Можно ли переписать долю в квартире на сына без его участия и опеки?

Здравствуйте!

Ситуация непростая: переписать свою долю на старшего сына возможно, но участие опеки потребуется, а для сделки с сыном на СВО есть специальный порядок.

Ваша доля — Ваша собственность, и переписать её на старшего сына Вы вправе: речь идёт о распоряжении именно Вашей долей, а не долями детей. Опека контролирует только сделки с имуществом несовершеннолетних.

В силу статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации органы опеки и попечительства дают разрешение на совершение сделок только с имуществом подопечного — несовершеннолетнего или недееспособного лица. Распоряжение собственным имуществом совершеннолетнего происходит без участия опеки.

Это означает: Вашу долю (1/4) Вы вправе подарить старшему сыну без разрешения опеки, поскольку это Ваше личное имущество. Разрешение опеки потребовалось бы только если бы Вы отчуждали долю несовершеннолетнего младшего сына.

Однако квартира куплена с материнским капиталом — это создаёт дополнительный нюанс: ряд нотариусов и Росреестр могут потребовать согласования с опекой, ссылаясь на то, что сделки с таким жильём затрагивают интересы детей. На практике позиции расходятся.

В силу части 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» жилое помещение, приобретённое с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению.

Это означает: закон регулирует порядок первоначального выделения долей, но прямого запрета на последующее отчуждение Вашей доли третьему лицу не содержит. Тем не менее перед оформлением дарения рекомендуется уточнить позицию конкретного нотариуса.

По участию старшего сына — он на СВО, но сделку провести можно через доверенность: командир воинской части вправе удостоверить доверенность, приравниваемую к нотариальной.

В силу пункта 2 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации к нотариально удостоверенным приравниваются доверенности военнослужащих, удостоверенные командиром воинской части, соединения, учреждения или заведения.

Это означает: старший сын может оформить у командира части доверенность на принятие дара, и сделку провести без его личного присутствия — по доверенности.

Поэтому, действуйте в следующем порядке: свяжитесь со старшим сыном и попросите оформить у командира части доверенность на принятие дара доли в квартире — доверенность должна быть удостоверена командиром и приравнена к нотариальной; обратитесь к нотариусу для оформления договора дарения Вашей доли (1/4) старшему сыну по доверенности — сделки с долями в квартире обязательно удостоверяются нотариально; уточните у нотариуса, потребуется ли согласование с опекой с учётом материнского капитала — в большинстве случаев для Вашей доли оно не нужно, но практика в регионах различается; после регистрации перехода права собственности в Росреестре подайте повторное заявление на пособие — квадратные метры, приходящиеся на Вашу долю, выбудут из расчёта.

Для точного ответа желательно изучить конкретные условия договора купли-продажи 2014 года и соглашения о выделении долей — это позволит исключить наличие ограничений или обременений, которые могут повлиять на возможность совершения сделки.

С уважением, юрист Ермаков Сергей Александрович.