Переселения граждан из аварийного жилья.

Там где предоставили участок стоит вода, все сделано криво и низкого качества.

Здравствуйте, Сергей!

В вашей ситуации есть несколько правовых механизмов для защиты прав как собственника аварийного жилья. Основные действия зависят от того, включён ли ваш дом в региональную программу переселения, а также от конкретных нарушений, которые вы обнаружили в действиях администрации.

Правовые основы

Если дом включён в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, собственник имеет право по своему выбору на предоставление другого жилого помещения в собственность либо на получение возмещения за изымаемое жилое помещение. Это право закреплено в п. 3 ст. 2 и ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Если дом не включён в такую программу, собственник вправе рассчитывать только на возмещение (выкупную цену).

Требования к предоставляемому жилью

благоустроенным применительно к условиям конкретного населённого пункта (иметь водопровод, отопление и прочее);

пригодным для проживания, то есть соответствовать санитарным и техническим нормативам;

аналогичным по общему метражу (либо превосходить старую квартиру);

находиться в границах того же населённого пункта. Переселение в другое муниципальное образование возможно только с согласия собственника.

Если предложенный вариант не соответствует этим критериям (например, дом барачного типа не отвечает санитарным нормам или имеет меньшую площадь), вы вправе отказаться от него.

Действия в случае несогласия с действиями администрации

Проверьте включение дома в региональную программу. Узнайте, включён ли ваш дом в региональную адресную программу переселения. Это можно сделать на сайте Фонда развития территорий, выбрав соответствующий регион, муниципальный район и просмотрев список.

Оспаривайте незаконные действия администрации. Если администрация провела аукцион и выбрала застройщика без вашего согласия, это может быть нарушением ваших прав. Вы можете обратиться в суд с иском о признании таких действий незаконными. В исковом заявлении можно потребовать обязать администрацию учесть ваше мнение при выборе застройщика или изменить условия переселения.

Оспаривайте оценку компенсации. Если вы не согласны с размером компенсации в 80 000 рублей за квадратный метр, можете заказать независимую экспертизу и оспорить результаты оценки администрации в суде. В случае победы суд обяжет администрацию выплатить сумму, соответствующую рыночной стоимости жилья, а также возместить убытки за судебную экспертизу и госпошлину.

Вы уже направляли коллективное обращение в Краевой суд, но можно также обратиться в Генеральную прокуратуру с жалобой на бездействие должностных лиц. Прокуратура обязана осуществлять надзор за исполнением законодательства при переселении граждан из аварийного жилья, включая проверку соблюдения процедур, сроков, целевого использования средств и т. д.. Если прокуратура не реагирует, можно обжаловать её действия в вышестоящих органах или в суде.

Контролируйте исполнение решения суда. Поскольку ранее суд обязал администрацию переселить граждан из аварийных домов, вы можете требовать исполнения этого решения. Если администрация не выполняет обязательства, можно обратиться в службу судебных приставов с заявлением о принудительном исполнении судебного акта.

Желаю Вам искренне удачи и просто отличного дня!

Здравствуйте!

Смотрите, в Вашей ситуации применяются нормы ЖК РФ, ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», а также решения судов, которые регулируют права собственников аварийного жилья и порядок переселения.

Согласно ст. 32 ЖК РФ, возмещение за аварийное жильё и сроки изъятия определяются соглашением с собственником.

Если дом включён в региональную программу переселения, собственник вправе выбрать:

получить другое жилое помещение в собственность или денежную компенсацию.

В соответствии со ст. 16 185-ФЗ, региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ.

В программе должен быть указан срок переселения граждан из каждого многоквартирного дома.

Также, согласно разъяснениям ВС РФ, суд не вправе обязать органы власти обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку по ст. 32 ЖК РФ на орган власти возлагается лишь обязанность по выплате выкупной цены.

Требования к предоставляемому жилью

Жильё должно быть благоустроенным применительно к условиям конкретного населённого пункта (иметь водопровод, отопление и т.д.);

Соответствовать санитарным и техническим нормативам;

Иметь площадь не меньше, чем у прежнего жилья;

Находиться в границах того же населённого пункта, что и аварийное жильё. Переселение в другое муниципальное образование возможно только с письменного согласия собственника.

Если собственник не согласен с предложенным вариантом, жилое помещение изымается путём выкупа по выкупной цене.

Порядок действий

1. Проверить включение дома в региональную программу. Узнайте, включён ли Ваш дом в региональную адресную программу по переселению из аварийного жилья.

Можно сделать на сайте Фонда развития территорий, выбрав соответствующий регион и муниципальный район.

Если дом не был включён в программу, право на получение нового жилья может быть ограничено

2. Оспаривание действий администрации. Если Вы не согласны с выбором застройщика, условиями строительства или характеристиками предлагаемого жилья, можно обратиться в суд.

В исковом заявлении можно требовать признания действий администрации незаконными и обязания предоставить жильё, соответствующее установленным требованиям.

При этом важно доказать, что предложенный вариант не отвечает критериям благоустроенности, площади или местоположения

3. Обжалование оценки компенсации. Если считаете, что оценка стоимости аварийного жилья (80 000 рублей за квадратный метр) занижена, можете заказать независимую экспертизу. На основании её результатов можно оспорить сумму в суде.

4. Контроль за исполнением решения суда. Поскольку ранее уже было судебное решение о переселении, можно обратиться в суд с заявлением о принудительном исполнении этого решения.

Также можете подать жалобу в прокуратуру с требованием провести проверку исполнения судебного акта и действий администрации

5. Обращение в вышестоящие органы. Если Краевая прокуратура перенаправила ваше обращение в нижестоящую прокуратуру, можете обжаловать это решение.

Например, подать жалобу в Генеральную прокуратуру РФ или в администрацию Краснодарского края с требованием принять меры по контролю за ситуацией.

Рекомендации

1) Соберите доказательства. Речь идёт о документах, связанных с делом: копии судебных решений, договоры, акты, заключения экспертиз, переписку с администрацией и надзорными органами.

2) Фиксируйте нарушения. Если администрация нарушает сроки или другие условия, фиксируйте это в письменной форме (например, через официальные запросы с требованием пояснить причины задержек).

- см. ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02 июня 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», ст. 32 ЖК РФ

Судебное решение 2019 года подлежит принудительному исполнению: обратитесь в службу судебных приставов с заявлением о возбуждении исполнительного производства, а при бездействии - в суд с иском о понуждении администрации к исполнению решения и взыскании компенсации за просрочку.

Предлагаемое жильё барачного типа можно оспорить: по закону предоставляемое помещение должно быть равнозначным по площади, количеству комнат и благоустройству, находиться в том же муниципалитете, и вы вправе отказаться от варианта, ухудшающего условия проживания.

Размер выкупной стоимости 80 000 руб./кв.м подлежит проверке: вы можете заказать независимую оценку и оспорить сумму в суде, поскольку возмещение должно учитывать рыночную стоимость с долей в общем имуществе и убытки на переезд.

При бездействии прокуратуры направьте жалобу в вышестоящую прокуратуру Краснодарского края или в Генпрокуратуру с требованием взять исполнение решения суда на контроль, ссылаясь на ст. 21 ФЗ «О прокуратуре» и практику надзора за расселением.

Действия администрации по проведению аукциона без учёта мнения собственников могут быть обжалованы в УФАС как нарушение порядка закупок и прав граждан, особенно если застройщик не соответствует критериям программы.

Параллельно подготовьте коллективный иск о признании действий администрации незаконными и обязании предоставить жильё, соответствующее критериям равнозначности, с привлечением регионального Минстроя в качестве третьего лица.

НПА: ЖК РФ ст. 32, 86-89; ФЗ-185 от 21.07.2014; ФЗ-218 от 13.07.2015; УК РФ ст. 315; ГПК РФ ст. 206, 434; Постановление Правительства РФ №260 от 12.03.2026

Вам надо ознакомиться с программой переселения из аварийного жилья. Уяснить Ваши права при переселении. Если программа устанавливает выбор собственника на получение денег или жилья, то окончательно определиться, что Вам надо: деньги или жильё. Об этом сообщить администрации. 1. Деньги. Если сумма Вас не устраивает, то об этом сообщить администрации. Администрация обратится в суд. По Вашему ходатайству суд проведет судебную экспертизу, будет установлена рыночная стоимость изымаемого жилья и земельного участка. По решению суда администрация Выплатит Вам деньги и изымет недвижимость. 2.Жильё. Администрация будет предлагать Вам жильё. Надо осмотреть его. Если оно не отвечает требованиям для предоставления жилья при расселении аварийного дома, сообщить об этом в администрацию и отказаться от жилья. Администрация обратится в суд с иском об изъятии аварийного жилья и принудительном переселении в предоставляемое жильё. Суд проверит предоставляемое жильё на соответствие его законодательству. Суд или удовлетворит или откажет администрации в удовлетворении иска. Если откажет, то процедура будет повторяться несколько раз. До тех пор, пока предоставляемое администрацией жильё будет соответствовать требованиям законодательства. Это в общих чертах. В каждом конкретном случае есть конкретные обстоятельства, которые могут внести свои коррективы в процессы. Уверен, что Ваши жалобы ни к каким положительным результатам для Вас не приведут. "Отвечайте нам, а то,

если вы не отзоветесь мы напишем в «Спортлото» (В. С. Высоцкий). Особенно поразило меня коллективное обращение в Краснодарский краевой суд. Напишите лучше в ООН.

Здравствуйте!

Действия администрации нарушают закон и потому незаконны. В соответствии со статьей 89 Жилищного кодекса РФ, предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта. Переселение в другой поселок допускается исключительно с Вашего письменного согласия. Поскольку такого согласия не давали, администрация не имеет права навязывать Вам этот дом блокированной застройки.

——————-

Согласно статье 32 Жилищного кодекса РФ, предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого допускается только по соглашению сторон. Если барак не устраивает, имеете полное право выбрать денежное возмещение - выкупную стоимость. В эту стоимость по закону включается рыночная стоимость старого жилья, а также все убытки, связанные с переездом и оформлением документов. Если администрация оценила Ваше жилье в 80 000 рублей, а Вы считаете эту сумму заниженной, нужно заказать свой независимый отчет об оценке и обратиться в суд для установления реальной рыночной цены. Аналогичные действия сейчас делают в Петербурге жильцы Фарфоровского поста из-за строительства ВСМ, тоже не предоставили им нормальные условия.

—————

Если на выделенном участке стоит вода и качество постройки низкое, это нарушает требования Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. Согласно ему, жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам. Вы не обязаны принимать жилье, которое угрожает Вашему здоровью и безопасности.

————-

Тот факт, что бывшего главу привлекли к уголовной ответственности по статье 315 Уголовного кодекса и назначили штраф, не отменяет самой обязанности администрации исполнить решение суда о Вашем переселении. Исполнением должна заниматься Федеральная служба судебных приставов на основании Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве". Вам нужно активно работать с приставами, чтобы они накладывали новые штрафы уже на действующего главу администрации за длящееся неисполнение решения.

————

Зафиксируйте свой отказ и переведите спор в русло получения достойных денег.

При составлении письменного отказа в администрацию Вы должны отразить, что просите отменить решение о предоставлении Вам жилого помещения в другом населенном пункте, прямо ссылаясь на закон. Заявите о категорическом отказе от переезда в предложенный дом. Вправе обратится в суд для защиты своих прав. Если Вы решите добиваться справедливой денежной выплаты и будете составлять исковое заявление в суд об урегулировании разногласий по выкупной цене, Вы должны отразить, что просите суд установить выкупную стоимость Вашего аварийного помещения на основании подготовленного Вами независимого отчета об оценке, а не на основании отчета администрации в 80 000 рублей.

При составлении жалобы старшему судебному приставу на бездействие по исполнительному производству Вы должны отразить, что просите привлечь действующего главу администрации к административной ответственности за неисполнение содержащихся в исполнительном документе требований неимущественного характера, а также требуйте принять исчерпывающие меры принуждения к администрации для выдачи Вам равноценного жилья в Вашем родном поселке. Удачи! Буду рад, если смог помочь в Вашей непростой ситуации!

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя:

-рыночную стоимость жилого помещения;

-рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество;

-все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Вместе с тем, в выкупную стоимость жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличивающие стоимость изымаемого жилого помещения, при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о принудительном изъятии до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в силу решения суда о принудительном изъятии жилого помещения, такие вложения не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Как показывает анализ судебной практики, суды в целом правильно применяют положения части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и при определении выкупной цены руководствуются примерным перечнем возможных убытков собственника, приведенным в указанной норме.

Пунктом 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации установлен порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в соответствии с которым доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Исходя из положений приведенной правовой нормы доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме определяется путем деления площади помещения, находящегося в его собственности, на общую площадь всех жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, принадлежащих собственникам (без учета площади помещений, входящих в состав общего имущества).

Однако в практике судов области имели место случаи, когда при расчете стоимости доли земельного участка истцов и объектов аналогов, эксперт применил иную формулу расчета, которая привела к неправильному расчету стоимости доли земельного участка истцов под многоквартирным жилым домом, что значительно повлияло на рыночную стоимость спорного жилого помещения, и, соответственно, на размер выкупной стоимости.

В Определении Восьмого кассационного суда от 9 августа 2022 года

№ 88-11866/2022 по гражданскому делу по иску граждан к администрации

г. Иркутска о взыскании выкупной стоимости, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, указано, что при разрешении спора и назначении судебной экспертизы, судом обстоятельства, связанные с производством капитального ремонта дома, не установлены, не определен период и дата приватизации жилых помещений в доме по состоянию на которую определяется необходимость производства капитального ремонта. Оценивая экспертные заключения, суды указали, что выводы экспертов по вопросу определения размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома противоречивы, при этом не учтено, что причиной противоречий, в том числе, является не установление судом юридически значимых обстоятельств по делу.

В связи с чем, решение Свердловского районного суда г. Иркутска от

12 ноября 2021 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 4 апреля 2022 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В практике нередко возникают вопросы, касающиеся определения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1

«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Например, при разрешении спора и назначении судебной экспертизы, судом обстоятельства, связанные с производством капитального ремонта дома, не установлены, не определен период и дата приватизации жилых помещений в доме, по состоянию на которую необходимо определить необходимость производства капитального ремонта. Оценивая экспертные заключения, суды указали, что выводы экспертов по вопросу определения размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома противоречивы, при этом не учтено, что причиной противоречий, в том числе, является не установление судом юридически значимых обстоятельств по делу (Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 9 августа 2022 года № 88-11866/2022).

Учитывая вышеизложенное, юридически значимым обстоятельством при рассмотрении требований собственников изымаемого жилого помещения, претендующих на компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, является то, что снижение уровня надежности здания произошло в результате невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома.

Сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт определяется с даты последнего капитального ремонта спорного дома (как правило эта дата указывается в техническом паспорте жилого дома) до даты первой приватизации жилых помещений в спорном доме.

На органе муниципального образования лежит обязанность доказать отсутствие необходимости проведения капитального ремонта по истечении минимальной продолжительности эффективной эксплуатации зданий и объектов на момент первой приватизации жилых помещений в спорном доме.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Поскольку положениями статей 36-38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

В связи с изложенным, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения необходимо учитывать в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года).

При оценке заключения экспертов по определению рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, следует также обратить внимание на позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 19 апреля 2022 года № 73-КГ22-5-К8.