Как оформить аренду земли под купленными зданиями после отказа?

Юристов бы неплохо с отказом ознакомить.

"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.01.2026) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2026)

ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В описанной ситуации отказ Департамента имущественных отношений, как правило, подлежит оспариванию, поскольку собственник зданий имеет приоритетное право на оформление прав на земельный участок под ними без проведения торгов.

Суть правового регулирования заключается в том, что в силу норм Земельного кодекса РФ собственнику здания принадлежит исключительное право на приобретение в аренду или собственность земельного участка, на котором это здание расположено. Речь идет, прежде всего, о статье 39.20 Земельного кодекса РФ. Органы власти не вправе произвольно отказать, если отсутствуют предусмотренные законом основания.

На практике законными основаниями отказа могут быть, например, отсутствие сформированного земельного участка, наложение границ, нахождение участка в ограниченном обороте, резервирование для государственных нужд или несоответствие вида разрешенного использования. Если в отказе указаны формальные или надуманные причины, такие действия подлежат оспариванию.

Алгоритм действий следующий. Необходимо внимательно проанализировать письменный отказ. Важно установить, содержит ли он конкретные нормы закона и фактические обстоятельства, препятствующие предоставлению участка. Если отказ немотивирован или противоречит Земельному кодексу РФ, целесообразно обращаться в суд.

Иск подается в порядке административного судопроизводства по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ. В требованиях обычно заявляется признание отказа незаконным и возложение обязанности на орган власти заключить договор аренды земельного участка.

При этом суды в подобных спорах в большинстве случаев встают на сторону собственников объектов недвижимости, если отсутствуют объективные препятствия для предоставления участка. Важное значение имеют документы о праве собственности на здания, кадастровая документация и подтверждение фактического использования участка.

Если земельный участок под зданиями не сформирован, может потребоваться предварительное обращение с заявлением о его образовании. В этом случае спор может усложниться, но право на участок все равно сохраняется.

Таким образом, при отсутствии законных оснований для отказа обращение в суд является обоснованным и эффективным способом защиты права.

Здравствуйте уважаемая Наталья!

В данном конкретном Вашем случае, желательно бы ознакомиться с документами для дачи правовой оценки.

Статьей 39.6 ЗК РФ введено общее правило, предусматривающее, что основным способом заключения договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка являются торги, проводимые в форме аукциона.

На основании п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В противном случае возможно оспорить отказ в судебном порядке (ст.218 КАС РФ).

Всего доброго!

Здравствуйте!

Смотрите, если Департамент имущественных отношений отказал в предоставлении земельного участка в аренду под нежилыми зданиями, приобретёнными на торгах, Вы можете оспорить такое решение.

Согласно действующему законодательству РФ, собственник здания, расположенного на земельном участке, имеет право на аренду этого участка.

Отказ может быть связан с несколькими причинами, предусмотренными Земельным кодексом РФ (ЗК РФ).

Например, согласно ст. 39.16 ЗК РФ, отказ возможен, если:

земельный участок уже имеет законного правообладателя (собственника или арендатора);

участок изъят из оборота или ограничен в обороте;

участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;

в отношении участка принято решение о предварительном согласовании его предоставления, срок действия которого не истёк, а заявление подало иное лицо;

на участке расположены объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением некоторых случаев.

Также отказ может быть связан с нарушениями в оформлении документов, несоответствием вида разрешённого использования участка целям использования и другими причинами.

Необходимо изучить обоснование отказа, предоставленную Департаментом. Если в ней указаны основания, не предусмотренные законом, или если факты, на которые ссылается орган, не соответствуют действительности, отказ можно оспорить.

Согласно ст. 39.20 ЗК РФ, если здания расположены на неделимом земельном участке, их собственники имеют право на приобретение этого участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Любой из правообладателей вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении участка в аренду.

В течение 30 дней со дня получения заявления орган должен направить проект договора другим правообладателям. Если они подпишут договор и представят его в орган в течение 30 дней, договор считается заключённым.

Если ни один из правообладателей не обратился с заявлением, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор аренды.

Порядок действий:

1) Проанализировать причины отказа, проверьте, соответствуют ли они ст. 39.16 ЗК РФ и другим применимым нормам.

2) Соберите доказательства, подтверждающие ваше право на аренду участка: правоустанавливающие документы на здания, выписку из ЕГРН на участок, документы, подтверждающие отсутствие обременений и т.д.

3) Можете затем подать жалобу в вышестоящий орган или в орган, предоставивший услугу, если это предусмотрено административным регламентом. Однако соблюдение досудебного порядка не является обязательным для обращения в суд.

4) Если отказ признан незаконным, можно обратиться в суд с иском о признании отказа недействительным и обязании заключить договор аренды.

Выбор суда зависит от того, связано ли получение земельного участка с осуществлением предпринимательской или иной экономической деятельности:

если да, подавайте исковое заявление в арбитражный суд (гл. 24 АПК РФ);

если нет, подавайте административное исковое заявление в районный суд общей юрисдикции (гл. 22 КАС РФ).

Исковое заявление подаётся по адресу уполномоченного органа.

Согласно ч. 4 ст. 198 АПК РФ и ч. 1 ст. 219 КАС РФ, на предъявление иска даётся 3 месяца, которые исчисляются со дня, когда заявителю стало известно о вынесении решения уполномоченным органом.

При спорах, связанных с границами участка, его категорией или видом разрешённого использования, может потребоваться землеустроительная экспертиза.

Возникнут дополнительные вопросы, задавайте их в комментариях под ответом юриста.

- см. ст. 39.16, 39.20 ЗК РФ

Вам отказано в оформлении земельного участка в аренду, но это решение можно оспорить в суде.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, собственники зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение этих земельных участков в собственность или в аренду. Это право реализуется без проведения торгов.

Так как вам Департамент имущественных отношений отказал в предоставлении земельного участка в аренду, вы вправе обратиться в суд с иском об оспаривании данного отказа. Судебная практика подтверждает возможность защиты прав собственников объектов недвижимости в таких ситуациях.

Вы являетесь собственником нежилого здания, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, поэтому имеете исключительное право на приобретение этого участка в собственность без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ). Отказ в предоставлении земельного участка без торгов не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (пункт 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").

Здравствуйте! Подавать иск прямо сейчас, не разобравшись в ситуации, большая ошибка.

Право арендовать землю под собственными зданиями у вас есть, оно прямо закреплено в ст 39.20 Земельного кодекса. Но суды последних лет отказывают в таких исках, если запрашиваемая площадь участка явно больше, чем нужно для использования зданий, и это ничем не обосновано.

Главная опасность прямо сейчас - сроки. На оспаривание отказа Департамента есть ровно три месяца с момента получения письма. Пропустите, суд откажет сразу, даже не рассматривая дело по существу.

Прежде чем что-то делать, нужно ответить на несколько вопросов:

Что конкретно написано в отказном письме? На какой пункт ст. 39.16 Земельного кодекса ссылается Департамент?

Сформирован ли участок, внесены ли его границы в ЕГРН?

Нет ли пересечений с красными линиями, охранными зонами или резервирования под государственные нужды?

Без ответов на эти вопросы строить стратегию бессмысленно. Выкладывайте точную формулировку из отказного письма, тогда можно будет понять, реально ли оспорить отказ и что именно требовать в иске.

Здравствуйте, Наталья!

Суд - наиболее эффективный и логичный шаг, но перед этим необходимо внимательно изучить причину отказа. Согласно статье 39.20 Земельного кодекса РФ прямо говорит, что если Вы купили нежилые здания и оформили на них право собственности, Вы автоматически получили исключительное право приобрести участок под ними в собственность или в аренду. Нужно прочитать само решение об отказе. Статья 39.16 Земельного кодекса РФ содержит закрытый перечень причин для отказа.

Самые частые из них: (1)Границы участка не установлены (не проведено межевание). Если это так, отказ законен. Вам нужно нанять кадастрового инженера, подготовить схему расположения участка, утвердить ее в Департаменте, поставить участок на кадастровый учет и только потом снова подавать заявление на аренду. (2) Площадь запрашиваемого участка несоразмерно велика для эксплуатации Ваших зданий. В этом случае придется доказывать (возможно, через экспертизу), что вся площадь необходима для парковки, подъезда транспорта и обслуживания зданий. (3) Участок изъят из оборота или зарезервирован для муниципальных нужд.

————

Если причина в документе не попадает под ст. 39.16 ЗК РФ или Вы с ней категорически не согласны, необходимо готовиться к суду. Поскольку речь идет о нежилых зданиях, скорее всего, Вы выступаете как индивидуальный предприниматель или юридическое лицо. В этом случае спор носит экономический характер и рассматривается в Арбитражном суде. Если Вы купили здания как обычное физическое лицо, иск подается в районный суд общей юрисдикции по правилам Кодекса административного судопроизводства. Срок на обжалование отказа составляет 3 месяца с того дня, когда Вы получили документ об отказе.

————

Вам необходимо подготовить Заявление о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка. Укажите хронологию событий, правовые аргументы. Сошлитесь на Закон. Но советую детально обсудить на личной консультации с профессиональным адвокатом или юристом данный вопрос и представить ему отказ. Удачи! Буду рад, если смог помочь.

Здравствуйте Наталья

Собственник здания имеет преимущественное право на передачу ему земли под зданием в собственность в соответствии со ст.39.20 ЗК РФ

_

Отказ вправе обжаловать через суд -

Как неоднократно отмечал Конституционный Суд, природная связь земельного участка и находящихся на нем иных объектов недвижимости обусловливает принцип единства судьбы прав на земельный участок и находящиеся на нем объекты, являющийся одним из основных начал земельного законодательства, отраженным, в частности, в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (Постановление от 11 февраля 2019 года N 9-П).

Наталья, ситуация с отказом в аренде земли под купленными зданиями встречается регулярно, и закон в данном случае на вашей стороне. Собственник нежилого здания имеет исключительное право на заключение договора аренды земельного участка под этим объектом без проведения торгов на основании статей 39.3 и 39.6 Земельного кодекса РФ в редакции 2026 года.

Первым делом запросите у Департамента письменное решение об отказе с указанием конкретных оснований. Сверьте эти основания с закрытым перечнем из статьи 39.16 ЗК РФ - всего их 26, и если ваша причина там отсутствует, отказ является незаконным по определению.

Частая ошибка органов власти - ссылка на то, что участок должен выставляться на торги. Это незаконно, если вы являетесь собственником зданий, расположенных на этом участке. Судебная практика Верховного Суда РФ, включая обзор №1 за 2026 год, последовательно подтверждает: собственник объекта недвижимости имеет приоритетное право на землю под ним, и чинить препятствия в реализации этого права органы не вправе.

Если отказ не соответствует основаниям статьи 39.16 ЗК РФ, готовьте административное исковое заявление. Срок обращения в суд - три месяца с момента получения отказа. Подсудность зависит от статуса: если вы физическое лицо - суд общей юрисдикции, если ИП или организация - арбитражный суд.

В исковом требовании укажите два пункта: признать решение Департамента незаконным и обязать заключить договор аренды земельного участка. Госпошлина для физических лиц составляет 3000 рублей, для юридических - до 50000 рублей, но при выигрыше расходы взыскиваются с ответчика.

Дополнительно рекомендую приложить к иску: выписку из ЕГРН на здания, документы о приобретении на торгах, кадастровый план участка, переписку с Департаментом. Суды в 2025-2026 годах массово удовлетворяют такие иски, когда отказ вынесен формально и без законных оснований.

Практический момент: даже если Департамент ссылается на несоответствие вида разрешённого использования, это не всегда является препятствием. Если здания используются по назначению и не нарушают градостроительные регламенты, суд встанет на вашу сторону. Главное - доказать, что вы добросовестный приобретатель и используете объекты законно.

Не затягивайте с обращением в суд. Каждый месяц промедления может быть использован против вас как пропуск срока или как доказательство бездействия. При грамотной подготовке документов шансы на успех высоки, поскольку закон защищает право собственника на землю под его объектом недвижимости.

Наличие у вас в собственности нежилых зданий приобретённых на торгах, как правило, даёт вам исключительное право на аренду (или приобретение) земельного участка, на котором они расположены, на общих основаниях, предусмотренных ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Если Департамент имущественных отношений отказал в предоставлении земельного участка в аренду, то ваш следующим шагом обычно является обращение в суд с требованием признать отказ незаконным и обязать заключить договор аренды.

как действовать:

1. Проверить основания отказа

Запросите в Департаменте мотивированный мотивированный отказ (решение/справку) и ознакомьтесь, на какие нормы (ЗК РФ, местные законы, ПП и т.п.) он ссылается.

Если отказ мотивирован, например, «необходимостью торгов» или «ограничениями по зонированию», нужно проверить, соответствуют ли эти мотивы действующему закону (ст, 39.6, 39.14–39.17 ЗК РФ).

2. Подготовить иск в суд

Чаще всего такие споры подаются:

в арбитражный суд, если вы ИП или юрлицо;

в суд общей юрисдикции, если вы гражданин‑собственник.

Типичные требования в исковом заявлении:

признать незаконным решение/действия (бездействие) Департамента;

обязать Департамент предоставить земельный участок в аренду (обычно без проведения торгов, как положено по ст. 39.6 ЗК РФ при приобретении здания);

возместить судебные расходы (по желанию).

Право на аренду земли у вас есть по закону (ст. 39.20 ЗК РФ), так как вы собственник зданий. Чтобы понять, идти в суд или подавать документы заново, нужно разобрать причину отказа.

1. Проанализировать отказ.

Внимательно прочитайте формулировку. Департамент обязан указать норму закона.

Если причина в границах участка, наложении земель или неверных документах - лучше исправить это и подать заявление повторно.

Если Департамент считает, что у вас нет права на этот конкретный участок (например, он изъят из оборота или его площадь якобы избыточна), придётся идти в суд.

2. Ваши действия

Если вы решите бороться без суда

Закажите схему расположения земельного участка, если участок еще не сформирован или его границы не соответствуют площади зданий.

Напишите официальный запрос на разъяснение: как именно устранить причины отказа.

3. Через Суд.

Если отказ необоснован, у вас есть 3 месяца с даты его получения, чтобы подать иск в Арбитражный суд.

Требование - признать решение Департамента незаконным и обязать его подготовить проект договора аренды.

Вы приобрели объекты на торгах, право собственности зарегистрировано, следовательно, вы имеете исключительное право на аренду земли под ними для их эксплуатации.

4. Площадь

Если причина отказа - "площадь участка больше, чем необходимо для использования зданий". В суде вам может понадобиться землеустроительная экспертиза, чтобы доказать, что вся запрашиваемая территория нужна для проезда, парковки или обслуживания ваших строений.

Согласно ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, собственники зданий, сооружений имеют исключительное право на приобретение земельных участков, на которых расположены такие объекты.

Отказ в предоставлении участка может быть основан на различных причинах, таких как:

- неполный пакет документов;

- несоответствие документов установленным требованиям;

- наличие обременений на земельном участке.

Рекомендую внимательно изучить решение об отказе. В нем должны быть указаны конкретные причины, по которым Вам было отказано в аренде. Это поможет Вам понять, какие действия необходимо предпринять далее.

Если Вы считаете, что отказ необоснован, Вы можете обжаловать его в судебном порядке. Согласно ст. 198 АПК РФ, Вы имеете право подать иск в суд о признании решения органа государственной власти незаконным.

В исковом заявлении необходимо указать:

- реквизиты решения об отказе;

- основания, по которым Вы считаете отказ незаконным;

- требования о признании отказа недействительным и обязании Департамента заключить договор аренды.

Для успешного рассмотрения дела в суде Вам потребуется собрать все необходимые документы, подтверждающие Ваше право на аренду земельного участка, а также документы, опровергающие основания отказа.

Надо мотивировку отказа читать.

.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

.

В соответствии со ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае:

.

- если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (п. 1);

.

- если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (п. 14).

.

Полный перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указан в ст. 39.16 ЗК РФ.

.

С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.