Как оформить сделку купли-продажи земельного участка с иностранным продавцом?

Наталья, а в чем проблема то? Заключайте договор купли-продажи продажи земельного участка.

У вас продавец гражданин РФ. В чем проблема

Для этого потребуется разрешение правительственной комиссии, поэтому без юриста, который поможет его получить, сделку не зарегистрировать .

Здравствуйте! Ситуация с оформлением сделки купли-продажи недвижимости, где продавцом выступает гражданин «недружественного» государства, требует особого внимания к деталям из-за действующих контрсанкционных мер и специальных указов Президента РФ.

Ниже представлен подробный правовой анализ вашей ситуации, актуальный на 14 апреля 2026 года, с учетом всех действующих ограничений и процедурных особенностей.

1. ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ СИТУАЦИИ И ОГРАНИЧЕНИЙ

При совершении сделки с иностранным лицом из «недружественного» государства необходимо учитывать три уровня ограничений: общие земельно-правовые, контрсанкционные и процедурные.

1.1. Ограничения по категории земель и местоположению

Прежде всего, необходимо убедиться, что данный земельный участок в принципе может находиться в собственности иностранного гражданина:

Приграничные территории: Согласно п. 3 ст. 15 ЗК РФ и Указу Президента РФ № 26, иностранные граждане не могут обладать правом собственности на земельные участки, находящиеся на приграничных территориях (например, во многих районах Крыма, Калининградской области, Краснодарского края и др.).

Земли сельскохозяйственного назначения: В силу ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», иностранные граждане могут владеть такими участками только на праве аренды. Если продавец-иностранец уже владеет таким участком (например, получил в наследство), он обязан его отчуждать.

1.2. Контрсанкционный режим (Указы № 81 и № 95)

Поскольку продавец является гражданином «недружественной» страны (согласно распоряжению Правительства РФ № 430-р), на сделку распространяется особый порядок, установленный Указом Президента РФ от 01.03.2022 № 81:

Разрешение Правительственной комиссии: По общему правилу, сделки с недвижимостью с участием лиц из «недружественных» стран требуют разрешения Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций.

Исключение для физических лиц: Согласно решению подкомиссии Правительственной комиссии от 17.03.2022, разрешено совершение сделок купли-продажи недвижимости между физическими лицами (где продавец — «недружественный» иностранец, а покупатель — резидент РФ) без специального индивидуального разрешения, но при условии соблюдения особого порядка расчетов.

2. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ: СЧЕТ ТИПА «С»

Это критически важный аспект сделки. Согласно Указу Президента РФ от 05.03.2022 № 95, расчеты по сделкам с лицами из «недружественных» стран на сумму свыше 10 млн рублей в месяц (или эквивалента в валюте) должны производиться через специальные счета типа «С».

Что такое счет типа «С»: Это специальный рублевый счет, открываемый на имя иностранного продавца в российском банке. Режим этого счета крайне ограничен: продавец сможет использовать средства только для уплаты налогов в РФ или покупки определенных ценных бумаг. Вывод средств за границу со счета «С» без отдельного разрешения ЦБ РФ или Минфина практически невозможен.

Если сумма меньше 10 млн рублей: Теоретически возможен обычный расчет, однако банки и Росреестр часто требуют соблюдения режима счета «С» для любых сумм по сделкам с «недружественными» нерезидентами во избежание рисков нарушения валютного законодательства.

3. ТРЕБОВАНИЯ К ДОВЕРЕННОСТИ И ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВУ

Продавец действует через представителя (гражданина РФ) на основании ст. 182 ГК РФ. К такой доверенности предъявляются жесткие требования:

📄 Word

📊 Excel

💾 CSV

🔗 Поделиться в виде web-страницы

Параметр Требование

Форма

Нотариально удостоверенная (п. 1 ст. 182 ГК РФ).

Легализация

Если выдана за рубежом: Апостиль (для стран-участниц Гаагской конвенции) или консульская легализация.

Перевод

Перевод на русский язык должен быть заверен российским нотариусом.

Полномочия

Должно быть прямо указано право на продажу конкретного участка, право подписания договора, право на представление интересов в Росреестре и право на открытие/использование счета (в т.ч. счета типа «С»).

4. ПОШАГОВЫЙ АЛГОРИТМ ОФОРМЛЕНИЯ СДЕЛКИ

Проверка участка: Заказать выписку из ЕГРН. Убедиться, что проведено межевание. С 1 марта 2025 года регистрация сделок без установленных границ участков (межевания) невозможна.

Подготовка Договора купли-продажи (ДКП): В договоре необходимо четко прописать статус сторон и порядок расчетов через счет типа «С» (или иным способом, если получено разрешение Комиссии).

Открытие счета типа «С»: Покупатель переводит средства на счет типа «С», открытый на имя продавца.

Подача документов в Росреестр:

Договор купли-продажи (3 экз.).

Доверенность (оригинал + нотариальная копия).

Заявления от покупателя и от представителя продавца.

Нотариальное согласие супруга продавца (если участок приобретался в браке).

Госпошлина (2000 руб. для физических лиц).

Регистрация: Срок регистрации составляет 7-9 рабочих дней.

5. ПРОЕКТ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ (ФРАГМЕНТ)

Ниже представлен шаблон существенных условий договора с учетом специфики иностранного элемента.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА--оформлю за отдельную плату–––––ОСТАВЬТЕ ПОЖАЛУЙСТА ОТЗЫВ ЗА МОЙ ТРУД!!!

оформить сделку купли-продажи земельного участка с иностранным продавцом