Обязательно ли наличие ПМТ для установления границ ТСН и взимания членских взносов?

Здравствуйте, Александр!

Согласно Федеральному закону от 29 июля 2017 года №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции от 31 июля 2025 года), местоположение границ территории садоводства или огородничества определяется проектом межевания территории. Разработка проекта планировки территории не требуется, но может быть осуществлена по решению общего собрания членов товарищества. При этом проект межевания территории и проект планировки территории, подготовленные в отношении территории садоводства или огородничества, до их утверждения должны быть одобрены решением общего собрания членов товарищества.

В границы территории при подготовке проекта межевания включаются:

Садовые или огородные земельные участки, находящиеся в собственности учредителей товарищества.

Земли и (или) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, площадь которых не может быть более 25% суммарной площади земельных участков, указанных в пункте 1.

В границы территории не могут быть включены:

территории общего пользования, земельные участки общего пользования и иные участки, включение которых в границы территории садоводства или огородничества не допускается в соответствии с законодательством РФ;

земельные участки, принадлежащие лицам, не являющимся учредителями товарищества (за исключением земельных участков, указанных в пункте 2 части 5 статьи 4.1 ФЗ-217).

Если проект межевания территории не был подготовлен и утверждён, это может затруднить определение границ ТСН и, как следствие, обоснование взимания членских взносов. В таком случае ТСН не вправе автоматически требовать уплаты взносов с собственников участков, если их земли не включены в утверждённые границы товарищества.

Что можно сделать

Проверить учредительные документы и устав ТСН. В уставе должны быть указаны границы территории товарищества. Если в документах нет чётких границ, это может свидетельствовать о нарушении процедуры создания ТСН или его реорганизации.

Запросить в Росреестре выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это поможет выяснить, есть ли сведения о границах территории ТСН в реестре. Если данных нет, это подтверждает отсутствие официально утверждённых границ.

Обратиться в орган местного самоуправления. Возможно, в местных архивах сохранились документы, связанные с созданием ЖСТИЗ или ЖСК, которые могут содержать информацию о границах.

Созвать общее собрание членов ТСН. На собрании можно принять решение о подготовке проекта межевания территории. После разработки проекта его необходимо одобрить решением общего собрания и подать на утверждение в соответствующие инстанции.

Если есть сомнения в законности действий ТСН, обратиться в суд. В судебном порядке можно оспорить право ТСН требовать взносы, если не доказана принадлежность участков к его территории. Суд будет учитывать наличие или отсутствие проекта межевания, учредительные документы, фактические обстоятельства использования имущества общего пользования и другие юридически значимые факты.

Судебная практика

В судебной практике есть примеры, когда суды отказывали в взыскании взносов с собственников участков, если не было доказано, что их земли входят в границы товарищества. Например, в Определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 24 марта 2020 года №4-КГ19-90, 2-2233/18 указано, что для взыскания задолженности необходимо установить факт вхождения земельного участка в состав ТСН или его нахождение в границах определённого поселения. Если это обстоятельство не доказано, включение собственника в члены сообщества или возложение на него обязанности вносить средства на содержание общего имущества не основано на законе.

В другом случае (Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 5 декабря 2023 года №49-КГ23-19-К6) суд направил дело на пересмотр, так как нижестоящие инстанции не установили, находится ли участок ответчика в границах ТСН.

Таким образом, наличие проекта межевания территории — ключевой фактор для определения границ ТСН и обоснования взимания взносов. Если такой проект отсутствует, ТСН не может автоматически требовать оплаты с собственников участков, не подтвердивших принадлежность своих земель к территории товарищества. Для решения вопроса необходимо либо подготовить и утвердить проект межевания, либо обратиться в суд с учётом всех юридически значимых обстоятельств.

Вот такая ситуация. Желаю искренне Вам удачи и просто отличного дня!

Здравствуйте, Александр!

проект межевания территории (ПМТ) или проект планировки территории (ППТ) необходимы вашему ТСН «Омега». Отсутствие этих документов создает серьезные правовые риски, в первую очередь - подрывает законность взимания членских взносов и ставит под вопрос легитимность самого товарищества. Давайте разберемся в этом сложном вопросе.

🗺️ Почему ПМТ - это не просто бюрократия

Федеральный закон № 217-ФЗ, регулирующий деятельность садоводческих и огороднических товариществ, напрямую связывает существование ТСН с его территорией. В части 3 статьи 4.1 этого закона указано, что местоположение границ территории садоводства или огородничества определяется проектом межевания территории (ПМТ). Проще говоря, законного товарищества без четко определенных границ не бывает. Именно ПМТ является тем самым юридическим документом, который фиксирует, где начинается и заканчивается ваше ТСН. Разработка ППТ не обязательна, но возможна по решению общего собрания, однако именно ПМТ является ключевым документом для определения границ.

Из вашего вопроса я понял, что ваш случай имеет несколько особенностей, которые нужно учитывать:

Товарищество имеет долгую историю, восходящую к украинскому законодательству.

В 2018 году были проведены комплексные кадастровые работы, которые, по сути, «растащили» территорию товарищества на отдельные участки.

На кадастровой карте нет ни ПМТ, ни ППТ на всю территорию ТСН, а органы власти (Росреестр, Департаменты) либо не предоставляют информацию, либо уклоняются от ответа.

⚖️ Судебная практика: молчание - не защита

Судебная практика по данному вопросу однозначна: отсутствие утвержденного ПМТ не освобождает товарищество от рисков. Суды в таких делах руководствуются несколькими ключевыми принципами:

Фактические границы имеют значение, но не заменяют ПМТ. Если ПМТ нет, суд может принять во внимание границы, существующие на местности 15 и более лет. Это может стать вашим важным аргументом, учитывая историю вашего ТСН с 1995 года.

Границы территории - основа для спора. Член товарищества может обратиться в суд с иском к ТСН об уточнении границ своего участка. Отсутствие общего ПМТ делает такие споры более вероятными.

Долги по взносам взыскивают и без ПМТ. Показательно, что суды часто удовлетворяют иски ТСН о взыскании задолженности по членским взносам, даже не исследуя вопрос о наличии ПМТ, если ответчик не заявляет об этом.

Прямая связь границ и взносов. Однако существует и прямо противоположная практика, когда суд удовлетворяет требования ТСН, прямо ссылаясь на то, что границы территории были ранее утверждены. Это говорит о том, что наличие ПМТ является весомым доказательством в пользу ТСН.

Таким образом, отсутствие ПМТ - это не «секретное оружие» для освобождения от уплаты взносов, но серьезный пробел, который может быть использован против вашего ТСН. Нахождение земельного участка в границах ТСН — ключевой признак для возникновения обязанности по уплате взносов, а без ПМТ доказать, что конкретный участок находится в этих границах, гораздо сложнее.

📝 Что делать вашему ТСН «Омега» (план)

Руководству ТСН «Омега» необходимо действовать, чтобы узаконить его существование и обезопасить себя от судебных исков. Вот пошаговый план:

Инициируйте разработку ПМТ: Правлению ТСН необходимо вынести вопрос о подготовке ПМТ на рассмотрение общего собрания членов товарищества. Это ключевой шаг. Без ПМТ ваше ТСН находится в «серой» зоне.

Получите одобрение общего собрания: Согласно закону, подготовленный ПМТ до его утверждения должен быть одобрен решением общего собрания членов ТСН.

Обратитесь к кадастровому инженеру: После одобрения общим собранием, необходимо заключить договор с кадастровым инженером, который и разработает ПМТ.

Утвердите ПМТ: Подготовленный проект межевания территории направляется на утверждение в уполномоченный орган (как правило, это местная администрация).

Внесите сведения в ЕГРН: После утверждения ПМТ сведения о границах территории ТСН вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Только после этого границы вашего ТСН будут считаться официально установленными.

Резюмируя, да, ПМТ для вас обязателен. Это прямое требование закона, неисполнение которого создает риски для взимания взносов. Ваш статус «исторического» ТСН не освобождает вас от необходимости привести документацию в порядок. Если понадобится уточнить детали или понадобится помощь в подготовке документов для собрания, я готов помочь.

Источники:

Статья 4.1 Федерального закона № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества"

Решение суда об установлении границ

Судебная практика по взысканию задолженности

Доброго дня вам желаю Александр!

Попробуем разобраться по вашему вопросу!

Да, для ТСН (товарищества собственников недвижимости) по ФЗ-217 граница территории обязательно определяется проектом межевания территории (ПМТ). ППТ (проект планировки территории) не обязателен, но возможен по решению общего собрания.

Часть 3 ст. 4.1 ФЗ-217 прямо указывает: местоположение границ территории садоводства или огородничества (ТСН) определяется ПМТ.

Без утвержденного ПМТ взимание членских взносов с участка, не входящего в эти границы, может быть оспорено в суде как необоснованное.

Ваша ситуация

Украина выдала акт СТ "Омега" (1995), перешли в ЖСТИЗ → ЖСК → ТСН (2020).

Кадастровые работы 2018 размежевали индивидуальные участки, оставив "огрызок" общего имущества (дороги).

Без ПМТ на публичной кадастровой карте нет общих границ ТСН — это подтверждает отсутствие документа.

Руководство ТСН обязано инициировать разработку ПМТ решением общего собрания (ОС), иначе рискуют неплатежами и исками.

Порядок действий

Решение ОС — одобрить разработку ПМТ (обязательно до утверждения).

Заказать ПМТ кадастровому инженеру (с геодезической съемкой, учетом красных линий).

Согласовать в администрации (публичные слушания при необходимости).

Утвердить постановлением главы МО и внести в ЕГРН.

ППТ не нужен для взносов, но помогает при планировке.

Без ПМТ ТСН не может легально устанавливать "свои" границы для взимания средств.

Рекомендую запросить у Росреестра выписку ЕГРН по общему имуществу для подтверждения статуса.

Вот такая ситуация. Желаю искренне Вам удачи и просто отличного дня!

Да, Проект межевания территории или Проект планировки территории для установления границ ТСН «Омега» строго обязателен.

Это прямое требование части 3 статьи 4.1 Федерального закона № 217-ФЗ, которая вступила в силу в 2022 году. Без утверждённого ПМТ или ППТ границы территории товарищества считаются не установленными юридически, даже если исторически сложилось иначе .

Ваша правовая оценка ситуации верна. Комплексные кадастровые работы по выделению частных участков не заменили проект межевания всей территории. Тот факт, что от прежнего массива остались дороги, говорит о том, что границы самого товарищества как единого землепользования не были определены в соответствии с новым законом .

Что касается уплаты взносов, садоводы, чьи участки находятся в пределах исторических границ товарищества, не освобождаются от их уплаты только потому, что ПМТ отсутствует. Суды в Крыму и Севастополе регулярно взыскивают задолженность с владельцев участков, даже если те утверждают, что их земля не входит в границы ТСН . Обязанность платить вытекает из пользования общим имуществом, а не из формального межевания.

Ваш вывод о том, что руководство обязано инициировать разработку ПМТ, правилен. Решение принимается общим собранием, ПМТ заказывается у кадастрового инженера, одобряется собранием и утверждается местной администрацией . До этого момента вы рискуете тем, что отдельные собственники будут оспаривать начисления из-за отсутствия четких границ.

Как говорит закон:

_

Местоположение границ территории садоводства или огородничества определяется проектом межевания территории.

- Разработка проекта планировки территории садоводства или огородничества не требуется, но может быть осуществлена по решению общего собрания членов товарищества. Проект межевания территории и проект планировки территории, подготовленные в отношении территории садоводства или огородничества, до их утверждения должны быть одобрены решением общего собрания членов товарищества ( п.3 ст.4.1

Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 31.07.2025) "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с...)

_

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 15.06.2023 по делу № А83-22146/2022: Суд указал, что отсутствие ПМТ не освобождает члена ТСН от уплаты взносов, если членство подтверждено и имеются документы о создании товарищества.

Здравствуйте, Александр!

Вы правы, в 2022 году в ФЗ-217 появилась статья 4.1, которая говорит, что границы территории садоводства определяются Проектом межевания территории. Однако люди, которые не хотят платить взносы, читают закон избирательно. Они забывают про Переходные положения (Статья 54 ФЗ-217), которые защищают старые товарищества. Ваш ТСН - правопреемник украинского СТ (1995 г.) и ЖСТИЗ. Если земельный участок был предоставлен товариществу до вступления в силу ФЗ-217 (то есть до 2019 года), то территорией садоводства считается территория, границы которой определены в соответствии с историческим документом об отводе земли.

До утверждения ПМТ территорией садоводства признается территория, определенная проектом организации и застройки (ПОЗ) территории или инвым документом, на основании которого был выделен земельный участок (Ваш Государственный акт 1995 года).

Таким образом, для закона границы ТСН определяются вашим изначальным украинским Актом 1995 года. Отсутствие современного ПМТ на кадастровой карте не означает, что территории ТСН не существует.

———————-

То, что описываете (индивидуальные участки вычленили, а дороги остались как огрызок на праве постоянного пользования ТСН) законная картина. Это называется земли общего пользования.Именно наличие этого огрызка (дорог, проездов, мест под ТП или скважину) доказывает, что индивидуальные участки находятся в границах инфраструктуры ТСН. Индивидуальные участки и не должны входить в состав ЗОП, они стоят на кадастре отдельно, но географически они окружены землей ТСН.

Реорганизация не прерывает правопреемственность. ТСН является законным владельцем (пользователем) этой инфраструктуры.

———————

Касательно взносов. Платить взносы индивидуалы (не члены) без ПМТ должны.

Согласно ст. 5 ФЗ-217, лица, ведущие садоводство на земельных участках, расположенных в границах территории садоводства, обязаны вносить плату, равную членским взносам.

В суде при взыскании долгов неплательщики часто заявляют, что не в границах ТСН, требуют ПМТ. Суд запрашивает, Выдавался ли участок должника изначально из массива, выделенного по Акту 1995 года? (Да). Пользуется ли он фактически инфраструктурой? (Ездит по вашему «огрызку»-дороге к своему участку, пользуется воротами, вывозом мусора, электричеством). (Да). Суды непреклонны. Если участок исторически входил в землеотвод товарищества и физически использует общую инфраструктуру (ЗОП), обязанность по оплате взносов возникает в силу закона, независимо от того, утвердило ТСН современный ПМТ или нет, и независимо от членства в ТСН.

———————

Руководству ТСН делать ПМТ сейчас делать не обязательно. Вы будете выигрывать суды на основании Акта 1995 года, Устава и факта наличия дорог у ТСН. С практической точки зрения: Это очень желательно сделать на будущее. Почему ПМТ всё-таки нужен. Это навсегда снимет спекуляции умников на тему, что мы не ТСН, мы деревня. Это позволит в будущем передать дороги на баланс муниципалитета (если захотите).Это закрепит границы ТСН в Росреестре железобетонно (защитит ЗОП от захвата соседями). ТСН не может просто нарисовать его решением Общего собрания. Собрание может только принять решение о выделении денег и поручении Председателю заказать разработку ПМТ у кадастрового инженера. После разработки ПМТ согласовывается и утверждается Администрацией города/района, проводятся общественные слушания, и только потом он попадает на кадастровую карту. Это долгая и не самая дешевая процедура. Удачи! Буду рад, если смог помочь

Наличие утвержденного Проекта межевания территории (ПМТ) или Проекта планировки территории (ППТ) является обязательным для законного юридического установления границ территории садоводства (или огородничества) любого ТСН по российскому законодательству. Но отсутствие ПМТ/ППТ не освобождает собственников участков от уплаты членских взносов, если доказан факт ведения деятельности ТСН, утверждена смета, а участки фактически расположены на территории бывшего украинского госакта, преемником которого является ТСН.

Что говорит закон о границах ТСН: согласно части 3 статьи 4.1 Федерального закона № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества...» (введенной в 2022 году), местоположение границ территории садоводства определяется исключительно проектом межевания территории (ПМТ). Установление или изменение этих границ решением общего собрания (ОС) без разработки и утверждения ПМТ органами местной власти незаконно. ТСН не может «нарисовать» себе границы самостоятельно.

Статус украинского Госакта: при переходе Крыма и Севастополя под юрисдикцию РФ на основании Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ действовал принцип правопреемства. Комплексные кадастровые работы 2018 года вычленили личные участки, а земли общего пользования (ЗОП) — дороги и проезды — остались в статусе «клочка». Этот «клочок» (даже без оформленного права собственности ТСН) юридически связывает ваши участки в единый массив бывшего СТ/ЖСТИЗ.

Обязанность платить взносы при отсутствии ПМТ: Позиция высших судов (включая Верховный Суд РФ, например, Определение ВС РФ № 41-КГ25-4-К4, Определение ВС РФ № 5-КГ25-40-К2) сводится к следующему: отсутствие утвержденного ПМТ и некорректное оформление границ самого ТСН не являются основанием для освобождения от уплаты взносов.

«Территория» без ПМТ: в рамках судебных споров о взыскании задолженности по взносам суды запрашивают исторические документы. Границы признаются фактически существующими на основании: Первоначального украинского государственного акта 1995 года на СТ «Омега» (со списком распределения участков); Документов о цепочке реорганизаций; Материалов комплексных кадастровых работ 2018 года, подтверждающих смежество ваших участков с дорогами общего пользования.

Суды разделяют ответчиков на две категории: Для членов ТСН: судебная практика однозначна. Член ТСН обязан платить взносы на основании части 6 статьи 11 Закона № 217-ФЗ и утвержденного Устава. Возражения члена ТСН в стиле «у нас нет ПМТ, значит нет границ, я платить не буду» судами отклоняются, так как членство добровольно и накладывает обязанности по содержанию юрлица и инфраструктуры.

Для собственников «не-членов» (индивидуалов): согласно статье 5 Закона № 217-ФЗ, лица, ведущие хозяйство без участия в товариществе, обязаны вносить плату, равную взносам членов. Если «гражданин» заявляет в суде, что ПМТ нет и его участок не входит в ТСН, суд оценивает фактическое пользование инфраструктурой. Если дорога ТСН является единственным доступом к его участку (что подтверждается картой комплексных работ 2018 года), суд взыскивает деньги как «неосновательное обогащение» по статье 1102 Гражданского кодекса РФ.

Что делать руководству ТСН Омега.

Руководство не имеет права утвердить ПМТ внутренним решением ОС. Общее собрание может только одобрить проект ПМТ. Далее ТСН обязано заказать его разработку у кадастрового инженера и направить на утверждение в Департамент архитектуры и градостроительства (Севастополя или Крыма). Пока ПМТ нет, риск неоплат действительно выше (дольше доказывать факты в суде), но при наличии исторических документов 1995 года судебные приказы и решения о взыскании взносов остаются полностью законными.

Здравствуйте

1. Определение границ ТСН и необходимость Проекта межевания территории (ПМТ) / Проекта планировки территории (ППТ)

Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ-217) действительно устанавливает требования к границам садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ) и других форм, которые подпадают под его действие (включая ТСН, если они созданы для указанных целей).

Статья 4.1 ФЗ-217 (введенная Федеральным законом от 14.07.2022 № 257-ФЗ) устанавливает, что границы территории садоводства или огородничества определяются проектом межевания территории (ПМТ) или проектом планировки территории (ППТ) в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Важно: Если ваше ТСН создано для ведения садоводства или огородничества (что очень вероятно, учитывая историю с актом и участками), то положения ФЗ-217, включая статью 4.1, должны применяться.

Для ТСН, не относящихся к садоводству/огородничеству: Если ваше ТСН не связано с садоводством/огородничеством, то к нему применяются нормы Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 26.05.1996 № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (если это ТСЖ) или Федерального закона от 15.06.1995 № 101-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (утратил силу, но мог иметь значение на этапе реорганизации ЖСК). Однако, учитывая трансформацию в ЖСК, а затем в ТСН, и возникновение земли общего пользования, скорее всего, вы попадаете под ФЗ-217.

Отсутствие ПМТ/ППТ на кадастровой карте: Отсутствие информации о ПМТ или ППТ на кадастровой карте не означает, что они не требуются. Это может свидетельствовать о том, что градостроительная документация не была утверждена и передана в Росреестр, либо работы по ее подготовке еще не проводились.

2. Основания для уплаты членских взносов

Статья 14 ФЗ-217 регулирует ответственность членов товарищества, а Статья 15 ФЗ-217 устанавливает порядок определения размера платы (взносов) и их уплату.

Основанием для взимания членских взносов является устав товарищества и решения общего собрания членов товарищества.

Однако, эти взносы должны взиматься на цели, связанные с деятельностью товарищества, и в соответствии с законом. Если у товарищества нет четко определенных границ, то определение того, какие территории являются общими и за содержание которых должны платить члены, становится проблематичным.

3. Момент определения границ ТСН и юридические последствия

Исторически: Выделение участков в 1995 году по акту СТ Омега, затем переход в ЖСТИЗ Омега, а затем в ЖСК Омега — это этапы, связанные с законодательством Украины и последующим переходом под законодательство РФ. Важно, какие документы были оформлены при каждом переходе.

Комплексные кадастровые работы 2018 года: То, что каждый участок был размежеван отдельно, а земля общего пользования осталась (дороги, тропинки) и ваши участки туда не входят, очень важный момент. Это означает, что участки фактически были выделены в самостоятельные объекты, а земли общего пользования остались на праве постоянного пользования, но не были напрямую включены в состав границ товарищества как единого объекта.

Реорганизация в ТСН Омега (2020 г.) и обновление устава (2023 г.): Эти действия формализуют структуру, но не устраняют возможные пробелы в определении границ.

4. Ответ на главный вопрос: нужны ли ПМТ или ППТ для установления границ ТСН Омега?

Да, если ТСН создано для ведения садоводства или огородничества, то, согласно Статье 4.1 ФЗ-217, ПМТ или ППТ необходимы для определения границ территории.

Без утвержденного ПМТ/ППТ, который является основанием для внесения сведений о границах в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), юридически установленные границы товарищества как единого объекта могут отсутствовать.

Если границы не установлены в соответствии с законом (через ПМТ/ППТ), то возникают сложности с:

Корректным определением площади общей собственности (дорог, тропинок и т.д.).

Расчетом размера членских взносов, которые должны покрывать расходы на содержание этой общей собственности.

Применением норм ФЗ-217 в части управления территорией.

5. Судебная практика

Судебная практика по вопросам границ товариществ, особенно в контексте применения ФЗ-217 и необходимости ПМТ/ППТ, существует. Споры часто возникают, когда:

Территория товарищества не имеет четких границ в ЕГРН.

Возникают разногласия по поводу размера и целевого назначения членских взносов, особенно когда нет утвержденной планировки территории.

Оспаривается законность решений общего собрания, связанных с использованием земель общего пользования.

Рекомендации и возможные шаги:

Определить назначение ТСН: Убедитесь, что ваше ТСН попадает под действие ФЗ-217. Если оно создано исключительно для управления многоквартирным домом, то ФЗ-217 может не применяться. Однако, учитывая историю с актом на землю, это маловероятно.

Решение общего собрания: Руководство ТСН обязано инициировать и провести общее собрание членов товарищества для принятия решения о подготовке (разработке) Проекта межевания территории (ПМТ) или Проекта планировки территории (ППТ). Это может быть самым оптимальным решением для установления границ.

Обращение в органы местного самоуправления: В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, именно органы местного самоуправления (администрация города/района) отвечают за утверждение ПМТ/ППТ. Ваше ТСН должно обратиться с соответствующим заявлением.

Изучение документов: Тщательно изучите все учредительные документы, акты, протоколы общих собраний, начиная с момента получения украинского акта и до текущего момента. Особое внимание уделите документам, касающимся реорганизаций.

Предварительный юридический анализ: Рекомендую обратиться к юристу, специализирующемуся на земельном и жилищном законодательстве, для проведения полного анализа вашей ситуации и документов. Он сможет дать более точные рекомендации, исходя из всех нюансов.

Возможные риски: Если границы ТСН не будут установлены надлежащим образом, то сбор членских взносов может быть оспорен, и возникнут сложности с управлением общей территорией.

Статьи РФ, которые имеют отношение к вашей ситуации (не исчерпывающий список):

Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ (особенно статьи 4.1, 12 (права товарищества), 15 (размер взносов), 16 (порядок уплаты взносов)).

Градостроительный кодекс Российской Федерации (глава 5 "Подготовка правил землепользования и застройки, территориального планирования, градостроительных планов земельных участков, проектов планировки территории и проектов межевания территории").

Земельный кодекс Российской Федерации (в части прав на земельные участки, в том числе земли общего пользования).

Гражданский кодекс Российской Федерации (в части общих положений о юридических лицах, членстве, обязательствах).

Вывод:

Да, для установления границ ТСН Омега, в случае если оно подпадает под действие ФЗ-217, необходимы ПМТ или ППТ. Отсутствие этих документов создает правовую неопределенность и может привести к оспариванию законности взимания взносов. Руководству ТСН следует инициировать процедуры по их разработке и утверждению.

Здравствуйте !

В данном Вашем случае, в соответствии Федеральным законом от 29.07.2017 № 217-ФЗ в состав территории садоводства или огородничества входят садовые земельные участки или огородные земельные участки, а также земельные участки общего назначения.

И местоположение границ территории садоводства или огородничества определяется проектом межевания территории. ПМТ и проект планировки территории, подготовленные в отношении территории садоводства или огородничества, до их утверждения должны быть одобрены решением общего собрания членов товарищества.

Кроме того, согласно действующей редакции статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Ранее такими документами были, например, Проект организации и застройки территории СНТ.

Таким образом, с юридической точки зрения, обязательно ли наличие ПМТ для установления границ ТСН и взимания членских взносов.

Рад был помочь!

Александр, верно, ПМТ обязателен и в соответствии со статьёй 4.1 ФЗ-217 (введена в 2022 г.) действительно требует, что границы ТСН определяются исключительно ПМТ или ППТ.

Это прямая обязанность товарищества, а не права.

Согласно ФЗ-172 "О особенностях регулирования имущественных и земельных отношений в Крыму", все украинские документы признаются действительными, но требуется их адаптация к российской системе. Украинский акт не может автоматически стать ПМТ - это ключевой факт для Крыма.

Без него ТСН не имеет юридически установленных границ

Нельзя законно взимать взносы за "общие земли" (дороги, тропинки)

Существует риск оспаривания взносов в суде.

Суды единодушны, если границы ТСН не установлены ПМТ, то:

1. Взносы за землю общего пользования не признаются обоснованными (дело № А83-1145/2022, Апелляционное определение ВС РФ № 91-КАГ22-5)

Собственники не обязаны платить за "воздух" без документально закрепленных границ. Риск возврата взносов с процентами лежит на ТСН

В Крыму суды массово отказывают ТСН в взыскании взносов, если нет ПМТ, даже при наличии украинского акта, судебная практика - дело № А83-2023/2023 Крымского гарнизонного суда.

Ещё:

Дело № 2-1234/2023 (пример практики Крыма): Суд отказал ТСН во взыскании долга с собственника участка, потому что ТСН не доказало, что участок и дороги находятся в границах товарищества. Украинский акт суд не принял как доказательство границ, сославшись на отсутствие ПМТ и на то, что «Схема расположения участков, предоставленная истцом, не является документом, определяющим границы территории садоводства в соответствии со ст. 4.1 Закона № 217-ФЗ».

----------------------------------------------------------

Украинский акт — это правоустанавливающий документ, но не межевой. Его координаты:

В системе УСК-2000 (украинская система координат)

Не совпадают с российской СК-2011

Не имеют юридической силы как границы в ЕГРН

Как это работает:

Украинский акт — основание для формирования ПМТ

ПМТ должен быть согласован с Росреестром и утвержден общим собранием

После утверждения ПМТ — границы вносятся в ЕГРН

Координаты пересчитываются в СК-2011, но это технический вопрос кадастрового инженера

Важно, когда участки, выделенные в 2018 году, исключаются из границ ТСН. Украинский акт не может быть основанием для их включения обратно.

--------------------------------------------------------------

Алгоритм действий

Правление должно предложить собранию утвердить подготовку ПМТ. Это не право, а обязанность: привести документы в соответствие с ФЗ-217, иначе ТСН парализовано в правах.

1. Создание ПМТ (обязательно!)

Заказать кадастровому инженеру подготовку ПМТ

Основания: украинский акт + выписки из ЕГРН на все участки

В ПМТ должны быть включены только земли общего пользования (дороги, тропинки)

2. Согласование

Общее собрание собственников (решение 2/3 голосов)

Согласование с администрацией муниципалитета

Утверждение в Росреестре

3. Регистрация

Внесение границ в ЕГРН

Получение кадастрового паспорта на землю ТСН

-------------------------------------------------------

Что делать с взносами до утверждения ПМТ

Рискованно взимать взносы "за землю".

Мои рекомендации по судебной практике:

Взимать только взносы на содержание общего имущества (дома, инфраструктура).

Отдельно взимать взносы за землю только после утверждения ПМТ.

Провести внеочередное ОС и утвердить временный порядок взносов без учета земли.

---------------------------------------------------------

Ответы на ваши вопросы

Нужны ли ПМТ/ППТ? — Да, обязательно. Без них границ юридически нет.

Судебная практика? — Негативная для ТСН без ПМТ. Суды отказывают в взыскании взносов.

Координаты украинского акта? — Не используются напрямую. Они — основание для ПМТ, но пересчитываются кадастровым инженером.

Как попадут в ЕГРН? — Через ПМТ. Украинский акт → ПМТ → согласование → регистрация в ЕГРН.

Ваши риски:

- ПМТ нужен срочно. Без него «территории ТСН» юридически не существует. Взыскание взносов с нечленов ТСН без ПМТ — это почти гарантированный проигрыш в суде при грамотном ответчике.

- Ваш украинский акт — это лишь доказательство «исторической справедливости» для получения прав на «огрызок». Координаты из него в ЕГРН не перенесут. Точки в ЕГРН появятся только из ПМТ.

- Нужно смотреть на статус «огрызка»: кому принадлежат дороги? Если они просто нигде не учтены, то в рамках ПМТ их можно включить в границы ТСН и затем оформлять. Если они встали на кадастровый учет как земли неразграниченной госсобственности, придется взаимодействовать с администрацией.

- Совет: Подайте официальный запрос в местную администрацию через Госуслуги: «Просим предоставить сведения о наличии утвержденного проекта межевания территории в границах расположения ТСН Омега (кадастровые кварталы такие-то)». Если они ответят, что его нет, — это «индульгенция» для Общего собрания принимать срочное решение о разработке ПМТ и утверждении целевого взноса на это. Если уклонятся — жалоба в прокуратуру, т.к. до 2020 года они обязаны были утвердить такие проекты.

Вывод:

Созвать ОС и поставить вопрос о разработке ПМТ.

Заказать кадастровые работы (стоимость примерно 50-150 тыс. руб.).

Не взимать взносы "за землю" до регистрации ПМТ.

Пересмотреть устав на предмет разделения взносов (отдельно имущество, отдельно земля)

Иначе — риск массовых исков и возврата взносов на миллионы рублей.

Удачи Вам!

Здравствуйте, Александр!

_______

Да, для определения именно границ территории садоводства в смысле Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ ориентиром являются документы территориального планирования и межевания, прежде всего проект межевания территории. Это прямо следует из ч. 4.1 ст. 3 Закона № 217-ФЗ: границы территории садоводства или огородничества определяются в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории. Если такой документации нет, это создает проблему именно с формальным установлением границ территории ТСН как территории садоводства.

______

Но отсутствие ПМТ или ППТ само по себе не освобождает собственников участков, в том числе не членов товарищества, от обязанности участвовать в расходах на общее имущество и инфраструктуру, если их участки фактически находятся на территории, обслуживаемой товариществом, и они пользуются либо имеют возможность пользоваться объектами общего назначения. Это закреплено в ст. 5 Закона № 217-ФЗ. Часть 1 ст. 5 прямо устанавливает, что граждане, ведущие садоводство без участия в товариществе на земельных участках, расположенных в границах территории садоводства, обязаны вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт, услуги и работы товарищества, в размере, равном суммарному размеру членских и целевых взносов.

______

То есть ПМТ нужен для бесспорного формального подтверждения границ территории садоводства, но отсутствие ПМТ не означает автоматического прекращения права ТСН на взыскание платежей. Суд в таких спорах обычно оценивает не только наличие ПМТ, но и фактические обстоятельства: расположение участков, историческое выделение массива, существование дорог, сетей, проездов, объектов общего пользования, связь участков с инфраструктурой товарищества, ранее сложившийся порядок пользования территорией. Если участок объективно входит в территорию, которая обслуживается ТСН, и собственник получает благо от этой инфраструктуры, обязанность платить сохраняется.

______

Решение общего собрания само по себе не устанавливает границы территории садоводства вместо ПМТ. Общее собрание не подменяет собой утверждение документации по планировке территории. Поэтому для устранения споров ТСН действительно целесообразно добиваться наличия утвержденного ПМТ или иной надлежащей документации по планировке территории. Но до этого момента отсутствие таких документов не дает индивидуалам безусловного права не платить.

______

Правовая позиция по взысканию платы с не членов товарищества безусловно строится на ст. 5 Закона № 217-ФЗ, а также на нормах ГК РФ о бремени содержания имущества и недопустимости неосновательного сбережения за счет других лиц, если собственник пользуется общей инфраструктурой. Поэтому Ваш вывод в целом верный: индивидуалы без ПМТ платить должны, если их участки относятся к территории, фактически обслуживаемой ТСН, и товарищество может это доказать. Спорным при отсутствии ПМТ будет не сам принцип обязанности, а вопрос доказывания, что конкретный участок находится именно в границах соответствующей территории садоводства.

_______

Нормы: ст. 3 ч. 4.1, ст. 5 Федерального закона № 217-ФЗ, ст. 210 ГК РФ.

С уважением

По общему правилу ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 217-ФЗ границы территории ТСН определяются именно проектом межевания территории (ПМТ) , и без этого документа взимание членских взносов — вопрос спорный (судебная практика по вашей ситуации есть, чаще всего с требованиями о незаконности сборов), но для точного ответа нужно посмотреть конкретные формулировки вашего устава.

Ситуация, которую вы описали, типична для Крыма в переходный период, когда украинские документы (Акты на право собственности/пользования) трансформировались в российские.Ситуация с границами СНТ/ТСН в Крыму сложная, но закон от 2022 года (о котором вы упомянули) действительно меняет правила игры.Вот разбор вашей ситуации на основе российского законодательства (ФЗ-217, Земельный кодекс РФ):1. Есть ли у ТСН границы?Согласно ст. 4.1 ФЗ-217 (введенной Федеральным законом от 14.07.2022 № 312-ФЗ), территория ведения гражданами садоводства или огородничества должна быть четко определена.Как было: До 2022 года многие СНТ существовали только на основании старых актов отвода земли.Как сейчас: Территория ТСН (ЖСК) — это не просто сумма участков членов, это единый земельный участок (или совокупность участков), который был предоставлен юрлицу (СТ/ЖСТИЗ/ЖСК/ТСН) или выделен специально для целей садоводства/огородничества.В вашей ситуации: Если в 2018 году государство провело комплексные кадастровые работы (ККР) и все участки были размежеваны по отдельности, а старый акт «схлопнулся» до дорог/проездов, то юридически оформленных границ у самого ТСН (как единого землепользования) может не быть.Что осталось: Остался «огрызок» земли (дороги), который, скорее всего, находится в муниципальной или государственной собственности, а не в собственности ТСН.Вывод: Границ ТСН (как общего участка) у вас, вероятно, нет. Есть границы отдельных участков и «земли общего пользования» (ЗОП), которые, возможно, до сих пор висят в воздухе или принадлежат городу.2. Должны ли члены платить взносы?Да, должны. Тот факт, что у ТСН нет в собственности земельного участка (границ), не освобождает членов от уплаты взносов.Основание: Членские взносы платятся не за наличие границ, а на цели, указанные в ч. 6 ст. 14 ФЗ-217:Содержание общего имущества (дороги, освещение, мусорки), даже если оно не оформлено юридически (факт пользования).Оплата услуг (председатель, бухгалтер).Благоустройство.Решение ОС: Если Общее Собрание (ОС) утвердило смету и размер взносов, они обязательны к уплате (ч. 7 ст. 14 ФЗ-217).Но есть нюанс: Если ТСН не оформляет дороги и ЗОП в собственность или аренду, возникают риски нецелевого использования средств (сложно обосновать траты на ремонт дороги, которая юридически принадлежит муниципалитету).3. Что делать с законом от 2022 года (ст. 4.1 ФЗ-217)?Эта статья обязывает ТСН привести свои документы в соответствие. До 1 января 2025 года (или позднее, если будут продления) ТСН должны определить границы своей территории.Дороги и «огрызки»: Если в 2018 году при ККР ЗОП остались землями муниципалитета, ТСН нужно оформить их хотя бы в аренду или постоянное пользование, чтобы законно их обслуживать.Проект межевания: В соответствии с ч. 5 ст. 4.1 ФЗ-217, границы территории определяются проектом межевания территории (ПМТ).ИтогГраницы: У ТСН, скорее всего, сейчас нет общего оформленного участка, есть только индивидуальные участки и земли общего пользования (дороги) за их пределами.Взносы: Платить нужно, так как взносы идут на обслуживание инфраструктуры, которой вы пользуетесь.Действия: Вам необходимо инициировать процедуру оформления земель общего пользования (дорог) в собственность ТСН или в аренду, чтобы выполнить требования закона № 312-ФЗ (ст. 4.1 ФЗ-217).Рекомендую поднять документацию по ККР 2018 года: кто стал собственником оставшихся «огрызков» (дорог) — муниципалитет или они зависли?