Как отстоять единственное жильё при ипотечном долге с детьми?

Здравствуйте! Заключить мировое соглашение (ст.153.8-153.9 ГПК РФ) с кредитором-залогодержателем-истцом по иску о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на предмет залога. В противном случае суд обратит взыскание на заложенное имущество и взыщет остаток долга с процентами, штрафами и неустойками. Т.к. жилье залоговое, на него не распространяется исполнительский иммунитет, предусмотренный статьей 446 ГПК РФ, т.е. жилья можно реально лишиться. Ну и в рамках мирового соглашения изыскать средства, чтобы войти в график и исполнить обязательства. Но нужно прежде всего, чтобы средства были найдены, а кредитор согласен. Просто погасить просроченную задолженность и войти в график сейчас уже недостаточно после обращения кредитора в суд (ст.131-132 ГПК РФ).

Конечно надо гасить задолженность, дальше с банком договариваться

Здравствуйте, Егор! Постараюсь ответить на Ваш вопрос так, чтобы не путать в нормах закона. Понимаю ваше расстройство и желание разобраться в ситуации.

Моя рекомендация - как можно быстрее письменно предложить банку заключить в суде мировое соглашение, в котором прописать возможность снижения суммы ежемесячного платежа и утвердить новый график платежей.

Банки часто идут навстречу - этим Вы покажете, что не уклоняетесь от оплаты долга, просто возникли трудные жизненные обстоятельства.

Подчеркните, что стоимость жилья значительно превышает сумму долга, и банк не понесет убытков, если вы продолжите выплачивать кредит

Закон дает такое право:

"Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 15.12.2025, с изм. от 22.12.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2026)

ГПК РФ Статья 153.10. Утверждение судом мирового соглашения

1. Мировое соглашение утверждается судом, в производстве которого находится дело. В случае, если мировое соглашение заключено в процессе исполнения судебного акта, оно представляется на утверждение суда, рассмотревшего дело в качестве суда первой инстанции.

2. Вопрос об утверждении мирового соглашения рассматривается судом в судебном заседании. Лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте судебного заседания.

ВАЖНО ! О реструктуризации сейчас вообще забудьте, так как дело уже находится в суде. Тем более реструктуризация - это всегда право банка, а не обязанность в силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ.

И еще! Все переговоры с банком ведите письменно или фиксируйте их результаты в письменном виде (например, протокол встречи, электронная переписка).

Все эти переговоры будут Вашим доказательством в суде:

ГПК РФ Статья 55. Доказательства

1. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Я очень понимаю, ситуация сложная, но по-другому ее просто не решить!!! Желаю искренне Вам удачи и просто отличного дня!

Здравствуйте!

В данном конкретном Вашем случае, решение об обращении взыскания на единственное жилье должника отдается на усмотрение судей. Как правило, такое изъятие запрещено, в отношении единственного жилья должника действует механизм, в законодательстве называемый "исполнительский иммунитет" (п. 3 ст. 213.25 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Однако, его реализация вызывает много вопросов, о чем свидетельствует достаточно обширная судебная практика. Например, есть ли исключения из исполнительского иммунитета, может ли быть ограничено его действие, когда в применении исполнительского иммунитета судом может быть отказано и др.

Единственное жилое помещение в любом случае должно быть разумно достаточным для удовлетворения конституционного права должника на жилище (ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации). Таким образом, запрет на его изъятие не является безусловным. Само по себе наличие в собственности должника только одного пригодного для постоянного проживания жилого помещения не исключает возможности обращения взыскания на него, если его размеры превышают разумные и достаточные для удовлетворения потребности должника в жилище.

В противном случае придётся решать спор в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

Всего доброго!

Здравствуйте, для начала перед судебным заседанием направьте банку предложение о предоставлении вам Реструктуризации кредита.

Реструктуризация кредита — изменение условий текущего кредита для заёмщиков, которые перестали справляться с выплатами. При реструктуризации, например, уменьшают размер ежемесячных платежей или временно снижают процентную ставку.

При этом вам лучше погасить имеющуюся у вас перед банком задолженность, - это поспособствует тому, что банк пойдет вам на уступки.

Реструктуризацию задолженности проводит банк, который выдавал кредит. Заёмщик обращается в банк с заявкой на реструктуризацию самостоятельно. Либо банк сам предлагает клиенту провести реструктуризацию кредита — например, если замечает, что клиент стал часто задерживать платежи.

Одобрить реструктуризацию или нет, банк решает в одностороннем порядке — принудить его нельзя.

Запросите у банка кредитные каникулы !

Кредитные каникулы — льготный период, когда можно без штрафов и неустоек вносить ежемесячные платежи в меньшем размере или не вносить их вообще. Общий срок кредита продлевают на срок каникул — после их окончания заёмщик возвращается к обычному графику платежей.

В большинстве случаев кредиторы не могут забрать единственное жильё у заёмщика в счёт погашения долга. Это правило закреплено в законодательстве, но есть исключения.

Запрет на изъятие единственного жилья за долги по кредиту в России предусмотрен статьёй 446 Гражданского процессуального кодекса РФ. Это правило называется исполнительским иммунитетом

Исключение — если жильё находится в залоге по договору ипотеки. В таком случае кредитор может забрать квартиру в счёт долга, даже если она единственная у семьи. Но есть исключения: [u][/u]

Банк не может забрать ипотечную квартиру, если просрочка по платежам не превышает трёх месяцев или сумма долга меньше 5%.

Если должник владеет только долей в квартире, и эта доля — единственное жильё, обычно её не взыскивают, но суд может сделать исключение, например, если стоимость доли соразмерна сумме долга.

Статья 40 Конституции РФ гарантирует каждому гражданину право на жилье и утверждает, что никто не может быть лишен его без веских причин. Это основная правовая защита для всех граждан.

В ситуациях, связанных с долгами, существуют определенные меры защиты. В соответствии с 446-й статьей Гражданского процессуального кодекса, единственное место проживания человека и его семьи, будь то квартира, дом или даже отдельная комната, не может быть изъято в счет погашения долгов.

Здравствуйте, уважаемый Егор!

В соответствии со ст 446 ГПК РФ залоговое жилье, даже если оно единственное, не защищено исполнительским иммунитетом.

Если жилье куплено в браке, а отдано в залог без нотариального согласия супруги, то супруга вправе оспорить сделку в судебном порядке. Такая возможность закреплена в ст 35 СК РФ.

Также в суде может пригодится положение ст 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ. В соответствии с данным законоположением обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Здравствуйте Егор!

Ваша ситуация сложная, но шансы сохранить жильё достаточно высоки, и закон предоставляет вам серьёзные инструменты защиты. Разберу всё по порядку.

Главный козырь: статья 54.1 Закона об ипотеке

Статья 54.1 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» прямо запрещает обращение взыскания на заложенное имущество, если одновременно соблюдены два условия:

1. Сумма долга менее 5% от стоимости залога — у вас просрочка 150 000 руб. при оценке квартиры 9 500 000 руб., что составляет ≈1,6% (менее 5%)

2. Период просрочки менее 3 месяцев — у вас просрочка составляет 3 месяца

По первому критерию вы однозначно проходите. По второму — ситуация пограничная (ровно 3 месяца). Однако Верховный суд разъяснил, что перечень оснований для отказа во взыскании не является исчерпывающим — суд может учитывать и другие обстоятельства, свидетельствующие о незначительности нарушения и несоразмерности.

Что делать прямо сейчас (до суда)

1. Погасить просроченную задолженность

Да, погасите 150 000 рублей как можно скорее — это самый эффективный шаг:

Если на момент вынесения решения суда задолженность будет погашена, суд обязан отказать в обращении взыскания на квартиру

Сохраните все квитанции об оплате — они понадобятся в суде

Даже частичное погашение до суда работает в вашу пользу

2. Подать заявление на ипотечные каникулы

По Федеральному закону № 76-ФЗ вы имеете право на ипотечные каникулы сроком до 6 месяцев, если:

Кредит не превышает 15 млн рублей (у вас — 4 млн ✓)

Жильё является единственным (✓)

Ранее каникулы не предоставлялись

Имеется трудная жизненная ситуация

Важно: Это ваше право по закону, и банк обязан предоставить каникулы, если вы соответствуете условиям. Это не реструктуризация, в которой банк может отказать.

3. Подать заявление на кредитные каникулы

Альтернативно, по Федеральному закону № 106-ФЗ (кредитные каникулы) также можно получить отсрочку, если доход семьи снизился более чем на 30%.

Здравствуйте!

У Вас 2 варианта есть

1. Мировое соглашение с банком.

Нужно обратиться в банк, поговорить о возможности договориться мирно. Возможно банк скажет выплатить Вам возникший долг и санкции и все на этом. Далее подпишите бумагу и отправите ее на утверждение в суд.

2. Если у мужа есть еще долги, то имеет смысл пройти процедуру банкротства. В рамках банкротства можно утвердить мировое соглашение на единственное жилье без согласия банка, а остальные долги списать.

Вы можете затянуть процесс на год и более, с расчетом, что за этот период времени изыщете возможность погасить задолженность (договориться с банком) и войти в график платежей. Для начала стоит ходатайствовать о проведении экспертизы.

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16 июля 1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим Федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с пп.4 п.2 ст. 54 вышеуказанного Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.

Добрый день!

Немедленно как можно большую часть погашайте задолженности и в последующем не допускайте просрочки более 2х месяцев.

И дальше ссылайтесь на положения Конституционного суда, который подчеркнул необходимость "достичь баланса прав и интересов взыскателей и должников при вынесении решений по такой категории дел " (См.: Определение КС N 2289-О). Согласно данному определению , для того, чтобы обратить взыскание на заложенное имущество, суду , надо оценить целый ряд обстоятельств - причину неисполнения обязательств, положение сторон и так далее. Позже на основе этого Определения статью 348 Гражданского кодекса РФ дополнили конкретными критериями - для обращения взыскания задолженность должна быть не менее 3х месяцев и быть более 5% от стоимости жилья.

У вас даже сейчас сумма задолженности менее 5%, проследите, чтобы и просрочка была менее 3х месяцев.

Также полезным для вас будет Определение Верховного суда РФ N 49-КГ19-5.

Пишите возражение на исковое заявление и проследите, чтобы Банк не занизил стоимость вашего недвижимого имущества. Если они умышлено будут ее занижать, назначайте оценочную экспертизу, которая даст реальную оценку стоимости квартиры на момент рассмотрения гражданского дела.

Удачи Вам!