Освобождаются ли от налога при продаже квартиры, если есть недостроенный дом?

Question

Добрый вечер. Такая ситуация. Я и мои 2 несовершеннолетних детей имели в долевой собственности квартиру с января 2024 г. В феврале 2025 г квартиру продали. Пока продавали начали строить дом, в декабре 2024 г. поставили дом на учет в Росреестр. Но у дома был только теплый контур (фундамент, стены, крыша, окна и двери). Ни отделки, ни коммуникаций не было. То есть жить в нем было невозможно. Считается ли это имеющимся жилым помещением, при отсутствии которого освобождаются от налога. Так вот в чем заключается вопрос, можем ли мы быть освобождены от уплаты налога с продажи квартиры?

Татарец Любовь Михайловна · Accepted Answer

По общему правилу от НДФЛ освобождаются доходы, полученные семьями с двумя и более несовершеннолетними детьми, от продажи объекта недвижимости (комната, квартира, жилой дом или части в них) вне зависимости от срока нахождения такого имущества в их собственности (п. 2.1 ст. 217.1 )

Посмотрите разъяснения налоговой службы-

объекты незавершенного строительства, поскольку они не поименованы в вышеуказанном перечне- ст.217.1 НК РФ на них и не распространяется освобождение от обложения НДФЛ. А значит, доходы от продажи таких объектов облагаются налогом в общеустановленном порядке

(письмо ФНС России от 17 апреля 2024 г. № БС-17-11/1120@).

Алекс И.И. · Answer

На основании вашего описания ситуации, разберём вопрос об освобождении от налога с продажи квартиры при наличии недостроенного дома. **1. Общие правила налогообложения при продаже недвижимости** При продаже квартиры, находившейся в собственности менее минимального срока владения (который с 01.01.2024 составляет 5 лет, но в некоторых случаях может быть 3 года), возникает обязанность уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% (для резидентов РФ) с суммы дохода, превышающей налоговый вычет. В вашем случае квартира была в собственности с января 2024 по февраль 2025, то есть чуть более 1 года, что меньше 5 лет, поэтому налог в общем случае подлежит уплате. **2. Условия освобождения от налога** Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ, вы можете быть освобождены от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, если: - С момента её приобретения прошло не менее минимального срока владения (5 лет в общем случае). - ИЛИ если продажа квартиры и приобретение новой жилой недвижимости (дома, квартиры, комнаты) произошли в одном налоговом периоде (календарном году), и вы заявляете имущественный налоговый вычет при покупке. - ИЛИ если у вас не было в собственности иного жилого помещения на момент продажи (это условие требует особого внимания в вашем случае). **3. Анализ вашей ситуации с недостроенным домом** Ключевой момент: считается ли ваш недостроенный дом (только «тёплый контур» без отделки и коммуникаций) «имеющимся жилым помещением» для целей освобождения от налога. - **Правовая позиция**: Согласно судебной практике и разъяснениям налоговых органов, для освобождения от налога по основанию «отсутствия иного жилья» объект должен быть пригодным для постоянного проживания. Дом, который не достроен, не имеет отделки и коммуникаций (водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения), как правило, не считается жилым помещением, поскольку не соответствует санитарным и техническим нормам для проживания (ст. 15 Жилищного кодекса РФ). Факт постановки на учёт в Росреестр как объекта недвижимости (здания) сам по себе не означает признания его жилым помещением — для этого требуется ввод в эксплуатацию и соответствие критериям жилого дома. - **Ваш случай**: Поскольку на момент продажи квартиры (февраль 2025) дом был недостроен и непригоден для проживания, высока вероятность, что он не будет считаться «имеющимся жилым помещением». Это может позволить вам претендовать на освобождение от налога по основанию отсутствия иного жилья, при условии соблюдения других требований (например, если срок владения квартирой менее 5 лет, но вы не использовали это право ранее). **4. Учёт долей несовершеннолетних детей** Квартира была в долевой собственности с двумя несовершеннолетними детьми. При продаже доход от их долей также подлежит налогообложению, но к ним применяются те же правила освобождения. Если дети не имели в собственности иного жилья (включая недостроенный дом, если он не зарегистрирован на них), они также могут быть освобождены от налога. Важно оформить продажу с учётом интересов детей (с согласия органов опеки). **5. Рекомендации и резюме** - **Краткий вывод**: Исходя из описанного, ваш недостроенный дом, вероятно, не считается жилым помещением, поэтому вы можете претендовать на освобождение от налога с продажи квартиры по основанию отсутствия иного жилья. Однако это требует подтверждения непригодности дома для проживания на момент продажи (например, через техническую документацию или экспертизу). - **Действия**: Подготовьте документы: договор купли-продажи квартиры, документы на дом (выписка из ЕГРН, технический план), доказательства недостроенности (фото, акты, сметы), декларацию 3-НДФЛ. Укажите в декларации право на освобождение от налога. - **Консультация с юристом**: Ситуация неоднозначна и зависит от конкретных обстоятельств (например, как оформлен дом в Росреестре — как жилой или нежилой). Рекомендуется обратиться к юристу или налоговому консультанту для анализа документов и помощи в составлении декларации, чтобы минимизировать риски доначислений и штрафов. Также учтите, что налоговые органы могут оспаривать непризнание дома жилым, если есть признаки обхода налогообложения. Обратитесь к специалисту для персональной консультации с учётом всех деталей вашего случая.

Чурсинова Анастасия Андреевна · Answer

Здравствуйте, Ольга!

Освобождение от налога не применяется, так как у вас имеется иное жилое помещение - недостроенный дом, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН. Согласно п. 2 ст. 217.1 НК РФ, продажа имущества, находившегося в собственности менее 5 лет, освобождается от НДФЛ только если на момент продажи у налогоплательщика и его несовершеннолетних детей нет иного жилья в собственности. Постановка дома на кадастровый учёт до продажи квартиры делает его «иным жилым помещением» независимо от степени готовности. Исключения для объектов незавершённого строительства НК РФ не предусматривает.

Працко Виталий Александрович · Answer

Освобождаются и от налога при продаже квартиры, если есть недостроенный дом нет

Наталья · Answer

Здравствуйте, Ольга.

Минимальный срок владения у Вас и детей не выдержан, надо подавать декларацию, снижать налог за счет вычета или расходов на покупку квартиры (смотря как выгоднее), также заявить все вычеты (социальные, имущественные), на которые Вы имеете право в году продажи, таким образом снизить налог.

Освобождаются ли от налога при продаже квартиры, если есть недостроенный дом?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Жилищный кодекс Российской Федерации (ред. от 20.02.2026)

Налоговый кодекс Российской Федерации часть 2 ((с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2026))

Похожие вопросы

Оплата налога при продаже недостроенной квартиры путём переуступки ДДУ

Как определить сумму подоходного налога при продаже недостроенного дома с участком и возможные способы его избежать?

Могут ли выставить на продажу недостроенный дом при банкротстве сестры?

Налог при продаже недостроенного дома в собственности 5 лет стоимостью 1500000 - какой будет?

Как рассчитывается налог при продаже недостроенного дома, полученного в дар?

Как справиться с проблемой налогов при продаже недостроенного дома - варианты оформления и сумма сделки

Подоходный налог при продаже недостроенного дома и оформлении его как готового - правила и суммы

Нужно ли платить налоги при продаже недостроенного дома? Могу ли я подать на возмещение расходов на строительство?

Какие налоги при продаже квартиры освобождаются, если она была в собственности с 1999 года?

Налог с продажи недостроенной квартиры - обязан ли платить пенсионер, как избежать НДФЛ при продаже квартиры?

Как вернуть Маткапитал при продаже недостроенной квартиры без суда?

Какой налог нужно будет заплатить при продаже недостроенного дома со землей в аренде и без свидетельства о регистрации

Какие налоги надо будет заплатить при продаже недостроенного дома после внесения изменений в техпаспорт?

Какую сумму налога должна заплатить пенсионерка при продаже недостроенного дома с земельным участком за 1200000 руб.?

Нужно ли платить налог на доход при продаже недостроенного дома без чеков на строительные материалы?

Облагается ли налогом недостроенный жилой дом (коттедж) и земельный участок под недостроенным жилым домом?

Как поступить, если при продаже недостроенного дома пришли квитанции на оплату коммунальных услуг за год?

Советы по продаже недостроенного дома при разводе - оптимальный способ и минимальные проценты при продаже своей части

Вопрос о претензиях бывшего мужа на долю при продаже недостроенного дома во время брака

Вопросы о переоформлении и налогах при продаже недостроенного дачного дома на сумму 1.7 млн. рублей

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59