатор может требовать возмещения стоимости улучшений после прекращения договора. При этом стоимость определяется исходя из разумных и необходимых затрат на момент проведения работ с учётом естественного износа на дату возврата участка. 

В силу ст. 42 ЗК РФ и п. 2 ст. 13 ЗК РФ, собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы обязаны проводить мероприятия по защите земель от загрязнения отходами. Однако в данном случае первичная ответственность за ликвидацию свалки уже была возложена на администрацию по решению суда. 

Если администрация не исполняет судебное решение, арендатор может обратиться в суд с требованием о принудительном исполнении решения (ст. 324 АПК РФ, ч. 3 ст. 174 АПК РФ). Вслучае неисполнения решения в установленный срок — осуществить действия по ликвидации свалки самостоятельно, а затем взыскать с администрации понесённые расходы.

Обнаружение захороненных отходов на земельном участке, о которых арендатор не был поставлен в известность, может являться основанием для расторжения договора аренды. Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, существенным нарушением договора аренды земельного участка является использование земельного участка не в соответствии с целевым назначением, установленным договором аренды, или с нарушением вида разрешенного использования. Обнаружение свалки, о которой арендатор не был уведомлен, может быть расценено как существенное нарушение условий договора аренды со стороны арендодателя (администрации), которое препятствует реализации инвестиционного проекта.

В случае расторжения договора аренды, арендатор имеет право на возмещение произведенных им улучшений, если иное не предусмотрено договором или законом. Однако, в условиях задачи указано, что все улучшения переходят к администрации. Тем не менее, учитывая, что обнаружение отходов произошло по вине арендодателя (администрации), и арендатор не был об этом уведомлен, есть основания для взыскания затрат на улучшения как убытков, причиненных недобросовестными действиями (бездействием) администрации. Согласно статье 16 Гражданского кодекса РФ, убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, подлежат возмещению.

Обязанность по ликвидации свалки и возмещению ущерба, возложенная на администрацию судебным решением, остается за ней. Администрация, как собственник земельного участка, несет ответственность за его состояние и должна исполнить решение суда. Если лицо, виновное в несанкционированном размещении отходов, не установлено, имущественную ответственность несет собственник земельного участка, то есть администрация, не обеспечившая ликвидацию несанкционированного размещения отходов.

Мария. это сложная консультация. и стоит не как ВИП вопрос. Отвечу навскидку. В силу ст.42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности. Мероприятия по охране земель проводятся в соответствии с настоящим Кодексом, Федеральным законом от 10 января 2002 года № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» (п.3 ст.13 ЗК РФ). В данной ситуации наблюдаются как нарушения со стороны бывшего собственника участка и администрации. (либо самой администрации. если он им и ранее принадлежал).

---6 Федерального закона №7-ФЗ к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации в сфере отношений, связанных с охраной окружающей среды, отнесено, в частности: выявление объектов накопленного вреда окружающей среде; организация ликвидации накопленного вреда окружающей среде.

---К вопросам местного значения муниципального района относится организация мероприятий межпоселенческого характера по охране окружающей среды (п.1 ст.7 Федерального закона №7-ФЗ).

---К вопросам местного значения относятся выявление объектов накопленного вреда окружающей среде и организация ликвидации накопленного вреда окружающей среде применительно к территории, расположенной в границах земельных участков, находящихся в собственности соответствующего муниципального образования (п.5 ст.7 Федерального закона №7-ФЗ).

Это если коротко, поэтому претензию к арендодателю, и в суд. но вам нужно будет доказать и потраченные 5 миллионов на этот участок! Всего хорошего. Данная консультация стоит не как ВИП вопрос точно.

1. Кто должен ликвидировать отходы на участке?

Согласно вашему описанию, суд уже вынес решение, обязывающее администрацию муниципального образования ликвидировать свалку и возместить ущерб землям. Это означает, что:

Обязанность по ликвидации отходов лежит на администрации, как на собственнике или управляющем органе земельного участка, особенно если свалка образовалась до передачи участка в аренду.

Администрация не выполнила свои обязательства по приведению участка в надлежащее состояние до передачи его в аренду.

Более того, неинформирование арендатора о наличии свалки и судебном решении может расцениваться как сокрытие существенных обстоятельств, влияющих на использование участка.

Вывод: Ликвидировать отходы должна администрация, а не арендатор. Если она этого не сделает — можно обратиться в суд с требованием принудительного исполнения решения.

2. Можно ли расторгнуть договор аренды?

Да, расторжение договора аренды возможно, и вот по каким основаниям:

а) Существенное нарушение условий договора со стороны арендодателя (администрации)

По ст. 619 ГК РФ, арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора, если арендодатель не обеспечил надлежащее состояние участка, либо не сообщил о правах и обременениях, которые препятствуют использованию участка по назначению.

Наличие захороненных отходов, особенно при наличии судебного запрета на использование участка в таком состоянии, — это существенное препятствие для реализации инвестиционного проекта.

Администрация должна была знать о свалке (поскольку есть судебное решение), но не предупредила арендатора — это введение в заблуждение.

б) Невозможность использования участка по целевому назначению

Если из-за отходов (особенно если они опасны) невозможно начать или продолжить строительство, то это может быть признано обстоятельством, делающим использование участка невозможным (ст. 451 ГК РФ — существенное изменение обстоятельств).

Вывод: ООО вправе направить претензию в адрес администрации с требованием:

расторгнуть договор аренды;

вернуть уплаченные платежи (если были);

возместить затраты на улучшения.

Если администрация откажет — обращаться в арбитражный суд.

3. Можно ли требовать возмещения затрат на улучшения?

Да, можно, но с оговорками.

По общему правилу (ст. 623 ГК РФ):

Улучшения, произведённые арендатором с согласия арендодателя, подлежат возмещению, если иное не установлено договором.

Если улучшения несогласованные, но они увеличили стоимость участка — арендодатель может быть обязан возместить их стоимость в добросовестном порядке.

Однако:

В вашем случае по условиям договора все улучшения переходят к администрации при расторжении. Это стандартная оговорка, но она не лишает арендатора права на компенсацию, если он понёс убытки из-за действий арендодателя.

Ключевой аргумент: Затраты в 5 млн рублей были понесены в добросовестных целях, при отсутствии информации о свалке. Администрация должна была обеспечить чистоту участка, но этого не сделала.

Следовательно: ООО может требовать возмещения убытков (включая затраты на улучшения) как вред, причинённый неправомерными действиями администрации (ст. 1064 ГК РФ — вред, причинённый государственным органом).

4. Что делать арендатору: пошаговый план

Собрать доказательства:

Копию договора аренды.

Судебное решение о ликвидации свалки.

Акт обследования участка (с фото/видео, заключением экологов).

Документы, подтверждающие затраты (5 млн руб. — договоры, акты, платежи).

Переписку с администрацией (если была).

Направить досудебную претензию в администрацию:

Требовать расторжения договора.

Требовать возмещения затрат на улучшения.

Указать на нарушение ст. 619 и ст. 451 ГК РФ.

Установить срок для ответа — 30 дней.

Обратиться в арбитражный суд (если претензия отклонена):

Исковое заявление о расторжении договора.

Иск о возмещении убытков (5 млн руб.).

Ходатайство о признании администрации ответственной за ликвидацию отходов.

Одновременно — направить обращение в прокуратуру:

По факту неисполнения администрацией судебного решения о ликвидации свалки.

Это может усилить вашу позицию в суде.

Вывод

Расторгнуть договор можно — администрация нарушила свои обязательства.

Возместить затраты — возможно, особенно если доказать добросовестность действий и убытки.

Ликвидировать отходы должна администрация, так как на это есть судебное решение.

Арендатор не обязан очищать участок за свой счёт, если не знал и не должен был знать о свалке.

Рекомендую обратиться к юристу по земельным и административным спорам — такие дела часто выигрываются, но требуют грамотного оформления. Особенно важно — не затягивать с действиями, чтобы не упустить сроки исковой давности (по убыткам — 3 года с момента обнаружения ущерба).

Смотрите, ООО получило земельный участок в аренду от администрации муниципального образования.

Участок предоставлен по льготной программе "земля за 1 рубль".

В ходе работ были обнаружены захороненные отходы.

Суд обязал администрацию ликвидировать свалку и возместить ущерб.

При этом арендатор произвел улучшения на сумму 5 млн рублей.

Да, арендатор может расторгнуть договор аренды, если будут доказаны нарушения условий договора (ст. 450, 612 ГК РФ).

Администрация муниципального образования обязана ликвидировать отходы согласно решению суда (ст. 13 ГПК РФ).

Следует обращаться в суд с заявлением о расторжении договора аренды и возмещении затрат (ст. 15, 450 ГК РФ).

Здравствуйте уважаемая Мария!

В данном конкретном Вашем случае природопользователи вправе сдавать свое имущество (земельные участки, нежилые помещения, производственные помещения и т.д.), либо часть своего имущества в аренду. Вопросы аренды имущества регулируются Главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если договорами аренды предусмотрено, что отходы от деятельности арендаторов будут централизованно накапливаться в принадлежащих арендодателю местах накопления отходов и централизованно передаваться в специализированные организации, данные отходы должны быть учтены в Проекте нормативов образования отходов и лимитов на их размещение арендодателя, либо, в случае отнесения арендодателя к субъектам малого и среднего предпринимательства, в Отчетности об образовании, утилизации, обезвреживании и размещении отходов, представляемой арендодателем. В данном случае, в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления» на арендодателя возложена ответственность за соблюдение экологических, санитарных и иных требований, установленных законодательством Российской Федерации, при организации мест накопления отходов и дальнейшей передачи отходов в специализированные организации.

В соответствии со статьей 51 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», частью 1 статьи 22 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» отходы производства и потребления подлежат сбору, хранению, условия и способы которых должны быть безопасными для окружающей среды, для здоровья населения и среды обитания и которые должны осуществляться в соответствии с санитарными правилами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Санитарно-эпидемиологическими правилами СП 3.5.3.1129-02, утвержденными Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации 12.07.2002, предусмотрено использование плотно закрывающихся емкостей. Это будет способствовать исключению разноса отходов порывами ветра, попаданию осадков в места накопления отходов и т.д.

Таким образом с юридической точки зрения вполне возможно расторгнуть договор аренды земельного участка а также обратиться в адрес администрации с целью возмещения затраченных на улучшение денежных средств.

В противном случае придётся решать спор в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ, ст.124 АПК РФ).

Всего доброго

Представляется необходимым составить акт об обнаружении этого захоронения, с участием представителей санэпиднадзора, это подразделение роспотребнадзора. Потребовать составление заключения о невозможности использовать участок по назначению (экологическая экспертиза Росприроднадзора). Также обратиться в прокуратуру с требованием привлечь АМО по ст. 8.2, 8.7 КОАП. Поскольку речь идет о неисполнении судебного решения, можно также обратиться в прокуратуру с требованием о привлечении к уголовной ответственности должностных лиц, главы АМО по ст.315 ук. Все эти меры могут предприниматься параллельно с обращением в суд, письменные обращения в эти органы и их ответы будут доказательной базой для суда. Также, к такому нарушению есть смысл привлечь внимание СМИ.

Здравствуйте, Мария!

Я считаю, что Вы имеете полное право требовать расторжения договора. Ключевым основанием является то, что администрация передала Вам земельный участок, заведомо не соответствующий условиям договора и целевому назначению (под реализацию инвестиционного проекта), и скрыла от Вас существование вступившего в законную силу судебного решения о наличии свалки. Это является существенным нарушением договора со стороны арендодателя. Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), по требованию одной стороны договор может быть расторгнут судом при существенном нарушении договора другой стороной. Сокрытие информации, сделавшей использование участка по назначению невозможным, — классический пример такого нарушения.

------------

Обязанность по ликвидации свалки лежит на администрации муниципального образования. Этот вывод основан на уже существующем судебном решении, которое является обязательным для исполнения.

Согласно статье 13 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ), вступившие в законную силу судебные постановления обязательны для всех без исключения органов местного самоуправления и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ.

Таким образом, администрация не исполнила свою обязанность, возложенную судом. Эта неисполненная обязанность не переходит на Вас как на нового арендатора.

Вам следует требовать от администрации полного возмещения этих затрат. Ваши действия по улучшению участка были совершены до обнаружения скрытого недостатка (свалки) и основывались на добросовестном заблуждении относительно состояния земли, в которое Вас ввел арендодатель.

----------

Администрация нарушила свою обязанность передать участок, пригодный для использования. Ваши затраты на улучшения, которые теперь обесценились из-за невозможности использовать участок, являются реальным ущербом.

Составьте и направьте в администрацию письменную претензию с требованием добровольного расторжения договора аренды в связи с ее существенным нарушением и возмещения Ваших затрат в размере 5 млн рублей.

Потом еще с иском в суд о взыскании с администрации 5 млн рублей в качестве убытков, если не удовлетворят.

С уважением, Дарья.

Во-первых, наличие отходов на участке существенно нарушает условия договора аренды и препятствует реализации инвестиционного проекта.

Поэтому надо направить официальное уведомление администрации муниципального образования о выявленных нарушениях условий договора, сославшись на пункт договора, гарантирующий предоставление пригодного для эксплуатации участка.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса РФ, арендодатель несёт ответственность перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие пользованию имуществом. Факт наличия отходов прямо свидетельствует о недостатках предоставляемого участка.

Далее, вы можете инициировать досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

Основаниями для этого являются существенное нарушение обязательств со стороны арендодателя и невозможность дальнейшего исполнения договора вследствие обстоятельств, за которые ответственна администрация.

Порядок уведомления прописывается в договоре аренды, обычно срок составляет от месяца до трёх месяцев.

Что касается ваших вложений в улучшение участка на сумму 5 млн рублей, тут ситуация следующая: согласно договору, улучшения остаются в распоряжении администрации после окончания срока аренды.

Но учитывая обстоятельства нарушения условий договора, вам стоит включить требования о возмещении затрат на улучшения в состав требований о расторжении договора.

Требовать возмещение убытков, понесённых вами вследствие невозможности нормального пользования участком, вполне правомерно.

Наконец, по вопросу ликвидации отходов: судебная инстанция уже приняла решение, возложив обязанности по очистке участка на администрацию муниципального образования. Именно эта организация должна провести мероприятия по устранению загрязнения территории.

Здравствуйте уважаемая Мария!

В данном конкретном Вашем случае природопользователи вправе сдавать свое имущество (земельные участки, нежилые помещения, производственные помещения и т.д.), либо часть своего имущества в аренду. Вопросы аренды имущества регулируются Главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если договорами аренды предусмотрено, что отходы от деятельности арендаторов будут централизованно накапливаться в принадлежащих арендодателю местах накопления отходов и централизованно передаваться в специализированные организации, данные отходы должны быть учтены в Проекте нормативов образования отходов и лимитов на их размещение арендодателя, либо, в случае отнесения арендодателя к субъектам малого и среднего предпринимательства, в Отчетности об образовании, утилизации, обезвреживании и размещении отходов, представляемой арендодателем. В данном случае, в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления» на арендодателя возложена ответственность за соблюдение экологических, санитарных и иных требований, установленных законодательством Российской Федерации, при организации мест накопления отходов и дальнейшей передачи отходов в специализированные организации.

В соответствии со статьей 51 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», частью 1 статьи 22 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» отходы производства и потребления подлежат сбору, хранению, условия и способы которых должны быть безопасными для окружающей среды, для здоровья населения и среды обитания и которые должны осуществляться в соответствии с санитарными правилами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Санитарно-эпидемиологическими правилами СП 3.5.3.1129-02, утвержденными Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации 12.07.2002, предусмотрено использование плотно закрывающихся емкостей. Это будет способствовать исключению разноса отходов порывами ветра, попаданию осадков в места накопления отходов и т.д.

Таким образом с юридической точки зрения вполне возможно расторгнуть договор аренды земельного участка а также обратиться в адрес администрации с целью возмещения затраченных на улучшение денежных средств.

В противном случае придётся решать спор в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ, ст.124 АПК РФ).