Может ли самозанятый сдавать чужие дома и декларировать доход?

Нет

Да, вы имеете право сдавать чужие жилые дома как самозанятый, но только если действуете на основании договора субаренды или нотариальной доверенности от собственника, дающей право сдавать имущество в аренду. При этом налог 4% (с физлиц) или 6% (с юрлиц) платится со всей суммы дохода, расходы вычесть нельзя.

Вы всё делаете правильно, если указываете все три объекта в чеках приложения «Мой налог». Отдельную декларацию подавать не нужно, учёт ведётся автоматически.

Не упустите момент, что сдавать можно только жилые помещения, лимит дохода 2,4 млн рублей в год по всем видам деятельности, а в чеках обязательно указывать период аренды.

Хочу отдельно отметить, так как это максимально важно! Вы не можете работать как агент-посредник (оказывать риэлторские услуги) на НПД. Это прямо запрещено ст. 4 ФЗ-422.

Если вы просто сводите собственника и арендатора за комиссию - это не подпадает под НПД. Но если вы арендуете чужой дом по договору и пересдаёте его (с письменного согласия собственника), то это законная субаренда на НПД. Для вас будет лучше хранить копии договоров и доверенностей на случай вопросов от ФНС.

Обоснование: ст. 6 ФЗ-422, ст. 615 ГК РФ, ст. 4 ФЗ-422.

Здравствуйте, Дмитрий!

Коротко по сути: нет, как самозанятый Вы не можете сдавать в аренду два дома, которые Вам не принадлежат, и указывать их в своей декларации по туристическому налогу. Это будет ошибкой.

Вот почему. Статус самозанятого (налог на профессиональный доход) разрешает сдавать в аренду только собственное имущество, которое принадлежит Вам на праве собственности. На два чужих дома это правило не распространяется.

Для сдачи чужих объектов нужна иная юридическая конструкция. В Вашем случае подходит агентский договор. В соответствии со статьей 1005 Гражданского кодекса РФ, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Свой собственный дом Вы по-прежнему можете сдавать как самозанятый напрямую. По двум другим объектам Вам необходимо срочно переоформить отношения

Удачи!

Да, как самозанятый вы имеете право сдавать в аренду три дома, включая два чужих, при соблюдении условий.

Самозанятые (плательщики НПД) могут сдавать не только свою недвижимость, но и чужую — через субаренду, договор ссуды или нотариальную доверенность от собственника ст. 606, 608, 616 ГК РФ.

Закон не запрещает сдавать несколько объектов (даже более трех), если ваш годовой доход не превышает 2,4 млн рублей.

Главное — чтобы договор с собственником явно разрешал субаренду и вы не привлекали сотрудников

Здравствуйте, Дмитрий! Постараюсь ответить на Ваш вопрос так, чтобы не путать в нормах закона.

Да, вы вправе сдавать в аренду чужие дома, если у вас есть законное право это делать. Разберём варианты:

1. Вы действуете по доверенности от собственников

собственники оформляют нотариальную доверенность, где передают вам право сдавать их недвижимость в аренду;

в доверенности должны быть чётко прописаны полномочия: заключать договоры аренды, получать плату, представлять интересы собственников;

вы заключаете договоры от имени собственников, но действуете как их представитель.

2. У вас договор субаренды

вы арендуете дома у собственников (по договору аренды);

затем сдаёте их в субаренду третьим лицам (с согласия собственников — ст. 615 ГК РФ);

в договоре аренды должен быть пункт о праве на субаренду либо отдельное письменное согласие собственника.

3. Вы ведёте деятельность по агентскому договору

заключаете договор с собственниками на оказание услуг по сдаче недвижимости;

получаете вознаграждение за посредничество (а не всю арендную плату);

арендаторы платят напрямую собственникам, а вы получаете комиссию.

Туристический налог (вводится с 2025 года, гл. 33.1 Налогового кодекса РФ) платят владельцы объектов размещения — те, кто предоставляет жильё туристам на короткий срок.

Кто считается плательщиком:

организации и ИП, владеющие объектами размещения;

самозанятые — если сдают жильё туристам и попадают под критерии плательщика.

Условия для уплаты туристического налога самозанятым:

жильё сдаётся туристам (не долгосрочная аренда для проживания);

объект размещения включён в реестр классифицированных средств размещения (гостиницы, отели, гостевые дома и т. д.);

регион ввёл туристический налог и установил его ставку (от 1 % до 5 % от стоимости проживания, но не менее 100 руб. за сутки).

Что указывать в декларации:

все объекты, которые вы сдаёте туристам;

доходы только за краткосрочное размещение (если часть времени сдаёте долгосрочно — эти доходы не учитываются);

отдельно по каждому объекту — количество суток, стоимость проживания, расчёт налога.

Вы имеете право сдавать эти дома:

есть доверенности от собственников;

или договоры субаренды;

или агентские договоры.

Дома используются для краткосрочного размещения туристов (а не для долгосрочной аренды).

Объекты соответствуют критериям туристического налога:

фактически используются для приёма туристов;

могут быть отнесены к средствам размещения (гостевые дома, коттеджи и т. д.).

Вы учитываете только доходы от туристической деятельности:

если часть дохода — от долгосрочной аренды для проживания, она не облагается туристическим налогом.

Пошаговый алгоритм действий

Шаг 1. Проверьте основания для сдачи чужих домов

если нет договоров/доверенностей — заключите их с собственниками;

убедитесь, что в документах прописано ваше право сдавать жильё и получать плату.

Шаг 2. Разделите доходы по видам деятельности

доходы от краткосрочной аренды туристам — облагаются туристическим налогом;

доходы от долгосрочной аренды — не облагаются (учитываются в рамках самозанятости).

Шаг 3. Подайте декларацию по туристическому налогу

форма декларации утверждается ФНС (уточните на сайте nalog.gov.ru);

укажите отдельно по каждому дому:

период сдачи туристам;

стоимость проживания;

расчёт налога (по ставке региона);

приложите подтверждающие документы (договоры с туристами, расчёты).

Шаг 4. Уплатите налог

срок уплаты — не позднее 28 числа месяца, следующего за отчётным кварталом (п. 2 статьи 417 Налогового Кодекса РФ);

платёж идёт в бюджет региона, где расположены объекты.

Шаг 5. Сохраняйте документы

договоры с собственниками (доверенности, субаренда, агентские);

договоры с туристами;

акты, расчёты, платёжные документы;

копии деклараций и платёжек по туристическому налогу.

Важные нюансы и риски

Риски при неправильной схеме:

если сдаёте чужие дома без документов — это может быть признано незаконным предпринимательством или мошенничеством;

если не разделяете доходы — риск доначислений по налогам и штрафам;

если регион не ввёл туристический налог, а вы его платите — излишне уплаченные суммы можно вернуть или зачесть.

Рекомендации:

проконсультируйтесь с налоговым инспектором вашего региона — уточните ставку и порядок подачи декларации;

проверьте, включены ли ваши объекты в реестр средств размещения (если требуется);

ведите раздельный учёт доходов от туризма и долгосрочной аренды.

Краткий итог

Вы вправе сдавать три дома (в т. ч. чужие) и подавать декларацию по туристическому налогу, если:

У вас есть законные основания для сдачи (доверенность, договор субаренды или агентский договор).

Дома сдаются туристам на короткий срок.

Регион ввёл туристический налог, и объекты подпадают под его действие.

В декларации вы указываете только доходы от туристической деятельности.

Вы сохраняете все подтверждающие документы.

Одно из оснований закона - Налоговый кодекс РФ.

Вот такая ситуация. Желаю Вам искренне удачи и просто отличного дня!

Здравствуйте.

Вы можете сдавать дома, которые вам не принадлежат, только если у вас есть законное право распоряжаться ими. Это регулируется Гражданским кодексом РФ:

Статья 288 ГК РФ: Право пользования жилым помещением может быть основано на договоре (аренды, безвозмездного пользования и др.).

Статья 608 ГК РФ: Арендодатель (собственник) передает арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Чтобы сдать дом, который вам не принадлежит, вы должны сами арендовать его от собственника на долгий срок (например, на год) и иметь в договоре прямое разрешение на субаренду (передачу его третьим лицам). Если такого разрешения нет, ваша деятельность может быть признана незаконной.

Статья 615 ГК РФ: Арендатор обязан использовать имущество в соответствии с договором. Сдача имущества в субаренду без согласия арендодателя запрещена.

Если у вас нет договора аренды с собственниками этих двух домов и письменного разрешения на их субаренду, вы не имеете права сдавать их и получать доход. Это нарушает права собственника и условия гражданского законодательства.

Налоговые обязательства (Налоговый кодекс РФ):

Как самозанятый (плательщик налога на профессиональный доход — НПД), вы обязаны декларировать все доходы от своей деятельности.

Статья 346.49 НК РФ: Регулирует налог на профессиональный доход (НПД). Самозанятые обязаны учитывать все доходы от деятельности.

Важно: Если доходы от субаренды двух домов получены незаконно (без разрешения собственника), они все равно являются вашими доходами и должны быть декларированы. Однако это создает риски:

Налоговая служба может запросить подтверждение законности деятельности (договоры аренды, разрешения).

Юридические риски: Собственники домов могут подать на вас в суд за незаконное использование их имущества (статья 301 ГК РФ ).

Рекомендации и шаги:

Убедитесь, что у вас есть договоры аренды на два «не своих» дома и письменное согласие собственников на их субаренду. Если нет — немедленно получите.

В декларации по НПД вы указываете общий доход от сдачи всех трех объектов. Это правильно.

Честность в декларации: Указывайте доход от всех объектов, даже если сдача двух домов потенциально проблемна. Сокрытие доходов — нарушение (статья 122 НК РФ — неуплата налогов).

Консультация юриста: Рекомендуется проконсультироваться с юристом по гражданскому и налоговому праву, чтобы:

Узаконить субаренду.

Убедиться в корректности налоговой отчетности.

Минимизировать риски судебных исков от собственников.

С точки зрения налогового декларирования вы действуете правильно — указываете все доходы. Однако без юридически оформленного права на субаренду ваша деятельность по сдаче двух домов является незаконной и может привести к гражданско-правовым и налоговым проблемам.

С уважением Светлана Б

Федеральный закон "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" от 27.11.2018 N 422-ФЗ (последняя редакция)

Самозанятый не вправе сдавать в аренду коммерческую и другую нежилую недвижимость: магазин, офис, гараж, склад и прочие производственные помещения, не относящиеся к жилому имуществу (статья 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). Таким образом, в отношении оказания услуг по сдаче в аренду нежилого помещения (коммерческой недвижимости) специальный налоговый режим налога на профессиональный доход не применяется. Самозанятым разрешено сдавать в аренду исключительно жилые помещения. Физическим лицам, которые сдают в аренду нежилые помещения систематически, необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей и уплачивать налоги в соответствии с выбранной системой налогообложения.

Самозанятый может сдавать не только свою, но и чужую недвижимость. Например, квартиру родителей, супруга или других родственников.

Если недвижимость принадлежит чужому человеку, ее можно сдать через договор субаренды.

Для субаренды нужно получить согласие собственника.

Смотрите, физлицо на специальном режиме НПД (самозанятый) может сдавать не только собственное жилье, но и чужое по договору найма. Речь идет о жилых домах только. Нежилые помещения самозанятый например сдавать уже не может.

Объекты чужих владельцев самозанятый может сдавать с применением статуса НПД.

Таким образом, не имеет значения, есть у самозанятого право собственности на это имущество или нет. Самозанятый формирует чеки (доход) через приложение "Мой налог".

По общему правилу доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество не признаются объектом налогообложения НПД. Исключение, доходы от аренды (найма) жилых помещений (п. 3 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. В данном случае арендодателями также могут быть лица, уполномоченные собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

При этом доверенность на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть удостоверена нотариально, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 185.1 ГК РФ).

- см. ст. 671 ГК РФ, ст. 4, 6 ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход", письмо УФНС по г. Москве от 02.09.21 № 20-21/131926@.

Ссылка:

normativ.kontur.ru

Здравствуйте. Вы имеете право сдавать чужие дома, но в субаренду.

По закону о самозанятости (НПД) Вы не имеете права работать как агент, посредник или управляющий чужой недвижимостью (ст. 4 ФЗ-422).

Вы праве заключить с собственниками домов договор аренды, в котором прямо прописано их согласие на субаренду (что имеете право пересдавать дом третьим лицам). Платите собственнику фиксированную сумму в месяц, сами вправе сдавать дома посуточно кому хотите и за сколько хотите. Все три объекта отразите в чеках приложения «Мой налог».

Имейте в виду, что если Ваши три дома это просто обычные частные жилые дома (ИЖС), и Вы не проходили сложную государственную процедуру классификации гостиниц, т Вы НЕ являетесь плательщиком туристического налога.

Буду рад, если смог помочь.

Здравствуйте !

В данном случае, Вы вправе сдавать такие жилые дома как самозанятое лицо на основании договора субаренды или нотариальной доверенности в силу ст.185.1 ГК РФ.

Единственное не можете работать как агент и оказывать риэлторские услуги на НПД в силу ст. 4 ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" от 27.11.2018 N 422-ФЗ.

Таким образом, с юридической точки зрения, Вы вправе сдавать такие жилые дома как самозанятое лицо.

Рад был помочь!

Здравствуйте.

Вообще, да, можете.

В соответствии со ст.6 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав). При этом не признаются такими объектами доходы:

3) от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений);

В силу ст.608 ГК РФ арендодателем может быть не только собственник недвижимого имущества, но и лица, которым он представил такие права. Например, по нотариально оформленной доверенности.

В ст.185.1 ГК РФ указано:

1. Доверенность .... на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена

Такой позиции придерживаются и в ФНС РФ. Например, в Письме Управления ФНС РФ по г. Москве от 02.09.2021 N 20-21/131926@ указано:

право на применение специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" физическим лицом, осуществляющим деятельность по сдаче в аренду жилого помещения, при соблюдении норм гражданского законодательства Российской Федерации не зависит от наличия права собственности на такое имущество.

Кроме того, ФНС ссылается также на ст.689 ГК РФ (договор безвозмездного пользования - договор ссуды). То есть, если Вы владеете недвижимым имуществом по такому договору, то также можете сдавать это имущество и платить с такого дохода налог как самозанятый.

Таким образом, право на сдачу в аренду не принадлежащей Вам на праве собственности недвижимости у Вас имеется, если Вы распоряжаетесь этим имуществом по нотариальной доверенности от собственника, либо арендуете это имущество, либо пользуетесь им по договору ссуды.

С уважением.

Дмитрий, здравствуйте! ✨

Да, вы имеете право сдавать как свои, так и чужие жилые дома в качестве самозанятого. Но с туристическим налогом ситуация иная: в большинстве случаев самозанятые, сдающие жилье, его не платят и декларацию подавать не должны.

Самозанятые (плательщики НПД) имеют право сдавать в аренду жилые помещения, даже если они не являются собственниками.

Федеральный закон № 422-ФЗ не содержит запрета на субаренду жилья для самозанятых.

Вы заключаете договор аренды с собственником, в котором прямо прописано ваше право на пересдачу (субаренду).

Если вы действуете от имени собственника, вам нужна нотариальная доверенность с правом сдачи в аренду и получения денег.

Сдавать можно только жилые помещения (дома, квартиры). Сдача нежилых помещений (апартаменты, офисы, гаражи) для самозанятых запрещена.

С 1 января 2025 года в России введен туристический налог (глава 33.1 НК РФ), но он касается не всех.

Платят организации и ИП, владеющие объектами, которые включены в реестр классифицированных средств размещения (гостиницы, отели, хостелы).

Если вы сдаете обычные жилые дома (не гостиницы), вы не являетесь плательщиком туристического налога. Жилые помещения по закону не относятся к классифицированным средствам размещения.

Нужна ли декларация? Нет.

Если вы не плательщик налога, подавать декларацию по нему (в том числе нулевую) вам не нужно.

Ваша обязанность как самозанятого ограничивается налогом на профессиональный доход.

Ставка: 4% при расчетах с физлицами и 6% с компаниями/ИП

На каждый полученный платеж вы обязаны сформировать чек в приложении мой налог.

Общий доход за год не должен превышать 2,4 млн рублей.

Да, Вы можете сдавать чужие дома в аренду, будучи самозанятым. Главное условие — соблюдать лимит дохода до 2,4 миллиона рублей в год и не иметь сотрудников. Самозанятые платят налог по ставке 4% при работе с физлицами и 6% — с юрлицами и ИП.

Теперь о туристическом налоге. Его платит владелец или арендатор жилья, сдаваемого туристам. Этот налог зависит от региона и устанавливается местными властями. Например, в большинстве регионов ставка составляет 1% от стоимости проживания за сутки, но не меньше 100 рублей.

Для сдачи декларации по этому налогу Вам нужно зарегистрироваться в качестве плательщика туристического налога и подавать отчетность ежеквартально. Декларации подаются отдельно от отчетности по налогу на профессиональный доход.

Так что да, всё делаете верно: регистрируетесь как самозанятый, сдаёте дома и платите налоги соответственно. Просто убедитесь, что соблюдаете правила каждого региона, где расположены объекты аренды.

ст. 6 ФЗ-422, ст. 615 ГК РФ, ст. 4 ФЗ-422