По причине что все факторы что не видели до никаких документов от сделки отказались.

Добрый день.

Нужно смотреть документы: договор, условия о задатке, переписку сторон, подтверждение перевода денежных средств и все обстоятельства, связанные с отказом от сделки, так как без анализа этих данных невозможно точно определить правовую позицию.

По общему правилу ситуация регулируется следующими нормами.

1. Задаток или аванс

Согласно ст. 380 ГК РФ, задаток считается таковым только если прямо указан в письменной форме.

Если в договоре чётко прописано, что это задаток — применяются правила ст. 381 ГК РФ:

при срыве сделки по вине покупателя задаток не возвращается

при вине продавца — возвращается в двойном размере

Если формулировка размытая или отсутствует — сумма может быть признана авансом, который подлежит возврату в полном объёме.

2. Существенные обстоятельства вашей ситуации

Из вашего описания следует, что:

продавец не предоставил документы на квартиру до подписания

не раскрыл сведения о наличии опеки и возможных ограничениях

информация о собственниках самостоятельно выяснялась покупателем

сделка фактически не была обеспечена полной юридической проверкой объекта

Такие действия могут быть расценены как нарушение принципа добросовестности (ст. 10 ГК РФ).

3. Предварительный договор

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, предварительный договор обязывает стороны заключить основной договор, но только при условии, что сделка возможна и не нарушает закон.

Если имеются скрытые ограничения (например, необходимость согласия органов опеки), это может существенно влиять на возможность исполнения договора.

4. Возможность возврата денег

В зависимости от доказательств возможны варианты:

возврат как аванс (ст. 1102 ГК РФ — неосновательное обогащение)

возврат задатка при установлении вины продавца

либо признание действий продавца недобросовестными с взысканием суммы через суд

5. Что имеет решающее значение

Для оценки перспектив необходимо:

текст договора (особенно пункт о задатке)

расписка или подтверждение перевода

переписка сторон

доказательства отказа и причин срыва сделки

сведения о правовом статусе квартиры (опека, собственники и т.д.)