На торгах по взятию землю в аренду не выкупили лот. Теперь участок должен достаться мне так как я инициировал эти торги?

То, что вы инициировали торги, дает вам преимущество, но не гарантирует автоматического получения участка, если торги не состоялись из-за отсутствия покупателей. Ваши права регулируются Земельным кодексом РФ.

Вот как обстоит дело с юридической точки зрения:

Если лот не выкупили (нет заявок / один участник)

Если торги признаны несостоявшимися, участок может быть предоставлен вам как инициатору, но для этого нужно выполнить определенные действия:

Если вы были единственным участником (подали заявку, и больше никто не заявился):

Договор аренды должен быть заключен с вами по начальной цене (ст. 39.12 ЗК РФ).

Если заявок не было вообще:

Вы можете повторно инициировать процедуру через некоторое время.

Важно: Автоматически участок вам не переходит. Нужно подать новое заявление о проведении аукциона.

Ключевые нормы законов

Земельный кодекс РФ, Статья 39.12 — «Проведение аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности». Данная статья определяет порядок заключения договора с единственным участником.

Земельный кодекс РФ, Статья 39.11 — «Подготовка и организация аукциона...». Регулирует процедуру инициации торгов.

Вам необходимо связаться с организатором торгов (обычно это администрация муниципального образования или департамент имущественных отношений) и уточнить статус лота. Если аукцион признан несостоявшимся, требуйте заключения договора, ссылаясь на то, что вы единственный заявитель (если это так).

Здравствуйте.

Нет, участок не достается вам автоматически только потому, что вы инициировали торги и никто не выкупил лот. Если аукцион признан несостоявшимся (например, ни одной заявки не поступило или только одна от вас, но договор не заключён), уполномоченный орган (администрация) обязан предложить вам заключить договор аренды по начальной цене аукциона — в течение 10 рабочих дней после протокола.

Что делать дальше

Проверьте статус аукциона: запросите у организатора (уполномоченного органа) протокол о результатах и решение о признании несостоявшимся (ст. 39.12 ЗК РФ).

Если вам направили проект договора — подпишите его в течение 10 рабочих дней, иначе орган может провести повторный аукцион или распорядиться участком иначе (п. 25 ст. 39.12 ЗК РФ).

Если договор не предложен или отказывают — обжалуйте в суде действия органа.

Обоснование: Земельный кодекс РФ (ст. 39.11–39.12), где инициировавший заявитель (вы) получает приоритет при несостоявшемся аукционе с единственной заявкой, но не автоматическое право без действий органа.

Всего Вам наилучшего!

Тот факт, что вы инициатор торгов, не дает вам преимущественного права получить участок без торгов или по стартовой цене, если торги не состоялись из-за отсутствия заявок.

Вот как это работает по закону (ст. 39.18 Земельного кодекса РФ):

1. Что считается «несостоявшимися торгами»?

Аукцион признается несостоявшимся, если:

Не подано ни одной заявки (кроме вашей);

Подана только одна заявка (ваша).

2. Ваши действия (самый частый сценарий):

Администрация обязана в течение 10 дней со дня опубликования протокола о признании торгов несостоявшимися направить вам проект договора аренды.

Важно: Договор заключается по начальной цене аукциона (а не ниже).

Срок: на 3 года.

3. Нюансы и подводные камни:

Если есть другие претенденты: Если кроме вас заявку подал еще кто-то, но потом все (кроме вас) отозвали заявки или не явились — торги опять не состоялись, но договор заключат с вами.

Если заявок вообще не было: Если вы просто подали заявление об инициировании торгов, но в самом аукционе не участвовали (не подавали заявку на участие), то договор с вами не заключат. Торги просто аннулируют, и участок вернется в оборот.

Если вы передумали: Иногда администрация пытается тянуть время или завысить цену. Если вам не направляют договор в течение 10 дней, это повод для жалобы в ФАС или суд.

Резюме:

Если вы подавали заявку и участвовали в процедуре, но кроме вас никто не пришел — участок ваш по цене стартового платежа. Если вы только инициировали, но заявку не подавали — участок уйдет на повторные торги.

Организатор обязан объявить повторные торги. Условия повторных торгов могут быть изменены (например, снижена начальная цена), но не обязательно.

Если повторные торги также будут признаны несостоявшимися по той же причине (только один участник, подавший заявку), законодательство РФ (в зависимости от конкретного вида торгов и регулирующего их закона, например, ФЗ-44, ФЗ-223, ФЗ-127 "О несостоятельности (банкротстве) может предусматривать возможность заключения договора с единственным участником, подавшим заявку на повторные торги, по начальной цене или по цене, предложенной этим участником (если это предусмотрено документацией).

В соответствии с ч. 1.1 ст. 139 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ, конкурсный управляющий должника предлагает порядок организации, но окончательно его принимает и утверждает комитет кредиторов.

В то же время, если посмотреть на порядок проведения торгов (в том числе в электронном виде, утвержденный Приказом Министерства экономического развития РФ от 23.07.2015 №495), то станет понятно, что участником может быть одно лицо (физическое или юридическое). За одним участником не могут скрываться двое, трое и более лиц. Поэтому полагаю, что у организатора торгов тут возможности выбирать нет.

Что касается Вашей ситуации с приобретением коммерческого помещения с торгов одним партнером с последующей продажей доли другому:

По первому варианту Вы абсолютно правы: налог уплачивать придется.

По второму варианту: поскольку планируется, что минимальный предельный срок владения (5 лет) выдержан не будет, а недвижимость — нежилая, в этом случае будет применяться абз. 4 п. 1 ч. 2 ст. 220 НК РФ. То есть Ваш партнер сможет получить имущественный вычет в размере доходов от продажи, не превышающем в целом 250 000 рублей. Либо вместо этого можно воспользоваться п. 2 ч. 2 ст. 220 НК РФ и уменьшить сумму налогооблагаемых доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого помещения. Второе, очевидно, будет выгоднее, но нереализуемо, если у партнера не хватает средств.

По третьему варианту: возможность прекращения обязательств через передачу другого имущества (отступное) предусмотрено ст. 409 ГК РФ. В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 №6 разъяснено, что согласовать возможность предоставления отступного можно на любом этапе существования обязательства, даже когда оно еще не просрочено.

То есть вы заключаете договор займа (обычны, без залога) по правилам § 1. главы 42 ГК РФ. В сам договор условие об отступном включать нельзя, т.к. это противоречит самой сути договора займа, по которому заемщик обязан вернуть именно сумму денег. Поэтому нужно будет дополнительно заключить соглашение об отступном, где будет поименовано имущество (точнее, доля в праве собственности на него), которое будет передано в качестве отступного.