Можно ли организовать фермерское хозяйство и сельский туризм на землях СХ-3?

Здравствуйте, уважаемая Мария!

Есть правовая возможность организовать фермерское хозяйство и развивать сельский туризм (сдавать в аренду домики) на земельном участке с категорией СХ-3 возможно, но с соблюдением определённых условий и процедур. Зона СХ-3 (сельскохозяйственного производства) допускает размещение объектов капитального строительства, необходимых для сельскохозяйственного производства, включая фермы, склады, помещения для переработки продукции. Также согласно Федеральному закону от 22 июня 2024 г. № 160-ФЗ, крестьянские (фермерские) хозяйства получили право в 2024 г. вести деятельность по оказанию услуг в сфере сельского туризма, включая временное размещение гостей. 

Для официального оформления деятельности необходимо зарегистрировать крестьянское (фермерское) хозяйство (КФХ) в соответствии с Федеральным законом от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском хозяйстве)».

При осуществлении фермерским хозяйством деятельности по оказанию услуг в сфере сельского туризма допускается временное размещение туристов в жилых домах, входящих в состав имущества фермерского хозяйства. Это означает, что можно использовать уже существующий жилой дом фермера или построить новый в рамках разрешённых норм. 

Обратите внимание, что разрешено строить только один жилой дом на земельном участке, используемом КФХ. Размещение пяти отдельных домиков для сдачи в аренду может быть расценено как нарушение, так как это выходит за рамки разрешённого использования для фермерского хозяйства.

Дом должен быть не более 3 этажей; общая площадь — не более 500 м2; площадь застройки — не более 0,25% от общей площади участка.

Дом должен быть частью имущества КФХ и использоваться в комплексе с сельскохозяйственной деятельностью. Нельзя организовывать туристический бизнес в отрыве от сельхозпроизводства.

Также необходимо соответствовать требованиям к гостевым домам, установленным Приказом Минэкономразвития России от 07 ноября 2023 г. № 617 (действует до 1 марта 2029 года). Среди них: требования к освещению, водоснабжению, отоплению, вентиляции, санитарным условиям и другим аспектам. 

Законы субъектов РФ могут определять муниципальные образования, где не допускается строительство и эксплуатация жилых домов на сельхозземлях, используемых КФХ. 

Если вы планируете построить несколько отдельных домиков (не являющихся частью жилого дома фермера), это может потребовать изменения вида разрешённого использования (ВРИ) участка или перевода земли в другую категорию, что сложно и возможно только в исключительных случаях.

Для начала деятельности по оказания сельского туризма вам потребуется зарегистрировать КФХ в соответствии с Федеральным законом №74-ФЗ.

Убедитесь, что участок действительно имеет категорию СХ-3 и соответствующий ВРИ, разрешающий строительство. Это можно сделать, получив в мфц или Росреестре кадастровую выписку.

Получите разрешение на строительство (если планируется возведение нового дома). Для объектов ИЖС действует уведомительный порядок: нужно подать в местную администрацию уведомление о планируемом строительстве, получить ответ о соответствии проекта градостроительным нормам, а затем начинать работы.

Разработайте проект дома с учётом всех требований, включая санитарные и пожарные нормы.

Постройте дом с соблюдением технических и строительных стандартов.

Введите объект в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности в Росреестре. После окончания строительства кадастровый инженер готовит технический план, который вместе с уведомлением об окончании строительства и квитанцией об оплате госпошлины подаётся в администрацию. Документы передаются в Росреестр для регистрации права собственности.

Организуйте деятельность по сельскому туризму в рамках разрешённых норм, обеспечивая соответствие гостевых услуг установленным требованиям.

Здравствуйте! Просто построить 5 коттеджей и сдавать их как базу отдыха закон не даст - это нецелевое использование земли, за такое штрафуют и могут изъять участок. Однако сейчас есть легальный механизм через сельский туризм.

На участке можно построить только один жилой дом для семьи фермера (до 3 этажей, до 500 кв.м.) (ФЗ №299 и ст. 77 ЗК РФ)

Перед стройкой обязательно проверьте местные правила. В ряде регионов (например, Московская область, Краснодарский край) власти наложили вето на строительство жилых домов на сельхозземлях, чтобы не плодить коттеджные поселки.

​ФЗ №318 теперь разрешает фермерам размещать туристов. Чтобы сделать это легально и не получить штраф по ст. 8.8 КоАП РФ, идем по такому пути:

​Вы должны быть не просто владельцем земли, а индивидуальным предпринимателем - главой КФХ . Без этого любая сдача жилья на поле незаконна.

Земля должна работать. Посадите сад, поставьте теплицы или заведите животных. Туризм - это лишь дополнение к сельскому хозяйству, а не замена ему.

​Не стройте капитальные гостевые дома на фундаменте (бетон/кирпич). Используйте некапитальные строения - модульные дома, барнхаусы на сваях или глэмпинг. Их юридически проще оформить как «средства размещения для сельского туризма», и на них не нужно разрешение на строительство.

​Начните с заказа через Госуслуги ГПЗУ (Градостроительный план). Это бесплатно. В документе будет написано, что конкретно можно строить в вашей зоне и нет ли скрытых запретов.

​Оформите ИП (КФХ).

​Подайте уведомление в местную администрацию, что планируете заниматься сельским туризмом.

Да, Вы вполне можете организовать фермерское хозяйство и развивать сельский туризм на земельном участке с категорией СХ-3 (зона сельскохозяйственного производства) возможно, но с соблюдением определённых условий.

Зона СХ-3 допускает размещение объектов капитального строительства, необходимых для сельскохозяйственного производства, включая фермы, склады, помещения для переработки продукции.

Фермерские хозяйства получили право вести деятельность по оказанию услуг в сфере сельского туризма.

В зоне СХ-3 разрешено:

заниматься животноводством, птицеводством, растениеводством, рыбоводством и другими видами сельскохозяйственной деятельности;

строить объекты, необходимые для производства, хранения и переработки сельхозпродукции (фермы, склады, теплицы, зернохранилища и т. п.);

создавать защитные лесные насаждения, вести научно-исследовательскую и учебную деятельность, связанную с сельским хозяйством.

Согласно изменениям в 2024 году фермерские хозяйства могут:

реализовывать свою продукцию на месте;

временно размещать туристов в жилых домах, входящих в состав имущества фермерского хозяйства.

Необходимо для начала зарегистрировать крестьянское (фермерское) хозяйство (КФХ). Для регистрации потребуются соответствующие документы: заявление, паспорт главы КФХ, квитанция об оплате госпошлины.

Проверить вид разрешённого использования (ВРИ) участка.

Определить, какие постройки потребуются для фермерства (фермы, склады, теплицы и т. п.) и для размещения гостей (если планируется использовать уже существующие жилые дома).

Для строительства объектов капитального строительства может потребоваться уведомление местной администрации или получение разрешения в зависимости от типа объекта и местных регламентов. Для некапитальных построек (времянок, навесов) разрешения обычно не нужны.

Если планируется размещение гостей, убедитесь, что жилые дома соответствуют требованиям санитарно-эпидемиологического законодательства. Также важно оформить договоры с гостями и учитывать налоговые обязательства.

Вся деятельность должна быть связана с сельскохозяйственным производством. Туристическая деятельность допускается как дополнительная, но не как основная цель использования участка.

- см. ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», Федеральный закон от 22 июня 2024 г. № 160-ФЗ, ст. 7 ЗК РФ, ст. 37 ГрК РФ

Земельный участок с ВРИ "для сельскохозяйственного использования" предназначен для ведения сельскохозяйственного производства. Это включает в себя растениеводство, животноводство и другие виды деятельности, связанные с сельским хозяйством. На таком участке возможно строительство объектов, необходимых для сельскохозяйственного производства (п. 2 ст. 77 ЗК РФ).

ВРИ "для сельскохозяйственного использования" не предполагает строительство жилых домов или объектов для размещения туристов. Для организации сельского туризма, включая сдачу в аренду домиков, необходимо изменить ВРИ земельного участка.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с ПЗЗ муниципального образования. Если ПЗЗ предусматривают для вашей территориальной зоны виды использования, связанные с туризмом или рекреацией (например, "для размещения объектов туристической инфраструктуры", "для рекреационных целей", "природно-познавательный туризм"), то вы можете инициировать процедуру изменения ВРИ.

Основной или вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка может быть выбран правообладателем самостоятельно, без получения дополнительных разрешений и согласований, если он предусмотрен градостроительным регламентом для данной территориальной зоны (ч. 2.1 ст. 37 ГрК РФ).

Если новый вид использования является условно разрешенным, необходимо получить разрешение в установленном порядке, которое включает проведение общественных обсуждений или публичных слушаний (чч. 2, 8-10 ст. 39 ГрК РФ).

Важно, чтобы размеры участка соответствовали предельным параметрам, установленным для испрашиваемого вида разрешенного использования.

Если градостроительные регламенты для вашей территориальной зоны не установлены (например, для сельскохозяйственных угодий), то изменение ВРИ может потребовать иных процедур, определяемых федеральными законами (ч. 8 ст. 36 ГрК РФ). Если участок не является сельскохозяйственными угодьями, возможно размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, даже при отсутствии градостроительных регламентов

Здравствуйте уважаемая Мария!

В данном конкретном Вашем случае, 3 июля 2024 года вступил в силу Федеральный закон от 22 июня 2024 г. N 160-ФЗ «О внесении изменений в статью 19 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и Федеральный закон «О развитии сельского хозяйства». Изменения позволяют крестьянским (фермерским) хозяйствам вести деятельность по оказанию услуг в сфере сельского туризма, включая реализацию своей продукции и временное размещение гостей.

Фермерское хозяйство может реализовывать на используемом для осуществления своей деятельности земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственную продукцию собственного производства с использованием помещений, расположенных в объектах капитального строительства, некапитальных строениях, сооружениях, входящих в состав имущества фермерского хозяйства, или нестационарных торговых объектов при условии размещения таких объектов на данном земельном участке, не относящемся к сельскохозяйственным угодьям.

Таким образом вполне возможно это организовать на земельном участке с такой категорией и рви.

Всего доброго

Фермерам официально разрешено оказывать услуги в сфере сельского туризма и временно размещать гостей в жилых домах, входящих в состав имущества КФХ (ФЗ № 160 от 22.06.2024: ст. 19 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и ФЗ «О развитии сельского хозяйства»).

Разрешено продавать собственную сельхозпродукцию прямо на участке в специально оборудованных помещениях или нестационарных торговых объектах.

Земельный кодекс РФ (ст. 77 и 78):

Зона СХ-3 допускает размещение зданий и сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции. С учётом ФЗ № 160, гостевой дом теперь рассматривается как объект, обеспечивающий устойчивое развитие территории КФХ.

Разрешено строительство одного жилого дома на сельхозучастке для нужд КФХ (площадь до 500 кв. м, застройка не более 0,25% участка). Если вы планируете 5 домиков, их статус может быть разным: один — жилой дом фермера (где также можно селить гостей по ФЗ №160), остальные , временные постройки или гостевые дома (ФЗ № 299-ФЗ от 02.07.2021).

Требования к средствам размещения в сфере сельского туризма - ГОСТ Р 56641-2015 и ГОСТ Р 51185.

Статус «сельхозтоваропроизводителя» - обязательное условие. Без него размещение гостей на сельхозземле будет считаться незаконным бизнесом на нецелевой земле.

Если домики капитальные (с фундаментом), их нужно вводить в эксплуатацию как объекты для отдыха или жилье фермера (с учетом лимитов 0,25%).

Если домики некапитальные (модульные, глэмпинг), их разместить проще, так как они не требуют разрешения на строительство, но должны быть связаны с туристическим маршрутом фермы.

Деятельность гостевых домов подлежит обязательной классификации и внесению в реестр. Без идентификационного номера из реестра реклама услуг в интернете будет запрещена.

Федеральный закон от 22.06.2024 № 160-ФЗ, который с 24.12.2024 года прямо разрешает крестьянским (фермерским) хозяйствам (КФХ) оказывать услуги в сфере сельского туризма, включая временное размещение гостей. Для реализации вашего плана необходимо следовать следующему порядку.

Первым шагом должна стать официальная регистрация крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) в соответствии с Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ. Ваш статус как главы КФХ и сельхозтоваропроизводителя является обязательным условием. Земельный участок с категорией "земли сельскохозяйственного назначения" и видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства" (СХ-3) позволяет размещать здания и сооружения, необходимые для деятельности КФХ. Теперь к таковым закон № 160-ФЗ относит и объекты для размещения туристов. Однако существует важное ограничение по строительству: на землях КФХ разрешено возведение только одного жилого дома (площадью не более 500 кв. м и с площадью застройки не более 0,25% от площади участка). Таким образом, строительство пяти отдельных капитальных домиков будет считаться нарушением. Законная схема предполагает размещение гостей либо в одном основном жилом доме фермера, либо во вспомогательных некапитальных строениях (бытовках, модульных домиках), которые не требуют разрешения на строительство и права собственности на них не регистрируются, но их использование должно быть неразрывно связано с туристической деятельностью хозяйства.

Далее необходимо обеспечить соответствие объектов размещения требованиям, установленным Приказом Минэкономразвития России от 07.11.2023 № 617 (действует до 01.03.2029). После приведения объектов в соответствие с этими требованиями необходимо пройти их классификацию и внести сведения в единый федеральный реестр туроператоров. Только после этого можно будет законно оказывать услуги и рекламировать их. Важно помнить, что сельский туризм должен быть именно дополнительным, а не основным видом деятельности КФХ. Первичной и доминирующей должна оставаться реальная сельскохозяйственная деятельность (растениеводство, животноводство и т.д.), что будет проверяться контролирующими органами. Поэтому параллельно с подготовкой к приему туристов необходимо наладить и документально подтверждать сельхозпроизводство.

Вынужден вас разочаровать, домики в количестве 5 шт. для размещения туристов вы установить не можете. Вы не вправе построить более одного жилого дома на землях сельскохозяйственного назначения.

Как установлено п.4 ст.11 закона от 11 июня 2003 года N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка.

Законом 22 июня 2024 г. N 160-ФЗ статья 19 закона N 74-ФЗ дополнена положением о том, что видом деятельности КФХ может быть деятельность по оказанию услуг в сфере сельского туризма. При осуществлении фермерским хозяйством деятельности по оказанию услуг в сфере сельского туризма допускается временное размещение туристов в жилых домах, входящих в состав имущества фермерского хозяйства.

Вы имеете право зарегистрировать КФХ, но разместить туристов вы вправе только в своём доме.

Здравствуйте, Мария!

Давайте разбираться его по порядку.

Ваш участок с категорией "земли сельскохозяйственного назначения" и ВРИ (вид разрешенного использования) для сельхозпроизводства (код 1.0 или подобный). Проблема - размещение объектов для гостевого (туристического) размещения (коттеджи, домики) напрямую не входит в перечень основных видов использования таких земель.

Согласно ЗК РФ, земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться именно для сельскохозяйственного производства, а также для связанных с этим целей. Ваша идея сочетает две деятельности: фермерство (это основное разрешенное использование) и сельский туризм (это уже вспомогательная или иная деятельность).

Наиболее корректный путь — установить/добавить для вашего участка вспомогательный ВРИ, который позволит размещать объекты для временного проживания в рамках ведения фермерского хозяйства.

В соответствии с Классификатором ВРИ, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ, код 1.19) предусмотрены вспомогательные виды использования. Вам необходимо выяснить, какие вспомогательные ВРИ предусмотрены для вашей территориальной зоны (СХ-3) в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципального образования. В ПЗЗ может быть прямо указан вспомогательный вид, например, "Объекты гостеприимства (обслуживания) для размещения граждан в рамках сельскохозяйственной деятельности" или "Объекты для осуществления рекреационной деятельности в рамках сельскохозяйственного использования".

Порядок действий будет следующим

1. Запросите в администрации ПЗЗ вашего муниципального района. Изучите, какие вспомогательные и условно разрешенные ВРИ предусмотрены для зоны СХ-3, в которой находится ваш участок.

2. Подайте заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный ВРИ (если такой вид, как "объекты для рекреации/гостеприимства", есть в списке условно разрешенных для вашей зоны) либо уведомление об установлении вспомогательного ВРИ (если он прямо предусмотрен и совместим). Это регулируется ГрК РФ.

3. Получив разрешение, можно будет легально возводить объекты для размещения гостей. Важно, чтобы эти объекты были неразрывно связаны с деятельностью КФХ (например, гости приезжают для ознакомления с сельским бытом, участия в сельхозработах, покупки фермерской продукции).

4. Одновременно зарегистрируйте крестьянское (фермерское) хозяйство (КФХ) в налоговой инспекции. Это будет подтверждением основного вида использования земли.

Самостоятельное строительство туристических домиков без изменения/дополнения ВРИ является нецелевым использованием земельного участка. Это нарушение влечет административную ответственность по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ (штраф)

с уважением, Дарья!

Здравствуйте. Да, организовать фермерское хозяйство на землях СХ-3 (сельскохозяйственного назначения) можно без проблем. Для размещения гостевых домиков в рамках сельского туризма потребуется изменить вид разрешённого использования (ВРИ) участка на «Сельский туризм» (код 6.8 по Классификатору ВРИ) или включить этот вид в качестве дополнительного. Это делается через подачу заявления в местную администрацию о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования (ст. 37, 39 ГрК РФ). Если в вашем муниципалитете сельский туризм уже предусмотрен правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), процедура проще. Также можно построить объекты вспомогательного использования (например, дома для проживания членов фермерского хозяйства), но для коммерческой аренды домиков нужен именно ВРИ «Сельский туризм». Рекомендуется начать с изучения ПЗЗ вашего поселения и консультации в администрации.

Здравствуйте.

Зоны сельскохозяйственного использования - это территориальные зоны СХ, регламентированные Градостроительным кодексом РФ статья 35, относимые к сельскохозяйственным угодьям, сельскохозяйственному производству или садоводству. Территориальное зонирование земельных участков СХ отражается в местных правилах землепользования и застройки.

Третья зона (СХ-3) отведена под сельскохозяйственное производство.

Зона сельскохозяйственного производства СХ-3 предназначена для:

выращивания сельскохозяйственных культур;

животноводства;

птицеводства;

производства аквакультур;

ЛПХ (вне населенного пункта - без объектов капитального строительства);

КФХ (включая жилую недвижимость).

Зона сельскохозяйственного использования СХ-3 допускает размещение объектов капитального строительства (фермы, птицефабрики, склады, переработка сельхозпродукции).

Таким образом, Вы можете на земельном участке в территориальной зоне СХ3 организовать КФХ ( если ВРИ КФХ).

Можете также построить один жилой дом с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка.

При этом Вы не можете поставить 5 домиков и сдавать их гостям.

Как вариант - установить либо добавить для вашего участка вспомогательный ВРИ, который позволит размещать объекты для временного проживания в рамках ведения фермерского хозяйства.

Согласно ч.4 ст.37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ (ред. от 31.07.2025) "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"1. Для осуществления фермерским хозяйством его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

2. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.

3. Земельные участки, предоставляемые и приобретаемые для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, формируются в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

4. На земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка. Образование земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается, за исключением случаев, связанных с изъятием земельного участка (земельных участков) для государственных и муниципальных нужд.

Подайте заявление в местную администрацию с предложением изменить вид разрешенного использования участка, добавив категорию «сельскохозяйственное использование с правом ведения сельского туризма». Важно понимать, что такое предложение должно соответствовать правилам землепользования и застройки муниципального образования.

Статья 39 Градостроительного кодекса РФ.

После внесения изменений в ВРИ получите разрешение на строительство жилых объектов недвижимости (гостевые дома), предназначенных исключительно для временного проживания туристов. Это делается путем подачи заявления в уполномоченный орган местного самоуправления вместе с проектом строительства и иными необходимыми документами.

статья 51 ГрК РФ.

Зарегистрируйте крестьянско-фермерское хозяйство или ИП, определитесь с налоговым режимом (например, патентная система налогообложения подходит для малых хозяйств). Затем подготовьте необходимую документацию для открытия бизнеса, в частности договор аренды имущества и регистрацию недвижимости в Росреестре.

После завершения строительства произведите постановку построенных гостевых домов на кадастровый учет и зарегистрируйте право собственности в Едином государственном реестре недвижимости.