Обязаны ли наследники переоформлять на себя договор аренды земельного участка, являющийся госсобственностью?

Людмила, здравствуйте! ✨

Согласно п. 2 ст. 617 ГК РФ, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Таким образом, если в договоре аренды нет прямого запрета на переход прав и обязанностей к наследникам, то после смерти вашего супруга права и обязанности по договору автоматически перешли к его наследникам, включая вас, если вы являетесь наследницей. Это произошло независимо от того, что вы не знали о договоре и не давали нотариального согласия — наследование происходит в силу закона.

✅ Переход арендных прав не происходит в следующих случаях:

- в договоре аренды есть прямой запрет на наследование прав;

- срок аренды составляет менее одного года;

- договор аренды не предполагает внесение арендной платы (например, участок предоставлен безвозмездно);

- наследником арендатора является собственник земельного участка (аренда прекращается, так как лицо становится одновременно арендатором и арендодателем);

- у арендатора отсутствуют наследники, а земельный участок принадлежит государству (договор считается расторгнутым по факту смерти арендатора).

✔️ Также важно проверить, не было ли заключение договора аренды обусловлено личными качествами вашего супруга. Если это условие прописано в договоре, то смерть арендатора может стать основанием для прекращения договора.

Если срок для принятия наследства (6 месяцев со дня смерти наследодателя) уже прошёл, но вы фактически пользовались имуществом или совершали действия, свидетельствующие о принятии наследства (например, оплачивали коммунальные услуги, ухаживали за участком), суд может признать факт принятия наследства. Для этого потребуется обратиться в суд с соответствующим иском.

После установления факта принятия наследства вы сможете оформить права на аренду, если это не запрещено условиями договора.

♦︎ Расторгнуть договор аренды можно несколькими способами:

- По соглашению сторон. Если арендодатель согласен, можно заключить соглашение о расторжении договора. Такой документ оформляется по аналогии с основным договором, заверяется у нотариуса и регистрируется в Росреестре.

- В судебном порядке.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Например, если арендодатель не предоставляет участок в пользование, использует его не по назначению, не вносит арендную плату свыше двух раз подряд и т. д..

- В одностороннем порядке (если такое право предусмотрено договором или законом). Для этого необходимо уведомить арендодателя в установленный срок (обычно за 3 месяца для недвижимого имущества).

- Если в договоре нет условия о возможности одностороннего расторжения, а арендодатель отказывается расторгать договор добровольно, придётся обращаться в суд. При этом вам нужно будет доказать наличие оснований для расторжения, например, что дальнейшее исполнение договора невозможно или нецелесообразно.

Рекомендации

Изучите условия договора аренды. Проверьте, есть ли в нём запрет на переход прав к наследникам или условие о прекращении договора в случае смерти арендатора.

Обратитесь к нотариусу. Даже если срок принятия наследства прошёл, попробуйте установить факт принятия наследства через суд.

Свяжитесь с арендодателем. Попытайтесь договориться о расторжении договора в добровольном порядке.

п. 2 ст. 617 ГК РФ — о переходе прав и обязанностей по договору аренды к наследнику;

ст. 450 ГК РФ — об изменении и расторжении договора;

ст. 451 ГК РФ — об изменении и расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств;

ст. 46 ЗК РФ — об основаниях прекращения аренды земельного участка.

Доброго времени!

По общему правилу, законодатель не предусматривает в качестве правового последствия смерти арендатора расторжение договора аренды земельного участка.

Однако, если в договоре аренды предусмотрен запрет на переход прав и обязанностей по нему к наследникам арендатора или другим правопреемникам, то смерть арендатора является основанием для прекращения договора аренды земельного участка.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством.

Договор аренды земельного участка можно расторгнуть:

В частности, при существенном нарушении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Расторжение договора аренды (прекращение обязательств по нему) в связи со смертью арендатора возможно только в случаях, когда это основание прямо предусмотрено в договоре либо его заключение было обусловлено личными качествами арендатора.

В других случаях договор аренды сохраняет силу, а права и обязанности арендатора от умершего гражданина переходят к его наследнику.

Так, согласно п. 1 ст. 418 ГК РФ, обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

В силу п. 2 ст. 617 ГК РФ, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

При этом, арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

«Условия договора аренды недвижимого имущества могут предусматривать ограничения в части перехода прав по данному договору к наследникам арендатора в случае смерти последнего, в силу которых такой договор прекращается со дня смерти арендатора. В отсутствие указанных ограничений права по договору аренды недвижимого имущества переходят к его наследнику.

Также, если договором аренды не предусмотрено ограничений в части перехода прав по данному договору к наследникам арендатора, совершение действий по внесению соответствующих изменений в договор аренды не является обязательным, поскольку наследник арендатора земельного участка становится арендатором указанного имущества со дня открытия наследства в силу закона.

Таким образом, законодатель не предусматривает в качестве правового последствия смерти арендатора расторжение договора аренды.

Ввиду отсутствия ограничений в договоре аренды наследник арендатора земельного участка становится арендатором указанного имущества со дня открытия наследства».

consaltika.ru

Здравствуйте! Юрист предприятия защищает интересы работодателя вашего мужа, а не ваши. Идти к нотариусу, не разобравшись в ситуации, большая ошибка.

Главный вопрос: вступали ли вы в наследство?

От ответа на него зависит всё.

Если не вступали в наследство, вы не сторона договора аренды и ничего муниципалитету не должны. Требования юриста компании можно игнорировать.

Если вступали в наследство, даже если приняли только квартиру или вклад, по закону вы автоматически приняли всё, включая договор аренды и все накопившиеся долги по нему (ст. 1152 ГК РФ). Это называется универсальное правопреемство, нельзя принять наследство частично.

Почему не стоит переоформлять аренду на себя

Именно этого добивается юрист компании. Как только вы это сделаете, Департамент имущества получит законное основание взыскать с вас всю задолженность, накопившуюся за полтора года. Вы фактически сами облегчаете им работу.

Что нужно сделать

Направить арендодателю копию свидетельства о смерти мужа и письменное уведомление об отказе от договора аренды со ссылкой на невозможность использования участка.

Одновременно запросить у муниципалитета акт сверки расчётов, чтобы понять, какой долг вообще числится.

Даже если долг повесят на вас как на наследника, Верховный суд однозначно говорит: долги наследодателя взыскиваются с наследника только в пределах стоимости полученного имущества. Больше, чем получили, не возьмут.

Здравствуйте Людмила

_

Вы конечно не обязаны нести ответственность за данный участок и для того чтобы соблюсти порядок расторжения договора аренды в юридическом смысле пусть вам предприятие оплачивает ваше время , расходы для обращения к нотариусу и в суд за восстановлением срока на принятие наследства и в дальнейшем за расторжение договора аренды земельного участка.

_

В соответствии со ст.617 ГК РФ

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Здравствуйте!

Смотрите, согласно п. 2 ст. 617 ГК РФ, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

При этом не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими законами.

Если в договоре есть прямой запрет на переход прав и обязанностей к наследникам, то после смерти арендатора договор прекращается.

Если договор был заключён на срок менее одного года, такие краткосрочные договоры не подлежат наследованию.

Также, если наследником арендатора является собственник земельного участка, аренда прекращается, так как лицо становится одновременно арендатором и арендодателем.

Расторгнуть договор аренды можно несколькими способами:

по соглашению сторон;

в одностороннем порядке (если договор заключён на неопределённый срок);

чере суд.

Если срок принятия наследства уже прошёл, это не отменяет факта перехода прав и обязанностей по договору к Вам как наследнице, если не было иных обстоятельств, препятствующих наследованию (например, лишение права на наследство).

При этом для оформления прав на аренду и последующего расторжения договора может потребоваться обращение в суд с иском о признании права на наследство и разрешении связанных с этим вопросов.

Возникнут дополнительные вопросы, задавайте их в комментариях под ответом юриста.

- см. ст. 610, 617, 619, 620, 1112 ГК РФ

Здравствуйте!

В рассматриваемом случае, по общему правилу согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). При этом датой открытия наследства является день смерти гражданина (п. 1 ст. 1114 ГК РФ).

Расторгнуть договор аренды можно по соглашению сторон.

В этой связи арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия.

В противном случае придётся решать спор в судебном порядке (ст.218 КАС РФ).

Всего доброго

Принятие части наследства по закону предусматривает принятие всего наследства. В вашем случае в состав наследуемого имущества входит право аренды земельных участков. Ваше согласие на заключение договора аренды земельного участка для подсобного хозяйства презюмируется т. к. такая аренда - для нужд семьи. Вам нужно обратится к арендодателю и далее за регистрацией перехода права, а если откажут то в суд, так как нотариусы крайне неохотно выписывают свидетельство о праве на наследство после истечения полугодового срока. (П. 2 ст. 617 ГК). Расторгнуть договор можно по основания указанным в договоре.

Вы не обязаны автоматически принимать на себя права и обязанности по договору аренды, заключенному супругом. Переход прав и обязанностей арендатора к наследнику происходит только в случае принятия наследства. Поскольку вы не знали о существовании договора и не вступали в наследство (срок принятия истек), вы не стали стороной этого договора.

Ваше нотариальное согласие на аренду не требовалось, так как договор аренды земельного участка, заключенный супругом для ведения подсобного хозяйства, не относится к сделкам, требующим согласия супруга по статье 35 Семейного кодекса РФ (распоряжение общим имуществом). Аренда участка не является распоряжением недвижимостью, если участок не находился в совместной собственности.

Порядок действий по расторжению договора аренды.

Шаг первый. Определите, перешло ли к вам наследство супруга. Поскольку срок принятия наследства (шесть месяцев) пропущен, вы не стали наследником автоматически. Восстановить срок принятия наследства можно только через суд, если докажете уважительную причину пропуска (статья 1155 Гражданского кодекса РФ). Судебная практика признаёт уважительной причиной отсутствие информации о наличии наследственного имущества, если наследник не знал и не должна была знать о нём . Вы узнали о договоре аренды только через полтора года из письма ГКУ. Это может служить основанием для восстановления срока, но не гарантирует успеха — суды требуют доказательств объективной невозможности узнать об имуществе .

Шаг второй. Если вы не хотите вступать в наследство и принимать на себя обязанности по аренде, вы вправе от него отказаться. Отказ от наследства совершается у нотариуса в течение срока принятия наследства (статья 1157 ГК РФ). Поскольку срок пропущен, вам необходимо обратиться в суд с заявлением о восстановлении срока для отказа от наследства, если вы решите, что не желаете его принимать.

Шаг третий. Обратитесь в ГКУ «Земельные ресурсы» с письменным заявлением, в котором укажите, что вы не вступали в наследство, договор аренды вам не известен, обязательств по нему вы не несёте. Потребуйте расторгнуть договор в связи со смертью арендатора, ссылаясь на статью 418 и пункт 2 статьи 617 Гражданского кодекса РФ. Если договор не содержит условия о том, что его заключение обусловлено личными качествами арендатора, арендодатель не вправе требовать от наследника вступления в договор . Однако обязанность расторгнуть договор по требованию наследника, не желающего в него вступать, законом прямо не предусмотрена.

Шаг четвёртый. Если ГКУ откажется расторгать договор, подайте исковое заявление в районный суд по месту нахождения земельного участка. В иске укажите, что вы не принимали наследство, права и обязанности по договору к вам не перешли, в связи с чем договор подлежит прекращению. Требуйте признать договор аренды прекращённым в связи со смертью арендатора на основании статьи 418 Гражданского кодекса РФ.

Юрист предприятия предлагает вам переоформить право аренды на себя, чтобы потом расторгнуть договор. Эта стратегия нелогична и рискованна. Переоформив аренду, вы станете стороной договора и будете нести все обязанности арендатора, включая оплату арендной платы за весь период (в том числе после смерти супруга) . Расторгнуть договор после его переоформления будет сложнее, чем сейчас. Отказаться от договора в одностороннем порядке вы не сможете — расторжение возможно только по соглашению сторон или через суд при существенном нарушении условий, чего сейчас нет. Не следуйте этому совету.

Если вы хотите полностью освободиться от любых претензий по этому договору, вам необходимо либо восстановить срок для отказа от наследства, либо доказать в суде, что вы не принимали наследство и договор к вам не перешёл. Обратитесь к нотариусу по месту открытия наследства (месту жительства супруга) для получения справки о том, что наследственное дело не заводилось или что вы не обращались за принятием наследства. Этот документ подтвердит вашу позицию перед ГКУ и в суде.