Можно ли взыскать убытки по замещающей сделке при покупке недвижимости?

Пока усматриваются некие фантазии - я про взыскание убытков по ст. 15 ГК РФ с виновника.

С правоотношениями нужно разобраться - изучить договор оказания услуг и притянуть положения ЗоЗПП -

Статья 13. Ответственность изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за нарушение прав потребителей

Купили Вы, поэтому Вам и необходимо понять (и где-то простить себя), возможно.

Обсудить с выбранным Вами юристом можно ситуацию.

Про замещающую сделку - это всё в рамках убытков, типа купил тухлую рыбу, сдал назад, но рыба подорожала и т.д.

Доброго времени Мария!

Кратко: «замещающая сделка» в смысле ст. 393.1 ГК РФ формально возможна и при потребительских отношениях, но применима она далеко не всегда, а в вашем случае с недвижимостью суд, скорее всего, будет скептически относиться к попытке взыскать разницу с учетом новой, дороже квартиры как убытки по замещающей сделке.

Здравствуйте Мария! нет конечно.это не ваш случай. При покупке вами квартиры ниже по стоимости обещанной, вы имели право отказаться от покупки, но вы её совершили и именно по причине её стоимости. ниже той, которую искали. Ваши права ничем не нарушены. но если вы считает иначе. может пробовать отменить сделки, правда результат получите вполне предсказуемый, отказ в иске. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). Право на обращение в суд, у вас есть, а суд и рассмотрит данное исковое заявление. и примет своё решение. Я шансов не вижу. Всего хорошего.

Нет, учитывая вашу ситуацию, здесь нет речи о применении норм ЗЗПП.

У Вас в правовом смысле классические гражданско-правовые отношения.

То есть вопрос разрешается в рамках ГК РФ.

ЗЗПП можно применить, если Вы заключили договор с риэлтором либо с агентством недвижимости (ст. 17, 29 ЗЗПП). Отношения по ЗЗПП, где потребитель выступает в качестве заказчика, а исполнитель в качестве поставщика услуг.

Если спор с продавцом, исключительно по ГК РФ.

Вы сделку можете признать недействительной и вернуть деньги в судебном порядке. Для этого подается иск в районный суд по месту проживания ответчика (ст. 24, 28 ГПК РФ).

Если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращённом договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключённого взамен прекращённого (п. 1 ст. 393.1 ГК РФ).

- см. ст. 450, 782 ГК РФ, ст. 56, 67, 131-132 ГПК РФ

Здравствуйте!

Нет, в Вашей ситуации механизм замещающей сделки по ст. 393.1 ГК РФ напрямую не применим, поскольку он предусмотрен для случаев расторжения договора из-за нарушения обязательства, а не для ситуации введения в заблуждение при покупке недвижимости. Но Вы вправе взыскать убытки в виде разницы между уплаченной ценой и реальной рыночной стоимостью приобретённой недвижимости.

---

Пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7

Если кредитор заключил замещающую сделку взамен прекращенного договора, он вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям замещающей сделки (пункт 1 статьи 393.1 ГК РФ). Кредитором могут быть заключены несколько сделок, которые замещают расторгнутый договор, либо приобретены аналогичные товары или их заменители в той же или в иной местности и т.п.

Главное условие — договор должен быть расторгнут вследствие нарушения обязательства должником. В Вашем случае речь идёт не о расторжении договора с исполнителем услуг, а о последствиях некачественной услуги.

Статья 15 ГК РФ

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Для Вас реальный ущерб — это разница между тем, что Вы заплатили, и реальной рыночной стоимостью полученного объекта.

Статья 29 Закона о защите прав потребителей

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем. Потребитель также вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора.

Это и есть Ваше основное правовое основание.

В п. 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) указано

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу п. 1 ст. 15 ГК РФ, в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

---

Теперь смотрим, что имеется у Вас. В Вашем случае основным доказательством является то, что Вы уже приобрели недвижимость, которая оказалась не той, что планировали, и её рыночная стоимость ниже уплаченной цены. Это как раз считается убытком по ст. 15 ГК РФ, а не замещающей сделкой.

Поскольку Вас ввели в заблуждение, если Вы сможете это доказать, то юридически это может квалифицироваться как:

- ненадлежащее качество услуг (если был договор с риелтором/агентством)

- предоставление недостоверной информации о товаре (если продавец скрыл существенные характеристики)

Ваши убытки уже возникли — это разница между уплаченной ценой и реальной рыночной стоимостью. Будущая покупка «правильной» квартиры — это Ваше самостоятельное решение, не находящееся в прямой причинно-следственной связи с нарушением. Суды крайне редко взыскивают «будущие» расходы на приобретение другого имущества.

---

Еесли есть договор с риелтором/агентством и можно доказать, что именно их действия привели к покупке не той недвижимости — взыскать разницу в стоимости вполне реально. + Закон о защите прав потребителей даёт Вам возмобность взыскать: штраф 50% от взысканной суммы (если Вам отказали в удовлетворении в досудебном порядке), компенсацию морального вреда, и госпошлину платить не нужно.

Вам главное доказать причинно-следственную связь между действиями ответчика и Вашими убытками. Ответчик будет утверждать, что Вы сами приняли решение о покупке, поэтому взыскать стоимость «будущей замещающей квартиры» практически невозможно — суды откажут из-за отсутствия причинной связи и неопределённости размера

А вот взыскать разницу между уплаченной ценой и рыночной стоимостью купленной квартиры — возможно при наличии доказательств введения в заблуждение. Взыскать стоимость будущей покупки — крайне маловероятно.

---

Закажите независимую оценку рыночной стоимости приобретённой недвижимости (у оценщика с членством в СРО). Оценка зафиксирует размер Ваших убытков — разницу между уплаченной ценой и реальной стоимостью.

Соберите доказательства введения в заблуждение: переписка с риелтором/продавцом, рекламные материалы, договор с описанием объекта, показания свидетелей. Чем конкретнее — тем лучше.

Направьте письменную претензию ответчику (заказным письмом с описью вложения) с требованием возместить убытки в виде разницы стоимости. Срок ответа — 10 дней по ЗоЗПП.

При отказе или игноре — подавайте иск в суд по месту Вашего жительства (преимущество потребителя). Требуйте: убытки, компенсацию морального вреда, штраф 50% от присуждённой суммы.

Здравствуйте, Мария!

Согласно ст.393.1 ГК РФ

1. В случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.

Это норма закона

---------

Концепция замещающей сделки, о которой Вы спрашиваете, действительно существует в гражданском законодательстве и закреплена в статье 393.1 ГК РФ.. Её цель — компенсировать разницу в цене, если из-за нарушения контрагентом пришлось заключать новую, менее выгодную сделку для получения того же результата. Однако в Вашей ситуации по договору купли-продажи недвижимости она, к сожалению, неприменима.

--------

Замещающая сделка — это сделка, направленная на получение того же самого предоставления, на которое Вы рассчитывали по расторгнутому договору. Например, если продавец не передал конкретную квартиру, а Вы вынуждены были купить другую, но аналогичную квартиру (сопоставимую по площади, метражу, району) по более высокой цене, это могло бы считаться замещающей сделкой.

В Вашем случае, судя по описанию, речь идёт о покупке принципиально иной недвижимости ("не той, которую планировала"), что является самостоятельной хозяйственной целью. Такой подход подтверждается судебной практикой: если вместо строительства дома по расторгнутому договору подряда заказчик покупает квартиру в другом городе, эта покупка не признаётся замещающей сделкой.

Таким образом, механизм замещающей сделки здесь не сработает

С уважением, Дарья!

Уважаемая Мария, здравствуйте!

Судя по вопросу Вы или сами пытаетесь приспособить действующие нормативно-правовые акты под свои интересы либо Вас консультирует абсолютно некомпетентный человек

Почему?

Сделка по купле-продаже недвижимости никаким образом не регулируется Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", а заключается по правилам ст. 549. Договор продажи недвижимости ГК РФ между двумя физическими лицами, которые не могут быть субъектами правоотношений по Закону о защите прав потребителей

Если Вы хотите расторгнуть договор по причине введения Вас в заблуждение, то в суде Вы должны озвучить и доказать основания, указанные а ст.178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения ГК РФ, в частности,

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Если Вы укажете суду, что купили не ту недвижимость, которую планировали и не по той цене, то суд с большой вероятностью это существенным заблуждением не признает

Далее

В моем случае вообще применимо это понятие "замещающая сделка"? Вообще это в гражданском кодексе применимо?

Понятие замещающей сделки в российском гражданском законодательстве применяется исключительно при отношениях кредитора и должника и регулируется ст. 393.1. Возмещение убытков при прекращении договора ГК РФ.

В Вашем случае вы проводите две несвязанные с собой сделки: продажи квартиры и покупки новой, в которой покупателями и продавцами в качестве сторон выступают разные и не связанные между собой контрагенты.

В этом случае ни один из Ваших контрагентов не несет и не может нести ответственности за понесенные Вами убытки, которые можно отнести к коммерческому риску при, как говорят трейдеры" неудачно построенной бизнес стратегии сделки

Здравствуйте, Мария! В данном случае если полагаете, что вследствие оказания услуг ненадлежащего качества (ст.29 ГПК РФ) у Вас возникли убытки, в т.ч. упущенная выгода в понимании ст.15 ГК РФ, то эти убытки, а также причинно-следственную связь между действиями исполнителя нужно будет доказать (ст.55-56 ГПК РФ). Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ "каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом". Если же Вы не сможете доказать причинно-следственную связь, а также объем убытков, то в удовлетворении исковых требований может быть судом отказано. В теории можно, на практике далеко не факт, что такое получится.