Правомерно ли требовать от УО предпринять действия для включения МКД в адресную программу по кап. ремонту

Здравствуйте, Василий! Постараюсь ответить на Ваш вопрос так, чтобы не путать в нормах закона.

Разберу вопрос детально — правомерно ли требовать от управляющей организации (УО) заделать трещину до включения дома в план капремонта, а также обязать её включить МКД в краткосрочный план.

Правовая основа

Ключевые нормы:

ст. 161 ЖК РФ — выбор способа управления домом и обязанности УО;

п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ — требования к содержанию общего имущества;

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (правила содержания общего имущества в МКД);

ст. 189 ЖК РФ — порядок проведения капитального ремонта;

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170).

Анализ обязанностей УО и Фонда капремонта

УО обязана:

поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии (п. 10 Постановления № 491);

проводить текущий ремонт для предупреждения износа и устранения мелких повреждений (п. 2.3.1 Правил № 170);

обеспечивать безопасность жильцов и сохранность конструкций (ст. 161 ЖК РФ).

2. Обязанности Фонда капитального ремонта

Фонд капремонта:

выполняет работы только по утверждённому плану (ст. 189 ЖК РФ);

не может проводить капремонт, если дом не включён в краткосрочный план;

финансирует работы после включения дома в программу.

Разграничение текущего и капитального ремонта

Текущий ремонт (обязанность УО):

устранение мелких трещин, выбоин, протечек;

локальное восстановление штукатурного слоя;

профилактические работы для предотвращения износа.

Капитальный ремонт (обязанность Фонда капремонта):

полная замена конструктивных элементов;

масштабные работы по восстановлению несущих конструкций;

работы, требующие проектной документации и финансирования из спецсчёта/регионального оператора.

Вывод по экспертизе: если трещина требует капитальных работ, то УО не обязана их выполнять за счёт средств на содержание жилья.

Правомерность требований к УО

Возможно, если:

трещина создаёт угрозу безопасности (риск обрушения, протечки, нарушение теплоизоляции);

возможно временное устранение проблемы методами текущего ремонта (заделка, усиление);

работы не требуют капитального вмешательства (полной замены стены).

Суд может обязать УО:

провести аварийно‑восстановительные работы для устранения угрозы;

выполнить временные меры до капремонта (например, установить маяки, заделать трещину герметиком).

Требование обязать УО включить дом в план капремонта

Неправомерно, потому что:

формирование программы капремонта — компетенция региональных властей (ст. 168 ЖК РФ);

УО не обладает полномочиями вносить изменения в адресную программу;

включение дома в план происходит на основании:

региональной программы капремонта;

технического состояния дома (по результатам обследования);

утверждённого графика работ.

УО может лишь инициировать проверку состояния дома и подать заявку на включение в программу.

Что может сделать собственник

Потребовать:

провести обследование трещины;

принять меры по локализации повреждения (если есть угроза);

составить акт о необходимости капремонта;

направить заявку в Фонд капремонта о включении дома в программу.

Образец фрагмента заявления:

В управляющую организацию [наименование]

от: [Ф. И. О. собственника], собственник кв. № [номер]

адрес: [адрес МКД]

Заявление

о принятии мер по устранению повреждения общего имущества

На стене большой комнаты и кухни (кв. № [номер]) обнаружена трещина, создающая угрозу безопасности и сохранности имущества.

На основании п. 10 Постановления Правительства РФ № 491 прошу:

Провести обследование повреждения с составлением акта.

Принять срочные меры по локализации трещины (установка маяков, временная заделка) для предотвращения дальнейшего разрушения.

Направить в Фонд капитального ремонта заявку о включении МКД в краткосрочный план капремонта с указанием необходимости ремонта стены.

О результатах прошу уведомить меня в письменной форме в течение 10 рабочих дней.

Дата: [число, месяц, год]

Подпись: ________ /[Ф. И. О.]/

Шаг 2. Обратиться в ГЖИ (Госжилинспекцию)

Если УО бездействует:

подать жалобу с требованием проверить исполнение обязанностей по содержанию общего имущества;

запросить предписание для УО.

Шаг 3. Инициировать включение в программу капремонта

Через:

обращение в региональный орган власти (Минстрой/ЖКХ субъекта);

запрос в Фонд капремонта о сроках включения дома в программу;

проведение общего собрания собственников для ускорения процесса.

Шаг 4. Судебное требование

В иске можно просить:

обязать УО провести временные аварийно‑восстановительные работы;

обязать Фонд капремонта рассмотреть вопрос о включении дома в программу (если дом не включён необоснованно);

взыскать расходы на экспертизу, моральный вред (если применимо).

Общий вывод:

суд может обязать УО принять временные меры по устранению трещины, если она создаёт угрозу безопасности;

требовать от УО выполнения капремонта или включения дома в программу нельзя — это вне её полномочий;

собственник вправе:

добиваться временного ремонта от УО;

инициировать включение дома в программу через региональные органы;

обжаловать бездействие Фонда капремонта в суде.

Рекомендации

Зафиксируйте повреждение: фото, видео, акт осмотра (при участии УО/эксперта).

Направьте письменное требование в УО с просьбой принять меры.

Получите заключение эксперта о характере работ (текущий/капитальный ремонт).

Обращайтесь в ГЖИ, если УО не реагирует.

Участвуйте в формировании программы капремонта — инициируйте общее собрание собственников.

Уточните в Фонде капремонта сроки включения дома в программу и основания для невключения.

В суде сосредоточьтесь на временных мерах от УО и обязании Фонда рассмотреть заявку на капремонт.

Понимаю, что вопрос очень сложный, но по-другому его не решить, поверьте. Желаю искренне Вам удачи и просто отличного дня!

Здравствуйте, Василий!

________

Требование обязать управляющую организацию включить дом в краткосрочный план капитального ремонта неправомерно, потому что формирование региональной программы и краткосрочных планов относится к компетенции органа государственной власти субъекта РФ и регионального оператора (фонда капремонта), а не УО. Это прямо следует из ст. 168–170, 178 Жилищного кодекса РФ: региональная программа капитального ремонта общего имущества в МКД утверждается субъектом РФ, а исполнение программы и организация работ по капремонту при формировании фонда на счете регионального оператора возлагаются на регионального оператора.

Управляющая организация по ст. 161, 162 ЖК РФ и п. 10, 11, 13 Правил содержания общего имущества в МКД, утв. Постановлением Правительства РФ № 491, обязана обеспечивать надлежащее содержание и текущий ремонт общего имущества, в том числе фасада. Но если судебная экспертиза установила, что характер и объем необходимых работ относятся к капитальному ремонту (а не к текущему), возложить обязанность выполнить именно капитальный ремонт на УО суд, как правило, не вправе: это выходит за пределы ее обязанностей по договору управления и противоречит распределению полномочий, установленному ЖК РФ.

Судебная экспертиза имеет доказательственное значение для суда (ст. 55, 79 ГПК РФ), она фиксирует техническое состояние и квалифицирует виды работ, но не подменяет нормы права о том, кто является надлежащим исполнителем капитального ремонта. Если экспертиза указала, что дефект должен устраняться в рамках капитального ремонта конструктивных элементов, то надлежащим ответчиком по требованию о выполнении капремонта является региональный оператор (фонд капремонта), при условии, что дом включен в региональную программу (ст. 170, 178 ЖК РФ).

Если дом не включен в региональную программу совсем или работы по конкретному виду капремонта не предусмотрены краткосрочным планом, требования о включении дома (или перенесении сроков) предъявляются не к УО, а к органу исполнительной власти субъекта РФ и/или региональному оператору в порядке административного судопроизводства (гл. 22 КАС РФ) как об оспаривании бездействия и ненадлежащего исполнения публичных полномочий.

К УО в такой ситуации обоснованно заявлять только требования в пределах ее обязанностей по текущему ремонту и обеспечению безопасности: локальная заделка трещин, наблюдение за состоянием конструкций, принятие мер по предотвращению вреда жильцам (ст. 161 ЖК РФ, ст. 1064 ГК РФ). Но если экспертиза прямо указала, что устранить дефект возможно только через капитальный ремонт, суд, как правило, откажет во взыскании с УО обязанности выполнить эти работы, и иск нужно уточнять, привлекая фонд капремонта и/или орган власти субъекта как надлежащих ответчиков по требованиям о проведении капитального ремонта и корректировке программы.

Удачи

Здравствуйте Василий.

В силу пункту 1 части 2 статьи 168 Жилищного кодекса РФ Ваш МКД должен быть включен Региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Вы взносы на капремонт платите? Есть конечно исключения. Их нужно учитывать применительно к вашему МКД. По этому мне непонятно зачем заявлять требования, которые должны учитываться в автоматическом режиме.

Вот ускорить капитальный ремонт (перенести его на более ранние сроки), собственники вправе. Для этого необходимо провести общее собрание собственников помещений.

Принять решение о проведении технического обследования дома за свой счет (пункт 1.3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ) .

Получить акт технического состояния, подтверждающий необходимость ремонта. Проведенная судебная экспертиза здесь думаю вам очень поможет.

Далее с решением общего собрания собственников обращаетесь в Фонд по капитальному ремонту.

Согласно жилищному законодательству, УО обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, включая фасад (часть 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ). Работы по заделке трещин в стенах относятся к текущему ремонту общего имущества, который осуществляется УО за счет средств, включенных в плату за содержание жилого помещения (пункт 4.2.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170; пункт 2 Приложения 2 к Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004).

Если судебная экспертиза установила, что работы по устранению трещины относятся к капитальному ремонту, то собственники вправе требовать включения дома в региональную программу капитального ремонта. Фонд капитального ремонта (ФКР) обязан выполнять работы в соответствии с утвержденными программами. В случае, если дом не включен в программу, но имеются основания для проведения капитального ремонта, собственники могут инициировать соответствующие процедуры для его включения.

УО, как лицо, ответственное за содержание общего имущества, обязана не только инициировать включение дома в программы капремонта (при необходимости), но и принимать меры по устранению дефектов, которые могут привести к ухудшению состояния дома или создать угрозу безопасности. Требование о заделке трещины до проведения капитального ремонта является правомерным, поскольку это входит в обязанности УО по поддержанию фасада в надлежащем состоянии.

Управляющая компания не делает капремонт. Все работы, которые делает Управляющая компания в МКД перечислены в договоре между собственником и УК. Такой договор должен с вами заключаться. Требовать от организации выполнения работ не предусмотренных договором неправомерно. Вс еработы по капитальному ремонту производятся за счет средств собственников МКД, которые ежемесячно перечисляют денежные средства на счет специального фонда или если общим собранием принято решение, то на специальный счет. Собственники на общем собрании могут принимать решение о выделении из своего специального счета денежных средств на капремонт.

Рассмотрев описанную ситуацию, можно прийти к следующему выводу: требование обязать управляющую организацию (УО) самостоятельно «заделать трещину» в обход установленных норм о капитальном ремонте, скорее всего, неправомерно, если экспертиза однозначно установила, что это работы капитального характера.

Однако требование обязать УО совершить действия по включению дома в краткосрочный план (или инициировать проведение капремонта) является обоснованным, но с учетом разграничения полномочий между УО и Региональным оператором (Фондом).

Ниже приведен подробный правовой анализ по каждому из вопросов.

1. Правомерно ли требовать, чтобы УО «заделала трещину» до включения в план капремонта?

Нет, это неправомерно.

Если судебная экспертиза подтвердила, что выявленные повреждения (трещина в несущей стене) относятся к капитальному ремонту, УО не обязана и не вправе производить такие работы в рамках текущего содержания общего имущества по следующим основаниям:

Разграничение понятий (ст. 166 ЖК РФ, Приложение № 7 к Правилам № 170).

Текущий ремонт: устранение незначительных дефектов, поддержание работоспособности. Заделка трещин в стенах, если они угрожают безопасности, обычно относится к текущему ремонту только в случае локальных, некритичных повреждений (например, трещины в штукатурке).

Капитальный ремонт: это работы по восстановлению или замене конструктивных элементов здания. Если экспертиза установила, что для устранения трещины требуется вмешательство в несущую конструкцию (стену) в рамках капремонта, УО не вправе производить такие работы самостоятельно.

Ответственность УО за фасад.

Ссылка на то, что УО обязана поддерживать фасад, верна лишь в части надлежащего содержания. Однако способ устранения дефекта определяется его характером.

Если дефект является критическим и требует капремонта, УО обязана принять меры по обеспечению безопасности (ограждение, консервация, установка маячков), но не производить капитальный ремонт за свой счет или за счет статьи «текущий ремонт».

Позиция ВС РФ.

Верховный Суд РФ неоднократно указывал в определениях (например, № 305-ЭС18-10728), что управляющая организация не несет ответственности за проведение капитального ремонта, если он не был запланирован, а средства на него не собраны в необходимом объеме в фонде капремонта. Возложение на УО обязанности по проведению капремонта при отсутствии у нее источников финансирования является неправомерным.

2. Правомерно ли требовать обязать УО включить дом в краткосрочный план капремонта?

Это требование является правомерным, но требует корректной формулировки.

Сама по себе УО не является органом, утверждающим региональные программы или краткосрочные планы. Это полномочия субъекта РФ (Регионального оператора или органа местного самоуправления). Однако у УО есть обязанность инициировать процедуру проведения капитального ремонта, если выявлены такие нарушения.

В рамках судебного разбирательства собственник или суд могут обязать УО совершить следующие действия, которые приведут к включению дома в план:

Проведение общего собрания собственников (ОСС).

В соответствии со ст. 189 ЖК РФ, решение о проведении капитального ремонта (в том числе досрочного) принимается общим собранием собственников. УО обязана организовать такое собрание, если есть угроза безопасности или предписание.

Обращение к Региональному оператору.

УО обязана направить заявку в Фонд капитального ремонта о необходимости проведения внеочередного капитального ремонта (при наличии решения ОСС или предписания органа жилищного надзора).

Если суд обяжет УО обеспечить включение дома в краткосрочный план (путем созыва собрания и направления протокола в Фонд), это будет законно. Если суд обяжет УО самостоятельно включить дом в план (что невозможно без решения региональных властей), это будет неисполнимо.

3. Аргументы Фонда капремонта (третьего лица)

Возражения Фонда о том, что дом не включен в адресную программу, не являются абсолютным основанием для отказа в иске, если установлена угроза безопасности жизни и здоровью граждан.

Внеочередной капремонт.

Пункт 3 ст. 189 ЖК РФ позволяет проводить капитальный ремонт в срок, установленный решением общего собрания собственников, но не реже установленного региональной программой. Если экспертиза подтверждает, что здание находится в аварийном состоянии или есть угроза обрушения (трещина в стене — это критический дефект), собственники вправе требовать переноса сроков капремонта на более ранние.

Неисполнение обязательств Регионального оператора.

Если способ формирования фонда капремонта — «общий котел» (средства на счете Регионального оператора), то именно Региональный оператор (Фонд) является лицом, обязанным организовать и профинансировать работы. УО в этом случае является лишь техническим исполнителем (агентом).

Если суд установит, что Фонд уклоняется от проведения ремонта, ссылаясь на отсутствие дома в краткосрочном плане, суд может обязать Фонд (третье лицо) обеспечить проведение работ. Возложение этой обязанности на УО без выделения финансирования будет незаконным.

Рекомендации по судебной стратегии

Собственнику (истцу) необходимо уточнить исковые требования следующим образом:

В части устранения трещины (капремонт): Иск к УО в части заделки трещины (как к лицу, ответственному за текущий ремонт) лучше не поддерживать, если экспертиза однозначно отнесла работы к капремонту. Иначе суд откажет.

В части понуждения к действиям:

Если средства собираются на спецсчете дома: требовать обязать УО инициировать общее собрание для принятия решения о проведении капитального ремонта фасада за счет средств спецсчета.

Если средства в «общем котле»: требовать обязать УО направить заявку в Фонд капремонта с приложением заключения экспертизы для включения дома в краткосрочный план ремонта фасада, а также требовать обязать Фонд капремонта (как надлежащего ответчика или соответчика) произвести финансирование и организацию работ.

Вывод: Требовать от УО заделать трещину, отнесенную экспертизой к капремонту, неправомерно. Однако требовать от УО совершить действия по инициированию процедуры капремонта (собрание собственников, обращение к Региональному оператору) — правомерно. Если УО не исполнит эти обязанности, суд может обязать ее это сделать. Фонд капремонта, в свою очередь, не может бесконечно откладывать ремонт, ссылаясь на отсутствие дома в краткосрочном плане, если установлена угроза безопасности.