Сдача в аренду нежилой недвижимости в собственности отца через ИП дочери

Согласно статье 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), по договору безвозмездного пользования одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Пункт 1 статьи 690 ГК РФ устанавливает, что право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику. Глава 36 ГК РФ не содержит запрета на то, чтобы ссудополучатель с согласия ссудодателя передавал полученное имущество в аренду. Таким образом, дочь (ИП) как ссудополучатель, получив недвижимость по договору безвозмездного пользования, вправе сдавать ее в аренду третьим лицам. При этом у отца (ссудодателя) не возникает объекта налогообложения, поскольку он не получает дохода от предоставления имущества (см. ответы Горячей линии ГАРАНТ от 10 февраля 2025 г. и от 8 июля 2025 г.).

Обязанность по оплате коммунальных услуг может быть возложена на дочь (ИП) по условиям договора безвозмездного пользования.

Доходы от сдачи недвижимости в аренду, полученные дочерью через ее ИП, подлежат налогообложению в соответствии с выбранной ею системой налогообложения (например, УСН или НПД, если она является самозанятой и сдает жилое помещение). Если дочь применяет НПД (налог на профессиональный доход), ставка налога составит 4% при получении дохода от физических лиц и 6% при получении от ИП или юридических лиц (статья 10 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). Если дочь применяет УСН, доходы от аренды будут облагаться по ставке 6% (объект "доходы") или 15% (объект "доходы минус расходы") (пункт 1 статьи 346.14 Налогового кодекса РФ).

Хотя доверенность на управление недвижимостью может быть оформлена, договор безвозмездного пользования с правом сдачи в аренду является более полным и юридически обоснованным инструментом для данной ситуации, так как он четко определяет права и обязанности сторон в отношении использования объекта.

Здравствуйте, Лариса Александровна! Постараюсь ответить на Ваш вопрос так, чтобы не путать в нормах закона.

Разберу варианты оформления передачи недвижимости от отца к дочери (с использованием ИП) с точки зрения налогообложения и юридической чистоты.

Анализ ситуации и ключевые риски

Текущая схема (неформальная передача прав):

отец — собственник;

дочь (ИП) сдаёт в аренду, получает доход, оплачивает КУ;

нет письменного договора между отцом и дочерью.

Риски:

налоговая может расценить доход дочери как доход отца (если нет договора);

претензии со стороны налоговых органов из‑за отсутствия документального подтверждения расходов дочери (КУ);

риск доначисления НДФЛ и НДС отцу, штрафов и пеней;

проблемы при проверке расходов ИП (неподтверждённые затраты на КУ).

Варианты оформления и их налоговые последствия

Вариант 1. Договор аренды между отцом (арендодателем) и ИП дочери (арендатором)

Суть: отец сдаёт недвижимость в аренду своему ИП, а ИП — субарендует третьим лицам.

Оформление:

письменный договор аренды (ст. 606 ГК РФ);

срок — на 1 год или бессрочный (регистрация в Росреестре не нужна для срока до 1 года);

арендная плата — может быть символической (например, 1 руб./мес.) или рыночной.

Налоги:

у отца:

НДФЛ 13 % (если отец — физлицо) или НДС 20 % + налог по УСН (если отец — ИП);

доход — арендная плата от ИП дочери;

у дочери (ИП):

расходы — арендная плата (уменьшает налогооблагаемую базу по УСН);

доходы — арендные платежи от субарендаторов;

НДС — если ИП на ОСНО.

Плюсы:

полная прозрачность для налоговой;

законное включение арендной платы в расходы ИП;

возможность подтвердить расходы на КУ.

Минусы:

необходимость платить налог с арендной платы отцу.

Вариант 2. Договор безвозмездного пользования (ссуды)

Суть: отец передаёт недвижимость в безвозмездное пользование ИП дочери (ст. 689 ГК РФ).

Оформление:

письменный договор ссуды;

указание на безвозмездность;

чёткое описание объекта.

Налоги:

у отца:

экономической выгоды нет → налога нет;

но сохраняется обязанность по уплате налога на имущество;

у дочери (ИП):

возникает внереализационный доход (рыночная стоимость аренды аналогичного объекта — ст. 40, п. 8 ст. 250 НК РФ);

с этого дохода нужно заплатить налог (УСН или ОСНО);

расходы на КУ можно учесть в расходах ИП.

Плюсы:

не нужно платить арендную плату отцу;

законный способ передать объект в пользование.

Минусы:

необходимость оценивать и декларировать внереализационный доход;

риск споров с налоговой по оценке рыночной стоимости.

Вариант 3. Доверенность на управление

Суть: отец выдаёт нотариальную доверенность дочери на совершение действий с недвижимостью, включая сдачу в аренду (ст. 185 ГК РФ).

Оформление:

нотариальная доверенность с чёткими полномочиями:

сдавать в аренду;

подписывать договоры;

получать платежи;

оплачивать расходы;

срок действия.

Налоги:

все доходы от аренды — доход отца;

расходы (КУ) — расходы отца;

дочь действует как представитель, дохода не получает.

Плюсы:

простота оформления;

полный контроль за доходами у отца.

Минусы:

дочь не может учесть расходы на КУ как расходы ИП;

доход облагается налогом у отца (НДФЛ 13 %);

невозможность уменьшить налогооблагаемую базу ИП дочери.

Вариант 4. Дарение недвижимости дочери

Суть: отец дарит недвижимость дочери, она становится собственником и сдаёт как ИП.

Оформление:

договор дарения (нотариально не обязателен, но рекомендуется);

регистрация перехода права в Росреестре.

Налоги:

у отца — нет дохода → нет налога;

у дочери:

при дарении от близкого родственника — НДФЛ не уплачивается (п. 18.1 ст. 217 НК РФ);

после регистрации права — налог на имущество (если нежилое);

доходы от аренды — доходы ИП (УСН/ОСНО);

расходы (КУ, ремонт) — уменьшают налогооблагаемую базу.

Плюсы:

полное право распоряжения у дочери (ИП);

прозрачность доходов и расходов для ИП;

отсутствие «перекрёстных» доходов/расходов.

Минусы:

расходы на оформление дарения и регистрацию;

потеря права собственности у отца.

Рекомендация и оптимальный алгоритм

Оптимальный вариант — договор аренды между отцом и ИП дочери (Вариант 1), если:

отец готов получать символическую арендную плату;

важно сохранить право собственности у отца;

нужно полностью подтвердить расходы ИП.

Пошаговый алгоритм:

Заключите письменный договор аренды на 11 месяцев (без регистрации в Росреестре):

предмет: описание недвижимости;

срок: 11 месяцев;

арендная плата: например, 1 руб./мес. или рыночная;

обязанности по КУ: на арендаторе (ИП дочери);

право субаренды: да.

Отец выписывает акт приёма‑передачи объекта.

ИП дочери заключает договоры субаренды с фактическими арендаторами.

Ежемесячно:

ИП перечисляет арендную плату отцу (1 руб. или сумму по договору);

отец платит НДФЛ 13 % с этой суммы (или налог по УСН, если ИП);

ИП включает арендную плату и КУ в расходы (при УСН «доходы минус расходы»).

Ведите первичные документы:

акты оказанных услуг по аренде (между отцом и ИП);

акты по субаренде (между ИП и арендаторами);

платёжки, чеки на КУ.

Если отец не хочет получать даже символическую плату — вариант 4 (дарение), но с учётом потери права собственности.

Важные нюансы

Регистрация договора: если срок аренды ≥ 1 года — регистрация в Росреестре (ст. 651 ГК РФ). Для краткосрочных договоров (до 1 года) — не требуется.

Подтверждение расходов: все расходы ИП (КУ, ремонт, налоги на имущество) должны быть документально подтверждены и связаны с предпринимательской деятельностью.

Взаимозависимость: отец и дочь — взаимозависимые лица (ст. 105.1 НК РФ), поэтому налоговая может проверить цены в договоре аренды. Символическая плата допустима, если это не приводит к необоснованной налоговой выгоде.

КУ: указывайте в договорах аренды/ссуды, кто оплачивает коммунальные услуги и как подтверждает эти расходы.

Учёт у ИП: при УСН «доходы минус расходы» все затраты на содержание недвижимости уменьшают налогооблагаемую базу (при наличии документов).

Краткий итог

Для законного и безопасного оформления:

Выберите договор аренды (если отец готов получать минимальную плату) или дарение (если готов передать собственность).

Оформите письменный договор с чётким описанием обязанностей сторон.

Ведите полный документооборот (акты, платёжки, КУ).

Вот такая ситуация. Желаю искренне Вам удачи и просто отличного дня!

Для законного оформления передачи недвижимости от отца к дочери с целью дальнейшей сдачи в аренду наиболее подходят два варианта.

Договор безвозмездного пользования (договор ссуды)

Это самый распространенный вариант в семейном бизнесе, позволяющий ИП использовать имущество без оплаты владельцу.

Суть сделки регулируется Главой 36 ГК РФ. По статье 689 ГК РФ, одна сторона (ссудодатель) передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю).

ГК РФ Статья 689. Договор безвозмездного пользования

1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Право на субаренду

Чтобы дочь могла сдавать помещение арендаторам, в договоре ссуды должно быть прямо прописано право на передачу имущества в аренду третьим лицам (ст. 691, 692 ГК РФ).

Налоги ИП (Дочери)

Согласно п. 8 ст. 250 НК РФ, получение имущества в безвозмездное пользование считается доходом в виде имущественного права.

НК РФ Статья 250. Внереализационные доходы

8) в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса.

При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости - по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) - по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком - получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки;

Дочь обязана включить в налоговую базу по своей системе (УСН) рыночную стоимость аренды аналогичного имущества (Письмо Минфина от 27.08.2019 № 03-03-07/65526).

Все платежи от арендаторов являются доходом ИП и облагаются налогом в обычном порядке (ст. 346.15 НК РФ для УСН).

У отца как физического лица дохода не возникает, НДФЛ платить не нужно.

2. Договор аренды (возмездный)

Если вы хотите избежать расчёта "виртуального" внереализационного дохода у дочери, можно заключить обычный договор аренды.

Отец получает доход от дочери и обязан платить 13% НДФЛ (ст. 208, 209 НК РФ). Если отец зарегистрируется как самозанятый (НПД), ставка составит 6% при сдаче имущества ИП (дочери).

Суммы, уплаченные отцу, дочь может (если на УСН "Доходы минус расходы") включить в расходы (ст. 346.16 НК РФ).

Почему доверенность - это риск

Доверенность (ст. 185 ГК РФ) - это полномочие представлять интересы, она не передает право на получение дохода.

Ст. 41 НК РФ - доход от использования имущества принадлежит его собственнику. Если деньги приходят на счёт ИП дочери только на основании доверенности, налоговая может доначислить отцу 13% НДФЛ на всю сумму аренды, посчитав ИП дочери лишь «агентом» по сбору денег.

Оптимально использовать договор безвозмездного пользования, если дочь готова платить налог с рыночной стоимости пользования, либо договор аренды с минимальной рыночной ценой, если отец станет самозанятым.

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ

"Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ

Лариса Александровна, здравствуйте! ✨

Для корректного оформления этой схемы важно избежать двух рисков: признания дохода у отца (как выгоды от аренды) и признания внереализационного дохода у дочери (от бесплатного пользования имуществом).

1. Договор безвозмездного пользования (ссуда) — самый популярный, но с нюансом

Отец (ссудодатель) передает помещение дочери (ссудополучателю).

Основание: глава 36 ГК РФ.

Для дочери (ИП): налоговая считает бесплатное пользование имуществом доходом в натуральной форме. Ей придется платить налог (УСН) с рыночной стоимости аренды аналогичного помещения.

Для отца: налогов не возникает (дохода нет).

Дочь законно оплачивает коммуналку и учитывает в расходах (если у неё УСН доходы минус расходы).

ст. 250 НК РФ (внереализационные доходы).

Нотариальная доверенность на управление (рискованно)

Дочь действует как представитель отца.

По закону (ст. 182 ГК РФ) все права и обязанности по сделке возникают у отца.

Деньги, приходящие на счет ИП дочери, юридически являются доходом отца.

Отец должен платить НДФЛ 13%, а дочь просто транзитер. Если налоговая увидит, что ИП сдает чужое имущество по доверенности и платит 6%, она доначислит отцу 13%. Этот вариант не рекомендуется для оптимизации налогов.

Договор аренды между отцом и дочерью (самый чистый)

Отец сдает дочери помещение за небольшую (но не символическую, а близкую к минимальной рыночной) плату.

Дочь сдает в субаренду конечным арендаторам.

Для дочери: платит УСН (6% или 15%) со всей суммы входящей аренды.

Для отца: платит 13% НДФЛ с той суммы, которую платит ему дочь.

Плюс: полная прозрачность для банка (финмониторинг) и налоговой.

Договор доверительного управления

Отец передает имущество в управление ИП дочери.

Основание: глава 53 ГК РФ.

При ДУ налог УСН 6% (доходы) применять нельзя — только УСН 15% (доходы минус расходы) согласно ст. 346.14 НК РФ.

Используйте Вариант №1 (безвозмездное пользование), если дочь готова платить налог с рыночной оценки пользования, ИЛИ Вариант №3 (аренда/субаренда).

Чтобы дочь могла платить коммуналку напрямую, в любом из договоров должно быть прописано: ссудополучатель/арендатор обязуется нести расходы по содержанию имущества и оплате коммунальных платежей. Также желательно заключить прямые договоры с РСО или трехсторонние соглашения.

ст. 606 ГК РФ (аренда)

ст. 689 ГК РФ (ссуда)

ст. 210 НК РФ (налоговая база НДФЛ для отца).

Смотрите, дочь может сдавать собственность отца по договору аренды, но на праве субаренды.

То есть, отец может с дочерью заключить как договор аренды, так и договор о безвозмездном пользовании, но с правом субаренды имущества.

Далее дочь сдает в аренду имущество по договору аренды от своего лица.

Стороны здесь свободны в своих действиях.

Налог тогда дочь платит в рамках своего ИП.

Также есть вариант, отец делает через нотариуса доверенность на право совершения любых действий с имуществом, в течение, его аренда (ст. 185 ГК РФ).

Как Вам угодно, так и делайте.

- см. ст. 421, 606, 615, 689 ГК РФ

Здравствуйте, Лариса!

Лучше доверенность (ст. 182, 185 ГК РФ). Дочь действует как представитель отца, арендодателем остается отец, налоги платит он как физлицо (НДФЛ 13%). Вариант с договором безвозмездного пользования рискован: передача имущества ИП безвозмездно не создает дохода у отца, но при сдаче в аренду доход возникает у ИП дочери, и налоговая может квалифицировать это как укрытие от НДФЛ. Оформлять договор аренды напрямую от ИП дочери нельзя — она не собственник.

1. Как соотносятся статусы собственника, ИП и представителя

Принципиальное правило: арендодателем может выступать только собственник имущества (ст. 608 ГК РФ) либо лицо, уполномоченное собственником. Дочь, даже имея статус ИП, не становится собственником имущества отца. Поэтому в договоре аренды стороной всегда должен быть указан отец (собственник).

2. Вариант 1. Доверенность на управление и сдачу в аренду (рекомендуется)

Кто платит налоги:

Арендодатель — отец (физлицо). Он обязан:

платить НДФЛ 13% с полученного дохода (если арендатор — физлицо);

если арендатор — юрлицо или ИП, они выступают налоговыми агентами и удерживают налог сами .

Плюсы:

Юридически безупречно: арендодатель - собственник, представитель действует от его имени.

Налоговая нагрузка предсказуема (13% НДФЛ).

Дочь может вести все переговоры, подписывать документы, получать деньги на свой счет (если в доверенности указано право получения платежей).

Минусы: Если у отца есть другие доходы, общая ставка НДФЛ может составить 15% при превышении лимита.

3. Вариант 2: Договор безвозмездного пользования (рискованно)

Схема: отец передает имущество дочери по договору безвозмездного пользования (ссуды) - ст. 689 ГК РФ. Затем дочь-ИП сдает это имущество в аренду третьим лицам.

Налоговые последствия.

У отца: дохода нет, налог не платит.

У дочери-ИП: возникает доход от сдачи в аренду, облагаемый по УСН (6% или 15%).

Налоговая может квалифицировать эту схему как направленную на уход от НДФЛ (ст. 54.1 НК РФ). Фактически отец получает экономическую выгоду (имущество работает, приносит доход семье), но налог платится по пониженной ставке.

Зачем отцу передавать имущество безвозмездно, если дочь сразу сдает его за деньги? Это нетипично для родственных отношений и вызовет вопросы при проверке.

Суды поддерживают налоговиков, если доказано, что имущество фактически используется в предпринимательской деятельности самого собственника, а передача ИП - формальность.

4. Почему нельзя заключить договор аренды напрямую от ИП дочери

Дочь как ИП не является собственником. Если она подпишет договор как "Индивидуальный предприниматель Иванова" от своего имени, это будет превышением полномочий. Такой договор может быть признан недействительным (ст. 168 ГК РФ).

5. Коммунальные платежи

Оплачивать любым способом:

отец платит сам;

дочь платит как представитель по доверенности;

арендаторы платят напрямую (если это предусмотрено договором).

Чтобы расходы на коммунальные услуги, если их несет ИП дочь, были документально подтверждены и связаны с деятельностью по извлечению дохода.

6. Практические рекомендации

Оформите нотариальную доверенность с четким перечнем полномочий, включая право получения арендной платы .

В договорах аренды указывайте:

"Арендодатель: Иванов Иван Иванович, в лице представителя Петровой Анны Ивановны, действующей на основании нотариальной доверенности №... от ..."

Доходы от аренды могут поступать на расчетный счет ИП дочери (по доверенности), но для налоговой это доход отца. Ведите отдельный учет.

Отец обязан подавать декларацию 3-НДФЛ ежегодно до 30 апреля и платить налог до 15 июля.

Если арендаторы - юрлица, они сами удержат налог, и отцу ничего декларировать не нужно (кроме случая, когда налог не удержан).

Используйте доверенность. Это законно, прозрачно для налоговой и защищает от претензий. Договор безвозмездного пользования создает ненужные налоговые риски.

Для оформления сдачи в аренду нежилой недвижимости, принадлежащей отцу, через ИП дочери необходимо учесть несколько аспектов: оформление полномочий, заключение договоров и налогообложение.

Доверенность на управление недвижимостью

Доверенность даёт дочери право действовать от имени отца при сдаче недвижимости в аренду. В ней должны быть чётко прописаны полномочия, включая право заключать договоры аренды, получать арендную плату и выполнять другие действия, связанные с управлением имуществом.

Обязательные элементы доверенности:

дата составления;данные о доверителе (отце) и представителе (дочери) — ФИО, паспортные данные, адрес регистрации;описание объекта недвижимости (адрес, характеристики);перечень полномочий (например, право сдавать в аренду, подписывать договоры, получать платежи, взаимодействовать с управляющей компанией);срок действия доверенности (если не указан, действует 1 год с даты составления); подпись доверителя и нотариальное удостоверение.

Нотариальная форма доверенности рекомендуется, так как она повышает юридическую защищённость сделки. Если договор аренды подлежит регистрации (например, при сроке более 1 года), доверенность также должна быть нотариальной.

Договор аренды

Дочь как представитель отца заключает договор аренды от имени собственника. В договоре должен быть указан отец как арендодатель, а не дочь как представитель. В документе фиксируются условия аренды: срок, размер арендной платы, порядок оплаты коммунальных услуг и другие существенные условия.

Если срок аренды превышает 1 год, договор необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Налогообложение

Отец как собственник недвижимости обязан платить налог на имущество — до 2,2% от кадастровой стоимости объекта в зависимости от региона.

Что касается доходов от аренды, то здесь важно учитывать, что дочь действует как представитель отца, а не как предприниматель от своего имени. Это означает, что налог с арендной платы должен платить собственник (отец), а не ИП дочери. Доход от аренды остаётся доходом отца, даже если управление имуществом передано по доверенности.

Однако если между отцом и дочерью заключён договор доверительного управления, ситуация меняется. В этом случае дочь выступает как доверительный управляющий, и отец может передать ей право управлять имуществом, включая сдачу в аренду. При этом дочь как ИП может учитывать доходы и расходы, связанные с доверительным управлением, в рамках своей предпринимательской деятельности, но налог на доход всё равно платит собственник (отец).

Варианты налогообложения для отца (если он не ИП):

НДФЛ по ставке 13% (или 15%, если доход превышает 5 млн рублей в год).

Если отец решит зарегистрировать ИП и передать управление дочери в рамках предпринимательской деятельности, он может выбрать систему налогообложения:

УСН («Доходы») — 6% от всех доходов. Подходит, если расходов немного. УСН («Доходы минус расходы») — 15% от разницы между доходами и расходами. Позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на сумму подтверждённых расходов (например, на коммунальные услуги). ОСНО — НДФЛ и НДС. Используется редко из-за высокой налоговой нагрузки. ПСН (патент) — фиксированный платёж, зависящий от потенциально возможного дохода в регионе. Коммунальные услуги

Порядок учёта коммунальных платежей зависит от условий договора аренды:

Если коммунальные платежи включены в арендную плату, то сумма возмещения учитывается в доходах арендодателя (отца), если не оформлен посреднический договор. Если платежи поступают отдельно, отец может оформить агентский (посреднический) договор с арендатором, по которому он выступает от своего имени, но за счёт арендатора. В этом случае сумма возмещения коммунальных услуг не включается в доходы отца, а дочь как агент может получить вознаграждение, с которого уплачивается НДФЛ.

Важно правильно оформить документы (счета, акты, копии документов коммунальных служб), чтобы избежать налоговых рисков.

РекомендацииКонсультация с юристом и бухгалтером. Сложные вопросы оформления полномочий и налогообложения лучше обсудить со специалистами.Чёткое прописывание условий в договорах. В доверенности, договоре аренды и (при необходимости) агентском договоре должны быть детально прописаны все условия, чтобы избежать споров и налоговых рисков.Соблюдение сроков регистрации договоров, если это требуется по закону.

Неправильное оформление документов или неуплата налогов может привести к штрафам и другим негативным последствиям.

2.Договор безвозмездного пользования (ссуды) — один из вариантов передачи недвижимости, но он не подходит для ситуации, когда дочь через своё ИП сдаёт нежилое имущество отца в аренду и получает доход. Этот договор предполагает передачу имущества в пользование без оплаты, и его использование в коммерческих целях может вызвать вопросы у налоговых органов. Рассмотрим альтернативные варианты.

Доверительное управление

Доверительное управление — более подходящий вариант для данной ситуации. По такому договору отец (учредитель управления) передаёт дочери (доверительному управляющему) право управлять имуществом в своих интересах. Дочь как ИП может заниматься сдачей недвижимости в аренду, поиском арендаторов, контролем оплаты, взаимодействием с управляющей компанией и другими задачами, связанными с управлением имуществом.

Доверительный управляющий действует от имени собственника и в его интересах. Он не становится собственником имущества.

Договор должен быть заключён в письменной форме. Если речь идёт о недвижимости, его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

В договоре прописываются: описание имущества, срок действия, полномочия управляющего, размер вознаграждения (например, процент от арендной платы), порядок отчётности и другие условия..

Дочь как доверительный управляющий обязана отчитываться перед отцом о своей деятельности. В договоре можно предусмотреть видеоотчёты, созвоны по видеосвязи или другие формы контроля. Налог с доходов от аренды платит собственник (отец), а не доверительный управляющий.

Преимущества для отца: освобождение от текущих забот, связанных с управлением имуществом.

Недостатки: необходимость платить вознаграждение управляющему, риск выбора неквалифицированного управляющего.

Агентский договор

Ещё один вариант — агентский договор, по которому дочь как ИП выступает агентом отца и совершает действия по сдаче недвижимости в аренду от его имени. В рамках такого договора она может заключать договоры аренды, получать арендную плату и выполнять другие действия, предусмотренные договором.

Особенности:

В договоре прописываются полномочия агента, размер и форма вознаграждения, срок действия и другие условия.Дочь действует от имени отца, поэтому все права и обязанности по договорам аренды возникают у собственника.Налог с доходов от аренды платит собственник.

Рекомендации

Для ситуации, когда дочь через своё ИП сдаёт нежилое имущество отца в аренду, наиболее подходящим вариантом является договор доверительного управления. Он позволяет чётко оформить полномочия, распределить обязанности и учесть коммерческие аспекты сделки. Перед заключением договора рекомендуется проконсультироваться с юристом, чтобы учесть все нюансы и минимизировать риски.

Отец может выдать дочери нотариальную доверенность с правом управления объектом недвижимости, заключения и подписания договоров аренды, получения арендной платы и оплаты коммунальных услуг. В этом случае собственником остаётся отец, а дочь действует от его имени.

Доход от аренды будет поступать дочери как ИП, но с точки зрения налогов важно правильно оформить договор аренды — в нём арендодателем указывается отец, а дочь — представителем по доверенности. Все расчёты проходят через ИП дочери, но в отчётности нужно отражать, что доход получен по поручению собственника.

Отец может передать дочери объект по договору безвозмездного пользования (договор ссуды) (глава 36 ГК РФ). В этом случае дочь получает право использовать помещение, но собственником остаётся отец.

Для сдачи в аренду от своего имени дочери потребуется доверенность от отца, так как по договору ссуды она не получает права на распоряжение имуществом (сдача в субаренду или аренда возможна только с согласия собственника).

Отец (принципал) заключает с дочерью (агентом) агентский договор, по которому агент обязуется за вознаграждение совершать от имени и за счёт принципала сделки по сдаче недвижимости в аренду.

В этом случае все доходы поступают отцу, а дочь получает агентское вознаграждение, которое облагается налогом у неё как ИП. Такой вариант удобен, если отец хочет получать доход, а дочь — заниматься управлением[3

Отец заключает с дочерью как ИП договор аренды нежилого помещения. Дочь как арендатор получает право сдавать помещение в субаренду (если это не запрещено договором), а все расчёты с конечными арендаторами ведёт уже от своего имени.

В этом случае дочь платит отцу арендную плату, а разницу между субарендой и арендой оформляет как свой доход

Здравствуйте !

В данном Вашем случае, согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

Для вас самый беспроблемный вариант — передать дочери нежилое помещение по договору безвозмездного пользования. Но для нее это может быть невыгодно в плане налогов.

Договор безвозмездного пользования помещением, в отличие от договора аренды, не нужно регистрировать в Росреестре, даже если заключить его на год и больше. Если у вашей дочери нет кода ОКВЭД 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом», его надо добавить в ЕГРИП — это бесплатно.

Если вы захотите сдать дочери недвижимость «за рубль» с правом субаренды, то должны будете зарегистрироваться как ИП на спецрежиме — со всеми вытекающими обязанностями. А вот вариант с доверенностью на управление имуществом в вашем случае не подойдет.

Таким образом, с юридической точки зрения, договор безвозмездного пользования называют договором ссуды. По нему вы — ссудодатель, человек, который передает помещение, а дочь-ИП — ссудополучатель, пользующийся недвижимостью.

Рад был помочь!

Вариант 1. Доверенность на управление (не подходит)

Обычная доверенность — это плохой вариант для вашей ситуации.

Суть: Дочь действует от имени и за счет отца.

Налоги: Юридически доход (арендная плата) получает отец (физлицо). Он обязан сам платить НДФЛ 13% со всей суммы аренды, подавать декларацию 3-НДФЛ.

Проблема: Деньги приходят на счет ИП дочери, но это не её доход. Это «чужие» деньги. Ведение таких операций через расчетный счет ИП крайне нежелательно и запутывает учет. Налоговая может посчитать эти поступления доходом ИП и доначислить налоги.

Вариант 2. Договор безвозмездного пользования (ссуды) + Аренда

Этот вариант лучше, но имеет нюанс.

Схема:

Отец (Ссудодатель) передает дочери-ИП (Ссудополучатель) недвижимость по договору безвозмездного пользования.

Дочь-ИП становится законным владельцем (пользователем) помещения.

Дочь-ИП сдает это помещение в субаренду третьим лицам.

Налоги:

Дочь: Платит налог (УСН, НПД или общий режим) со всей арендной платы, которую получает от арендаторов. Коммунальные платежи она оплачивает сама (если они включены в договор с арендатором или идут отдельно) и может учесть их в расходах (если позволяет режим налогообложения).

Отец: При безвозмездной передаче коммерческой недвижимости взаимозависимому лицу (дочери) у отца возникает налог на прибыль (или НДФЛ, если он физлицо) исходя из рыночных ставок аренды. Это главный минус! Налоговая может доначислить отцу налог на упущенную выгоду (п. 8 ст. 250 НК РФ).

Итог: Юридически чисто, но отцу может быть невыгодно из-за налога на безвозмездное пользование.

Вариант 3. Аренда у отца (Рекомендуемый)

Это самый прозрачный и безопасный способ.

Схема:

Отец (Арендодатель) заключает с дочерью-ИП (Арендатор) договор аренды недвижимости.

Дочь-ИП платит отцу фиксированную арендную плату (например, небольшую, но рыночно обоснованную, чтобы не было претензий у налоговой по взаимозависимости).

Дочь-ИП сдает помещение в субаренду третьим лицам по более высокой цене.

Налоги:

Дочь (ИП): Получает доход от субарендаторов. Уменьшает свой доход на расходы:

Арендная плата, уплаченная отцу.

Коммунальные платежи (если оплачивает их сама и это предусмотрено договором).

С разницы (доходы минус расходы) платит налог (УСН 15% или НПД, если самозанятая, но с превышением лимитов лучше УСН).

Отец (физлицо): Получает фиксированный арендный доход. Он должен платить НДФЛ 13% самостоятельно. Если сумма большая, можно подумать о регистрации его как самозанятого для сдачи в аренду (тогда ставка 4% или 6%), но это если недвижимость жилая/нежилая для физлиц допускается.

Почему это хорошо:

Легальная минимизация налогов для бизнеса дочери (расходы уменьшают доход).

Отсутствие рисков по безвозмездному пользованию для отца.

Деньги двиются прозрачно: от субарендатора → дочери (её доход), от дочери → отцу (его доход, облагаемый отдельно).

Вариант 4. Агентский договор (Посредничество)

Схема: Отец (Принципал) нанимает дочь-ИП (Агента) для поиска арендаторов и управления недвижимостью.

Налоги:

Дочь: Получает только агентское вознаграждение (например, 5-10% от аренды). Платит налог только с этой суммы.

Отец: Получает арендную плату (остальные 90-95%) от арендаторов (или от дочери, если она собирает и перечисляет). Платит НДФЛ со всей суммы аренды.

Проблема: Опять же, деньги от арендаторов номинально принадлежат отцу, а проходят через счет дочери. Это требует аккуратного документооборота (отчеты агента).

Вывод и рекомендация

Лучший вариант с точки зрения налогового планирования и простоты учета — Вариант 3 (Аренда у отца + субаренда от ИП).

Что нужно сделать:

Заключить договор аренды между отцом (физлицо) и дочерью (ИП). В договоре прописать сумму аренды (желательно не ниже 20-30% от рыночной, чтобы налоговая не сочла цену нерыночной для взаимозависимых лиц, хотя прямого запрета на убыточность нет, но лучше иметь экономическое обоснование).

Дочь сдает помещение в субаренду конечным арендаторам, выставляя счета от своего ИП (со своим НДС, если на ОСНО, или без НДС, если на спецрежиме).

Дочь платит коммунальные платежи сама (либо включает их в стоимость аренды для субарендатора, либо выставляет счета-фактуры, если есть перевыставление).

Дочь ежемесячно перечисляет отцу арендную плату по договору с расчетного счета ИП на карту/счет отца (обязательно с назначением платежа «Арендная плата по договору...»).

Отец по окончании года подает декларацию 3-НДФЛ и платит налог 13% с полученной от дочери арендной платы.

Здравствуйте, Лариса Александровна!

Для того чтобы Дочь‑ИП законно получала доход на свой расчетный счет и платила налоги корректно, одного оформления доверенности на управление недвижимостью недостаточно. Доверенность (ст. 182, 185 ГК РФ) лишь дает право действовать от имени Отца, в этом случае арендодателем в договорах с арендаторами будет оставаться Отец, а доход юридически будет считаться его доходом, облагаемым НДФЛ у Отца, а не доходом ИП Дочери.

Чтобы арендный доход признавался доходом ИП Дочери, она должна выступать арендодателем в договорах с конечными арендаторами на основании своего права владения и пользования объектом. Это достигается через гражданско‑правовой договор между Отцом и Дочерью. Возможны два основных варианта.

Первый вариант — договор аренды между Отцом (как собственником, ст. 608 ГК РФ) и ИП Дочерью. В договоре прямо прописывается право ИП сдавать объект в субаренду третьим лицам (ст. 615 ГК РФ). Тогда: Отец получает арендную плату от ИП и платит НДФЛ с дохода от сдачи недвижимости (ст. 208, 209, 210 НК РФ); ИП Дочь получает доход от арендаторов как доход от предпринимательской деятельности и облагает его по режиму (УСН, ОСНО и т.п., ст. 227, 227.1, 346.15 НК РФ). Налоговых последствий безвозмездного получения имущества при этом нет, так как пользование платное.

Второй вариант — договор безвозмездного пользования (ссуды) между Отцом и ИП Дочерью (ст. 689–692 ГК РФ). В договоре ссуды обязательно прямо прописать право Дочери передавать имущество в аренду третьим лицам, иначе сдача в аренду будет противоречить закону и условиям договора: ст. 691, 692 ГК РФ. При таком оформлении ИП Дочь признает доход от безвозмездно полученного имущественного права по п. 8 ст. 250 НК РФ, исходя из рыночной арендной платы (с учетом ст. 105.3 НК РФ). Рыночная стоимость права пользования помещением включается во внереализационные доходы (ст. 250 НК РФ, для спецрежимов — с учетом ст. 346.15 НК РФ), плюс облагается доход от сдачи помещения арендаторам. Это заметно увеличивает налогооблагаемую базу ИП.

Таким образом, с точки зрения налоговой нагрузки для ИП Дочери безопаснее и экономически рациональнее заключить именно возмездный договор аренды между Отцом и ИП с условием о праве субаренды, а доверенность использовать лишь как дополнительный инструмент для совершения юридических действий от имени Отца там, где это нужно. Договор безвозмездного пользования допустим, но приведет к признанию у ИП Дочери внереализационного дохода по п. 8 ст. 250 НК РФ исходя из рыночной стоимости пользования помещением.

Удачи