Как оспорить выкупную стоимость аварийного жилья при переселении?

Здравствуйте, Сергей! Постараюсь ответить на Ваш вопрос так, чтобы не путать в нормах закона.

С результатами независимой экспертизы вы можете повторно обратиться в администрацию с предложением пересмотреть выкупную стоимость. Иногда это помогает избежать суда, если разница не слишком велика и администрация видит обоснованность ваших требований.

Даже если суд назначит судебную экспертизу, наличие вашей досудебной экспертизы может повлиять на выбор экспертной организации (вы можете предложить свою) и на вопросы, которые будут поставлены перед экспертом. Кроме того, судебный эксперт будет иметь возможность ознакомиться с вашим заключением, что может повлиять на его выводы.

Вы правы. Истец (вы) обычно оплачивает экспертизу, которую заявляет. Если суд назначает судебную экспертизу, то оплата может быть возложена на сторону, которая ходатайствовала о ней, или распределена между сторонами. Однако, самое главное: в случае удовлетворения ваших требований (т.е. если суд признает вашу выкупную стоимость выше предложенной администрацией), все судебные расходы, включая стоимость экспертиз (как вашей досудебной, так и судебной), будут возмещены вам ответчиком (администрацией). Это прямо предусмотрено Гражданским процессуальным кодексом РФ (статьи 98, 100 ГПК РФ).

Я понимаю, ситуация непростая у Вас, но по-другому никак. Желаю Вам искренне удачи и просто отличного дня!

Здравствуйте, не факт что оспорите. Администрация не глупее вас, всё сделала по закону. и суду не будет оснований заключению гос.эксперта не доверять. А вы просто деньги на ветер выбросите. Дом аварийный, с чего вы решили что вам за квартиры в нём произведут выплаты как за новые квартиры??? Такого не будет. выплаты произведут С УЧЁТОМ ИЗНОСА АВАРИЙНОГО ДОМА! см. в том числе и Федеральный закон № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и Жилищный кодекс Российской Федерации.

Компенсация с учетом износа: Согласно законодательству, компенсационные выплаты производятся с учетом степени физического износа жилого помещения. Износ определяется независимыми экспертизами либо бюро технической инвентаризации (БТИ). Размер возмещения рассчитывается исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости на момент признания дома аварийным, но также учитывается износ здания и помещений.

Всего хорошего. ☘

Смотрите, если не согласны с оценкой выкупной стоимости дома, можете провести независимую экспертизу, предъявить свои претензии к администрации.

Отдельно обращайтесь с жалобой в прокуратуру при нарушении своих прав.

Если прокурор найдет нарушения, он может выйти в суд в рамках защиты прав жильцов дома.

Либо подавайте коллективный иск в суд, надо собрать 20 человек как минимум.

Через суд также можно назначить проведение экспертизы и оценки.

Доводы, которые можно использовать при оспаривании:

определённая экспертом рыночная стоимость имущества и сделок с имуществом недостоверна, не соответствует рыночной, противоречит указанным экспертом источникам, анализу рынка и сведениям статистического учёта;

заключение не отвечает требованиям закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», не является полным, объективным и достоверным.

Оплачивает та сторона, которая ходатайствует о проведении такой экспертизы.

- см. ст. 56, 79, 131-132, 244.20 ГПК РФ, ст. 10 ФЗ "О прокуратуре РФ", ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"

Добрый день !

В целом многоквартирный дом признаётся аварийным и непригодным для проживания в порядке, прописанном в положении, которое утверждено постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.Чтобы признать многоквартирный дом аварийным, орган местного самоуправления должен провести исследование его технического состояния и составить техническое заключение.

Привлечение оценщика осуществляется в соответствии со ст.8. Обязательность проведения оценки объектов оценки Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" где о результатам оценки составляется Отчет, который, собственно и устанавливает степень изношенности отдельных элементов здания, а следовательно и коэффициент амортизации, в соответствии с которым делается заключение о выводе дома из эксплуатации.

Оценку состоянию дома даёт комиссия, сформированная муниципалитетом или региональной властью (п. 42 ПП РФ № 47). Делается это по заявлению собственника или нанимателя помещения в МКД, на основании заключения органа ГЖН или сделанной экспертизы.

Параллельно можно запросить муниципальный контракт для оспаривания оценки аварийного дома по заявлению, либо в судебном порядке.Таким образом, с юридической точки зрения,оспорить выкупную стоимость аварийного жилья при переселении можно только в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

Удачи!

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

ЖК РФ Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

7. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как показывает анализ судебной практики, суды в целом правильно применяют положения части 7 статьи 32 ЖК РФ, и при определении выкупной цены руководствуются примерным перечнем возможных убытков собственника, приведенным в указанной норме.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судебную оценку (экспертизу) оплачивает сторона, которая выступает инициатором исследования. Деньги обычно вносятся на депозитный счет суда. Если экспертизу назначают по инициативе суда или обе стороны, расходы делятся поровну. Итоговые расходы несет проигравшая сторона, возмещая их победителю.

Здравствуйте!

В соответствии ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Поэтому, если Вы оспариваете сумму выкупной цены, то Вы можете ходатайствовать в суде о назначении судебной экспертизы, суд может ее назначить, Вы при этом не будете нести расходы.

Дополнительно сообщаем, что если Вы включены в программу переселения. то Вы как собственник жилого помещения имеете право на его выкуп или предоставление другого жилого помещения на основании соглашения с зачетом стоимости жилого помещения при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Поэтому, можете выбрать последний вариант, по Вашему желанию.

Сергей!

Хотим еще добавить, что в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются:

рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Поэтому, тут некоторые коллеги написали только про какой -то износ недвижимости, Вы пожалуйста обратите внимание из-чего складывается выкупная цена и требуйте в суде включения всех перечисленных слагаемых выкупной цены, указанных ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Добрый вечер, Сергей.

1)Если вы придете в администрацию с «пустыми руками», с вами не будут разговаривать. Если вы принесете Отчет независимого оценщика, где сумма выкупа на 30–50% выше предложенной, это станет весомым аргументом. Часто администрация предпочитает договориться на досудебной стадии, чтобы не платить судебные издержки и не ждать решения суда.

-Досудебная экспертиза стоит денег (от 10 до 30 тыс. руб.), и суд не обязан ее принимать как истину в последней инстанции. Он всё равно назначит судебную экспертизу.

2)Дождитесь, пока администрация подаст на вас в суд (иск об изъятии жилого помещения).

- Когда начнется суд, не соглашайтесь с оценкой администрации. Заявите суду: «Ваша честь, я не согласен с оценкой, так как она занижена и не соответствует рынку».

-Если вы сами заявите ходатайство о проведении судебной экспертизы, вам придется оплатить её на депозит суда. Это действительно дорого.

3) Если администрация подает в суд, она обязана доказать правильность своей оценки. Вы можете заявить: «Я считаю оценку администрации недостоверной, но, учитывая мои тяжелые финансовые обстоятельства, прошу суд назначить судебную оценочную экспертизу».

4)Владельцы квартир в МКД являются долевыми собственниками участка под домом. Его стоимость должна быть включена в выкупную цену (ст. 32 ЖК РФ). Это прибавляет к цене сотни тысяч рублей.

-Вы можете требовать включения в выкупную цену расходов на поиск нового жилья, переезд, оформление документов, а также компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

5)Найдите 5-10 объявлений на Авито/Циан о продаже аналогичных квартир в вашем районе. Распечатайте их и заверьте у нотариуса (или просто принесите в суд как доказательство).

-Укажите конкретные ошибки (например: «оценщик не учел наличие балкона», «оценщик взял цены из другого района», «не учтена стоимость земли»). Судьи читают аргументированные возражения.

6)Не тратьте деньги на досудебную экспертизу, если бюджет ограничен. Лучше найдите грамотного адвоката, который специализируется на «аварийке» в вашем регионе. Его гонорар будет эффективнее, чем покупка заключения эксперта, которое суд всё равно может проигнорировать.

- Подписывайте любые соглашения с администрацией только с пометкой «Подписано в целях избежания принудительного выселения, с выкупной ценой не согласен, право на обжалование сохраняю». Это позволит вам получить деньги сейчас, а в суде бороться за доплату.

Здравствуйте

Проведение внесудебной (досудебной) экспертизы при споре о выкупной стоимости аварийного жилья не является обязательным, но может быть полезным для защиты ваших прав.

Решение о её проведении зависит от конкретных обстоятельств дела, финансовых возможностей и стратегии защиты интересов.

Правовые основания

Права собственника аварийного жилья регулируются статьёй 32 Жилищного кодекса РФ. Согласно части 7 ст. 32 ЖК РФ, выкупная цена жилого помещения включает:

рыночную стоимость жилого помещения;

рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учётом доли собственника;

стоимость доли в праве на земельный участок;

убытки, причинённые собственнику изъятием жилья (включая расходы на переезд, поиск нового жилья, оформление документов, упущенную выгоду и др.).

Если собственник не согласен с размером выкупной стоимости, предложенной администрацией, он вправе оспорить её в суде. В этом случае рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Зачем проводить досудебную экспертизу

Досудебная экспертиза позволяет самостоятельно определить рыночную стоимость жилья, доли в общем имуществе и земельного участка, а также рассчитать возможные убытки. Это даёт возможность:

Сравнить результаты с оценкой администрации. Если ваша экспертиза покажет более высокую стоимость, это станет основанием для переговоров или подачи иска в суд.

Подготовиться к судебному процессу. Наличие независимого заключения повысит шансы на успешное оспаривание выкупной цены в суде, так как оно будет одним из доказательств вашей позиции.

Избежать неожиданностей в суде. Если суд назначит судебную экспертизу, а её результаты будут противоречить вашим ожиданиям, это может усложнить дело. Досудебная экспертиза поможет заранее оценить риски.

Главный недостаток — стоимость. Экспертиза действительно может быть дорогой, и нет гарантии, что суд поддержит вашу позицию. Если иск будет отклонён, расходы останутся на вас.

Суд не обязан принимать досудебную экспертизу как окончательное доказательство. Заключение эксперта будет оцениваться в совокупности с другими материалами дела. Суд может назначить повторную экспертизу, если у него возникнут сомнения в достоверности первоначального заключения (часть 2 ст. 87 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Что делать, если суд назначил повторную экспертизу

Если суд назначил повторную экспертизу, это не всегда означает, что он «на стороне администрации». Суд действует в рамках процессуального законодательства, стремясь установить объективную истину. В таких случаях важно:

Контролировать процесс экспертизы. Убедитесь, что эксперт обладает необходимой квалификацией, а методика оценки соответствует федеральным стандартам.

Задавать вопросы эксперту в судебном заседании. Это поможет выявить противоречия или неточности в заключении.

Предоставить дополнительные доказательства, которые подтверждают вашу позицию (например, данные о рыночных ценах на аналогичное жильё в районе, документы о затратах на переезд и т. д.).

Как минимизировать финансовые риски

Оцените перспективы дела. Проконсультируйтесь с юристом, специализирующимся на жилищных спорах. Он поможет оценить шансы на успех и разработать стратегию.

Рассмотрите возможность совместного финансирования экспертизы с другими собственниками аварийного дома, если они также не согласны с выкупной стоимостью.

Учтите положения части 8.2 ст. 32 ЖК РФ (в редакции ФЗ от 27 декабря 2019 года №473-ФЗ). Если вы приобрели жильё после признания дома аварийным, размер возмещения не может превышать стоимость его приобретения.

Возмещение судебных расходов

Если суд удовлетворит иск, расходы на досудебную экспертизу и другие судебные издержки (госпошлина, оплата услуг представителя и т. д.) могут быть взысканы с ответчика (администрации) в соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ. Однако если иск удовлетворён частично, расходы возмещаются пропорционально размеру удовлетворённых требований.

С уважением Светлана Б

Уважаемый Сергей, 🤝 здравствуйте.

___________

Проводить внесудебную экспертизу в Вашей ситуации не обязательно. Для спора о размере выкупной стоимости решающее значение имеет именно судебная экспертиза, назначаемая судом по правилам статьи 79 Гражданского процессуального кодекса РФ. Суд оценивает любые представленные Вами отчёты оценщиков лишь как письменные доказательства, но они не заменяют судебную экспертизу и не имеют для суда приоритета перед заключением судебного эксперта.

Статья 79 ГПК РФ прямо предусматривает, что при необходимости специальных познаний суд назначает судебную экспертизу. Она может быть назначена как по Вашему ходатайству, так и по инициативе суда, и именно её выводы, как правило, ложатся в основу решения о размере выкупной цены. Внесудебная оценка (отчёт оценщика) может использоваться Вами, чтобы обосновать несогласие с суммой администрации и сформулировать вопросы для судебного эксперта, но законом обязанности проводить такую оценку до суда не установлено.

Размер выкупной цены за жилое помещение при изъятии в связи со сносом аварийного дома определяется с учётом требований статьи 32 Жилищного кодекса РФ и статей 281–283 Гражданского кодекса РФ: собственнику должна быть компенсирована рыночная стоимость изымаемого жилья и причинённые убытки. Если Вы считаете, что предложенная администрацией сумма не соответствует рыночной стоимости, Вы вправе сразу заявлять иск в суд об увеличении выкупной цены и одновременно просить суд назначить судебную оценочную (строительно-техническую, оценочную) экспертизу.

Согласно статьям 94, 98, 100 ГПК РФ первоначально расходы на экспертизу несёт сторона, по инициативе которой она проводится (или обе стороны — по определению суда), однако при удовлетворении иска судебные расходы, включая стоимость экспертизы, взыскиваются с ответчика (администрации). Это означает, что оплата судебной экспертизы для Вас на старте действительно обременительна, но при выигрыше спора эти суммы подлежат возмещению. При тяжёлом материальном положении Вы вправе просить суд отсрочить или рассрочить оплату, а также ходатайствовать об уменьшении госпошлины и расходов, ссылаясь на статьи 90, 96 ГПК РФ и положения Налогового кодекса РФ о льготах по госпошлине (статья 333.20, 333.36 НК РФ).

Таким образом, ключевое доказательство по спору о выкупной стоимости — это именно судебная экспертиза по статье 79 ГПК РФ. Внесудебная экспертиза не является обязательной и не заменяет судебную, её отсутствие не лишает Вас права на иск и не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований, если в суде будет проведена надлежащая судебная оценка стоимости Вашего жилья.

С уважением

Сергей, здравствуйте! ✨

Ситуация с выкупом аварийного жилья всегда строится на разнице в оценках. Администрация обычно предлагает голую рыночную стоимость без учета ключевых надбавок.

Нужно ли делать внесудебную экспертизу?

Полноценную экспертизу — нет, не нужно.

Суд действительно почти никогда не выносит решение на основании частного отчета, предоставленного истцом, и всегда назначает свою судебную экспертизу.

Вместо дорогой экспертизы закажите у любого оценщика мнение специалиста или справку о рыночной стоимости. Это стоит в 5-10 раз дешевле.

Зачем это нужно: чтобы в исковом заявлении указать обоснованную сумму претензий и доказать суду, что оценка администрации существенно занижена. Это станет законным основанием для назначения судебной экспертизы.

Администрации часто забывают включить в стоимость то, что положено по ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Проверьте, есть ли в вашей оценке:

- рыночная стоимость жилья (без учета аварийности дома!).

- рыночная стоимость доли в праве на земельный участок под домом (это часто самая дорогая часть).

- доля в праве на общее имущество (подвалы, чердаки, коммерческие помещения в доме).

- убытки, связанные с переездом: услуги грузчиков, транспорт, оформление документов, и даже комиссия риелтора при покупке нового жилья.

Если на момент приватизации дом нуждался в ремонте, но он не был сделан, вы имеете право на надбавку (это подтверждено Верховным Судом РФ).

Если у вас нет средств на оплату судебной экспертизы, вы можете:

- попросить суд разрешить оплатить экспертизу после вынесения решения (но суды редко на это идут).

- если экспертиза подтвердит, что оценка администрации была занижена хотя бы на 10-15%, суд признает ваши требования обоснованными. В итоговом решении суд взыщет стоимость экспертизы с администрации в вашу пользу (ст. 98 ГПК РФ).

Администрация будет просить повторную, только если судебный эксперт насчитает слишком много. Чтобы этого не случилось тщательно выбирайте экспертную организацию из списка, который предложит суд (изучите их репутацию).

Задайте эксперту правильные вопросы в ходатайстве (обязательно включите пункт про стоимость доли земли и компенсацию за капремонт).