Нужно ли оформлять подъездные пути к коммерческому участку в аренду?

Здравствуйте

Подъезд к участку следует оформить, так как в соответствии с п. 26 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (для случая осуществления государственного кадастрового учета).

Отсутствия подъезда к земельному участку решается путем установления сервитута (ст. 274 ГК РФ)

Требование администрации правомерно

___

С уважением юрист М.Н.Абаева

Оформление прав на землю под подъездными путями к коммерческому объекту является обязательным по закону, даже если эти пути были в проекте строительства. Проект и ввод в эксплуатацию подтверждают соответствие постройки нормам, но не дают права на землю под ней.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в России является платным.

ЗК РФ Статья 65. Платность использования земли

1. Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата.

Формами платы являются земельный налог (для собственников) или арендная плата (для арендаторов).

Поскольку земля под подъездом обычно принадлежит муниципалитету, ее использование без договора аренды или сервитута считается "неосновательным обогащением" или самовольным занятием участка (ст. 7.1 КоАП РФ).

Хотя ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ говорят о том, что при переходе права собственности на здание новый владелец получает право пользования участком под ним, это касается только земли непосредственно под зданием и необходимой для его эксплуатации. Подъездные пути часто выходят за границы основного участка, поэтому на них нужно оформлять отдельный документ.

По закону (п. 26 ст. 26 ФЗ № 218 О госрегистрации недвижимости"), к каждому участку должен быть обеспечен доступ (проход или проезд) от земель общего пользования.

Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав

26) доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к земельному участку, в отношении которого представлено заявление и необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, или к иным земельным участкам не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (в случае осуществления государственного кадастрового учета)

Для коммерческих объектов этот "доступ" не предоставляется государством бесплатно. Город обязан разрешить вам проезд, но вы обязаны за него платить, оформив юридически.

Рассмотрите следующие варианты:

Публичный или частный сервитут (ст. 23 ЗК РФ и ст. 274 ГК РФ)-право ограниченного пользования чужим участком. Это наиболее частая альтернатива аренде для организации проезда.

Разрешение на использование без предоставления участка (ст. 39.34 и 39.36 ЗК РФ). Согласно Постановлению Правительства РФ № 1300, для размещения некоторых видов объектов (включая проезды, не являющиеся капитальными) можно получить разрешение без заключения договора аренды. Это самый выгодный и быстрый вариант, если ваш подъезд подпадает под перечень.

Смотрите, здесь необходимо изучать документы, как был оформлен сам ввод и сам проект.

Если при вводе объекта в эксплуатацию в проектной документации были указаны подъездные пути, это значит, что проект был согласован с местной администрацией, при этом подъездные пути к участку были учтены, как часть инфраструктуры объекта.

Смотрите кадастр и документы на участок: то есть, входят ли подъездные пути в границы участка или нет.

Требование администрации об оформлении подъездных путей в аренду скорее всего основано на том, данный отрезок участка находится в муниципальной собственности.

Потребуйте от администрации письменного обоснования их требования.

Здесь также следует изучить региональные правила землепользования и застройки, а также НПА, регулирующие использование подъездных путей.

Обычно устанавливают сервитут за право пользования муниципальным участком.

- см. ст. 23, 39.33, 39.37, 39.41, 39.43 и 39.44 ,65 ЗК РФ, ст. 51 ГрК РФ, ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Постановление Правительства РФ от 04.05.2023 № 703

Собственник земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не несет прямой обязанности по обеспечению доступа (подъездных путей) к переданному в аренду участку, если иное не предусмотрено договором аренды. Однако, обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества за плату во временное владение и (или) пользование, что предполагает возможность использования имущества в соответствии с его назначением. Если подъездные пути являются частью муниципальной или государственной собственности и не были переданы в пользование вместе с основным участком, то для их использования необходимо заключить отдельный договор аренды.

В случае, если подъездные пути являются дорогами общего пользования, они не подлежат приватизации и не могут быть предоставлены в аренду конкретному лицу, так как являются территориями общего пользования, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. В такой ситуации, если доступ к вашему участку возможен только через такие дороги, может потребоваться установление сервитута. Однако, как правило, право требовать установления сервитута принадлежит собственнику земельного участка (в данном случае, муниципалитету), а не арендатору. Арендатор может обратиться к арендодателю с просьбой о содействии в установлении сервитута.

Если же подъездные пути не являются дорогами общего пользования, а представляют собой обособленные объекты, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, то для их использования необходимо заключить договор аренды. По общему правилу, договор аренды такого земельного участка заключается на торгах (аукционе), если иное не предусмотрено законодательством.

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 606: Определяет обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и (или) пользование.

Статья 274: Регулирует порядок установления частного сервитута (ограниченного пользования соседним участком).

Статья 222: Определяет понятие самовольной постройки.

Статья 130: Определяет, что является недвижимым имуществом.

Да, скорее всего, город прав: если подъездные пути проходят по муниципальной земле, их использование без оформления (аренда или сервитут) может считаться самовольным занятием территории .

Здравствуйте.Оформление прав на землю под подъездными путями к коммерческому объекту является обязательным по закону, даже если эти пути были в проекте строительства. Проект и ввод в эксплуатацию подтверждают соответствие постройки нормам, но не дают права на землю под ней.

Если подъездные пути были указаны в проекте ввода в эксплуатацию, то это означает, что они были необходимы для обеспечения доступа к Вашему объекту на момент его строительства. А если подъездные пути не были включены в состав земельного участка, который был приватизирован (куплен/получен в собственность), то эти дороги находятся в ведении муниципалитета