Какой договор аренды или найма с ИП

Здравствуйте, Сергей! Если это жилое помещение, то действуют положения главы 35 ГК РФ, т.е. правоотношения по договору найма (ст.671 ГК РФ), а не аренды. Это специальная норма. И не важно при этом, это ИП или нет.

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В аренду жилые помещения могут быть сданы юр.лицам. В данном же случае речь идет об ИП. Так что договор найма в Вашем случае. ИП наниматель, а не арендатор.

Жилое помещение по закону может предоставляться по договору найма жилого помещения, а не аренды, если используется для проживания; нанимателем по такому договору может быть только гражданин, а не организация (ст. 671, 677 ГК РФ, ст. 17, 60 ЖК РФ), поэтому ИП должен выступать в договоре как физическое лицо (Ф.И.О., паспорт), без указания статуса ИП, и договор будет договором найма, а не аренды; использовать жилое помещение для предпринимательской деятельности без перевода в нежилой фонд нельзя (ст. 288 ГК РФ, ст. 17 ЖК РФ).

Сергей, всё совершенно просто, если это жилое помещение, то оформляется договор найма жилого помещения. см. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025) ГК РФ Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

ОДНАКО, есть нюанс, который стоит урегулировать. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Можете обращением в суд, обжаловать отказ в регистрации данного договора аренды. Обжаловать решение суда, с данным указанием недвижимости. с жилого помещения на нежилое. Всего хорошего.

Здравствуйте Сергей!

Жилое помещение передается в наем физическому лицу/ИП. Стороны по договору наймодатель и наниматель (ч.1. ст.671 ГК РФ)

Так как речь идет о сдаче жилого помещения, с ИП следут заключить договор найма помещения.

По договору найма жилого помещения одна сторона собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) -обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В данном случае ИП будет нанимателем, собственник помещения наймодателем.

Форма договора простая с актом приема-передачи и описью имущества (при наличии).

- см. ст. 209, 421, 671 ГК РФ

Доброго времени Сергей!

Регистратор не прав, т.к. физическое лицо, сдающее жилое помещение ИП, должно заключать договор аренды, где ИП выступает арендатором.

Регистратору некорректно отказывать в регистрации только из-за статуса ИП — договор найма применяется исключительно для физлиц-граждан (ст. 671 ГК РФ), а ИП приравнивается к коммерческой деятельности.

не нужно бежать в суд и обжаловать сразу, надо сначала выяснить у регистратора причины, это может быть например технический сбой..

Добрый вечер, Сергей.

1)Согласно статье 673 ГК РФ

“Договор найма жилого помещения заключается с гражданином (нанимателем), а не с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.”

2)Если передается жилое помещение для проживания, то, согласно ГК РФ, корректным правовым режимом является договор найма жилого помещения, а стороной должен быть наниматель (физическое лицо).

3)ИП может выступать стороной в договорах, связанных с его предпринимательской деятельностью

-ИП не может быть нанимателем жилого помещения в смысле Главы 35 ГК РФ, так как это противоречит ст. 673 ГК РФ

4)Регистрация договора аренды жилого помещения (в отличие от договора найма) обязательна в Росреестре, если срок договора превышает 1 год (ст. 674 ГК РФ).

-Регистратор, видя, что объектом является жилое помещение, требует, чтобы договор был оформлен как договор найма жилого помещения с физическим лицом в качестве нанимателя.

5)Тут два варианта:

- Квартира используется исключительно для проживания, В качестве нанимателя должно выступать физическое лицо, а не ИП.

Договор найма жилого помещения, заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 674 ГК РФ)

-Квартира используется в предпринимательской деятельности (что маловероятно для “жилого помещения”, Если бы это был нежилой объект, то договор был бы договором аренды, а арендатором мог быть ИП. Но поскольку объект – жилое помещение, этот вариант практически исключен законодательством.

6)Если регистратор отказывается регистрировать договор аренды жилого помещения с ИП, он действует правомерно, основываясь на ст. 673 ГК РФ. Вам нужно либо заключать договор найма с физическим лицом, либо (если это не жилое помещение) доказывать его нежилой статус, что, видимо, невозможно.

Здравствуйте, Сергей!

Ключевое значение имеет цель использования помещения, а не статус контрагента (физлицо или ИП).

Если жилое помещение по договору предоставляется для ПРОЖИВАНИЯ (как следует из ст. 671 ГК РФ), отношения оформляются ДОГОВОРОМ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, а в нем сторона именуется «наниматель». В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ:

по договору найма жилого помещения собственник обязуется предоставить жилое помещение другой стороне (нанимателю) за плату для проживания в нем.

Закон прямо указывает на назначение – проживание. При этом нанимателем может быть гражданин, в том числе зарегистрированный в статусе индивидуального предпринимателя. Статус ИП не превращает договор найма в договор аренды, если цель – именно проживание.

Для регистратора важно, чтобы по жилому помещению не был оформлен договор аренды с целью использования под офис, гостиницу и т.п. без перевода в нежилой фонд.

Если же по смыслу и тексту договора помещение предоставляется НЕ для проживания, а для осуществления предпринимательской деятельности, размещения офиса, апартаментов под сдачу и т.д., то такой договор должен квалифицироваться как ДОГОВОР АРЕНДЫ, а сторона – «арендатор». Но в этом случае использование жилого помещения не по назначению противоречит жилищному законодательству, если объект не переведен в нежилой фонд. Ст. 17 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что жилое помещение предназначено для проживания граждан и не допускается использовать его для иной деятельности, кроме прямо предусмотренной законом. Следовательно, зарегистрировать договор аренды для коммерческого использования жилого помещения регистратор вправе отказать.

Таким образом, если объект в ЕГРН значится как ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ и не переведен в нежилое, а по договору фактически предоставляется под проживание, то правильно: заключать договор НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, называть ИП «нанимателем», а договор – «договор найма жилого помещения», с прямой ссылкой на ст. 671–688 ГК РФ и ст. 17 ЖК РФ. Формулировка «Индивидуальный предприниматель» в преамбуле допустима, но правовой режим – найм, а не аренда.

С уважением

Здравствуйте Сергей

Индивидуальный предприниматель не является юридическим лицом, поэтому заключаете договор найма в порядке ст.671 ГК РФ. Юридическим лицам предоставляется жилое помещение на праве аренды

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно п.2 ст.671 ГК РФ Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.

___

С уважением юрист М.Н.Абаева

Здравствуйте Сергей!

Как определяет ст. 22.1. Порядок государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" индивидуальный предприниматель - это физическое лицо

Поэтому регистратор прав.

В Вашем случае заключается договор найма жилого помещения в соответствии со ст. 671. Договор найма жилого помещения ГК РФ, так как обе стороны, и наймодатель и наниматель (ИП) - физические лица

В этом его отличие от аренды жилого помещения в соответствии со ст.606 Договор аренды ГК РФ, согласно которому или арендодатель или арендатор должны быть юридическим лицом

Договор между физическим лицом и индивидуальным предпринимателем относительно жилого помещения заключается именно как договор найма, поскольку согласно статье 671 Гражданского кодекса РФ жилые помещения передаются исключительно по договорам найма, независимо от статуса сторон сделки.

Индивидуальные предприниматели, хотя и обладают статусом субъекта предпринимательской деятельности, всё равно остаются физическими лицами, и при аренде жилья действуют правила договора найма жилого помещения.

Ваш контрагент — индивидуальный предприниматель — в данном конкретном случае выступает именно как наниматель.

Поэтому регистрирующий орган прав: вам необходимо оформить сделку именно договором найма жилого помещения, а не договором аренды.