Какие сложности при покупке квартиры с двумя кадастровыми номерами?

Question

Есть двухкомнатная квартира у которой два собственника. Эта квартира раньше была коммунальной. Две доли в этой квартире имеют разные кадастровые номера. Собственники этих долей мать и дочь. Они хотят продать эту квартиру под двумя кадастровый номерами. В чем могут возникнуть сложности у покупателя такой квартиры.

Филилеев Филипп Владимирович · Accepted Answer

Здравствуйте. Если бы это была общая долевая собственность на одну квартиру, то у квартиры был бы один кадастровый номер ( ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.01.2026) "О государственной регистрации недвижимости"). Вероятнее всего, как были эти объекты зарегистрированы ранее в качестве комнат коммунальной квартиры, так это и осталось без изменений. Запросите у продавцов актуальные ("свежие") выписки из ЕГРН. От этого будет зависеть дальнейший алгоритм действий. Если каждый из собственников является собственником конкретной комнаты, то необходимо будет заключать договор к/п отдельно с каждым из собственников и отдельно регистрировать в Росреестре каждый договор. Если же квартира находится в общей долевой собственности, то куплю-продажу можно совершить в рамках одного договора.

Алекс И.И. · Answer

Ситуация, когда квартира имеет два кадастровых номера, является нетипичной и может создать ряд сложностей для покупателя. Разберём основные аспекты:

1. **Правовой статус объекта**
- Изначально коммунальная квартира состояла из отдельных изолированных комнат, которые могли быть учтены в кадастре как самостоятельные объекты. После приватизации и объединения в одну квартиру должен был быть оформлен единый кадастровый номер. Наличие двух номеров указывает на возможные ошибки в кадастровом учёте или незавершённость процедуры объединения.

2. **Риски для покупателя**
- **Сложности с регистрацией права**: Росреестр может отказать в регистрации перехода права собственности, если объект недвижимости не соответствует кадастровым данным. Потребуется приведение документов в соответствие, что займёт время и потребует дополнительных расходов.
- **Проблемы с ипотекой**: Банки крайне неохотно выдают кредиты на объекты с нестандартным кадастровым учётом, так как это повышает риски невозврата кредита.
- **Споры о границах**: В будущем могут возникнуть конфликты с соседями или между собственниками долей относительно границ помещений, если кадастровые данные не отражают реальное положение дел.
- **Сложности при последующей продаже**: Новый покупатель также столкнётся с теми же проблемами, что снизит ликвидность квартиры.

3. **Действия покупателя**
- Запросить у продавцов выписки из ЕГРН на каждый кадастровый номер, чтобы понять историю объекта и наличие обременений.
- Проверить, есть ли решение суда или соглашение о разделе квартиры, которое могло привести к появлению двух номеров.
- Обратиться в Росреестр для уточнения, можно ли зарегистрировать сделку в текущем состоянии.
- Включить в договор купли-продажи условие о том, что продавцы обязуются привести кадастровый учёт в порядок до завершения сделки или компенсировать расходы покупателя на это.

**Резюме**: Покупка квартиры с двумя кадастровыми номерами сопряжена с повышенными рисками, связанными с возможным отказом в регистрации права собственности, проблемами с финансированием и будущими спорами. Рекомендуется настоять на устранении несоответствий в кадастре до совершения сделки или существенно снизить цену с учётом этих рисков.

Учитывая сложность ситуации, настоятельно рекомендую обратиться к юристу, специализирующемуся на недвижимости, для детального анализа документов и сопровождения сделки, чтобы минимизировать возможные негативные последствия.

Искендеров Эмиль Эльдарович · Answer

Странная ситуация в том смысле, что доли вряд ли под разными кадастровыми номерами, но возможно, что там комнаты под разными номерами. Купить можете в любом случае, после чего можно обратиться в Росреестр для объединения комнат в полноценную квартиру.

Чернецкий Игорь Вячеславович · Answer

Здравствуйте. Никаких, сделки проходят нормально.

Бычкова Нина Васильевна · Answer

Вообще нет проблем. Можно либо объединить помещение - присвоив один номер и потом покупать или сразу у нотариуса в два договора ,с приоритетными отказами друг друга .У вас не доли (не видя документа предположительно) ,а у вас два объекта .

Коротаева Ольга Михайловна · Answer

Вы покупаете не квартиру, а комнаты, но договор можно составить и один, указав в нем оба объекта, и условия покупки каждого из них.
Чтобы затем перевести эти комнаты в квартиру, Вам придется приглашать кадастрового инженера для составления технического плана квартиры, и снова регистрировать права уже на квартиру. А это затраты времени и денег.

Какие сложности при покупке квартиры с двумя кадастровыми номерами?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" 218-ФЗ (от 01.09.2025)

Похожие вопросы

Как разобраться с двумя кадастровыми номерами при покупке квартиры - статусы и аннулирование.

Участок наложен двумя кадастровыми номерами. Владельцем является один тот же хозяин. Как удалить старый кадастровый номер?

Как проверить наличие мошенничества при покупке квартиры с двумя кадастровыми номерами?

Как оформить покупку квартиры с двумя кадастровыми номерами и двумя собственниками?

Опасности покупки квартиры с двумя кадастровыми номерами и двумя собственниками - разбираемся в деталях.

Риски при покупке квартиры от застройщика с двумя кадастровыми номерами, построенной в 2020 году

Покупка квартиры с двумя кадастровыми номерами - опасность и объяснение

Как оформить договор дарения при покупке 1/2 доли в доме и земельном участке с двумя кадастровыми номерами?

Вопрос о преимуществе на покупку при разделенном участке с двумя кадастровыми номерами

Продажа квартиры с двумя кадастровыми номерами и лоджией - как решить проблему?

Возможно ли объединение коммунальной квартиры с двумя кадастровыми номерами в одну единую собственность?

«Дом в общей собственности оказался с двумя кадастровыми номерами на две квартиры - техническая ошибка или нечто иное?»

Как купить квартиру с двумя кадастровыми номерами и что может помешать сделке?

Мама подарила мне квартиру с двумя кадастровыми номерами - что делать и как уладить проблему?

Квартира с двумя кадастровыми номерами - причины, последствия и риски

Чем опасно покупать квартиру с двумя кадастровыми номерами?

Квартира с двумя кадастровыми номерами и владельцами - как исправить ошибку в ЕГРН.

Возникла проблема с двумя кадастровыми номерами на один из домов при оформлении сделки по покупке земельного участка. Что делать?

Покупка нежилого помещения с МОП и двумя кадастровыми номерами - что нужно знать перед сделкой?

Вопросы о статусе и ремонте квартиры в общем доме с двумя кадастровыми номерами

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59