Обязан ли я доплачивать за новую квартиру при переселении из аварийного жилья?

Здравствуйте.

Если вы собственник, вас не могут заставить доплачивать за новое жильё, если вы не согласны на доплату и не имеете такой возможности.

Закон предусматривает несколько вариантов, и самый главный из них — предоставление другого жилого помещения с зачётом стоимости вашей старой квартиры. Если разница велика и вы не можете её компенсировать, вам обязаны предоставить жильё, стоимость которого не превышает сумму возмещения, либо предложить другую квартиру (в том числе коммунальную), равноценную вашей.

1. Ваш статус и ваши права

Вы собственник единственного жилья в аварийном доме. Ваши права регулируются статьей 32 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ). Это ключевая статья.

Пункт 1 статьи 32 ЖК РФ говорит: жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором находится аварийный дом.

Пункт 6 статьи 32 ЖК РФ устанавливает, что вы имеете право на возмещение за изымаемое жильё. Возмещение включает рыночную стоимость вашей квартиры, стоимость общего имущества в доме, а также убытки (например, затраты на переезд, аренду жилья на время переезда).

Пункт 8 статьи 32 ЖК РФ — самый важный для вас: По соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачётом его стоимости в сумму возмещения.

Ключевое слово — ПО СОГЛАШЕНИЮ.

2. Обязаны ли вы доплачивать?

Нет, не обязаны, если вы не согласны.

Закон (п. 8 ст. 32 ЖК РФ) работает так:

Вам рассчитывают сумму возмещения (рыночная стоимость вашей старой квартиры + убытки).

Вам предлагают варианты:

Вариант 1 (по умолчанию): Выплатить вам деньги (сумму возмещения). Вы имеете полное право отказаться, если хотите только квартиру.

Вариант 2 (по вашему согласию): Предоставить вам другую квартиру. Но её стоимость не должна превышать сумму возмещения.

Вариант 3 (по вашему согласию): Предоставить вам квартиру дороже суммы возмещения. Но только если вы согласны доплатить разницу.

Если вы не согласны доплачивать, а другая квартира (студия в новостройке) стоит 1.5 млн., а ваша сумма возмещения — например, 1 млн., то вас не могут заставить брать эту квартиру. Они обязаны предложить вам квартиру в пределах суммы возмещения. Если такой квартиры в том же доме или районе нет, они могут предложить:

Квартиру меньшей площади, но равноценную по стоимости.

Коммунальную квартиру (если она равноценна по стоимости вашей доле).

Пример из судебной практики (Определение Верховного Суда РФ): Если собственник не согласен на доплату, а муниципалитет не может предоставить квартиру в пределах суммы возмещения, суды часто обязывают муниципалитет предоставить равноценное жильё исходя из стоимости, а не площади. То есть вам могут дать комнату в коммуналке стоимостью 1 млн., если это соответствует сумме возмещения.

3. Что вам грозит, если денег нет?

Ни кредит, ни принудительное выселение в другую аварийку вам не грозят.

Статья 32 ЖК РФ, пункт 9 — защита собственников: Если с вами не достигнуто соглашение о выкупе или предоставлении жилья, орган власти обязан обратиться в суд с иском об изъятии жилья. Суд будет оценивать пропорциональность и ваши права.

Практический алгоритм для вас:

Не соглашайтесь на доплату. В письменном заявлении в городскую администрацию (или департамент жилищной политики) напишите: «С доплатой не согласен, прошу предоставить жилое помещение, равноценное по стоимости сумме возмещения, в том числе в виде комнаты в коммунальной квартире или отдельной квартиры меньшей площади, но в пределах суммы возмещения».

Уточнение порядка расчёта суммы возмещения (включение рыночной стоимости доли в праве на общее имущество).

Эти поправки не отменяют принцип «по соглашению». Принудительная доплата по новым законам по-прежнему не предусмотрена. Если бы вы согласились, вопросов нет. Если нет — вы вправе получить квартиру строго в пределах суммы возмещения.

5. Что делать прямо сейчас

Обратитесь в администрацию вашего города/района с письменным заявлением (в 2 экземплярах, один с отметкой о принятии оставьте себе). Заявление: «Прошу предоставить информацию о сумме возмещения за мою квартиру и о возможных вариантах предоставления жилого помещения в пределах этой суммы. С доплатой не согласен».

Да, если стоимость новой квартиры выше суммы возмещения, и вы не можете доплатить, вас не могут заставить. Вам обязаны предложить другое жильё (возможно, в коммунальной квартире) в пределах той суммы, которую вам рассчитали. Ни кредит, ни кредитная история вам не угрожают.

Если нужна помощь с составлением заявления или жалобы — обращайтесь, я помогу.

С уважением Светлана Б

"Или также меня просто переселят в другую коммунальную квартиру?" Вы совершенно правы. вам могут предоставить точно такое по размерам коммунальное жильё.

--- 9 декабря 2004 года N 188-ФЗ ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Жильё в собственности государства и оно решает с кем и какие договора заключать. С уважением.

Здравствуйте Максим

Другое жилое помещение взамен изымаемого может быть предоставлено вам как собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав

__

При представлении вам иного жилья должно быть учтено : стоимость вашей собственности , убытки в том числе при переселении и таким образом предоставление по стоимости равноценного жилого помещения

Доплачивает собственник, только по своему желанию с учетом соглашения с администрацией

__

С уважением юрист Марьяна Николаевна А

Здравствуйте уважаемый Максим!

Нет Вы не обязаны доплачивать за новую квартиру при переселении из аварийного жилья.

Особенности предоставления жилых помещений собственникам взамен изымаемых в аварийных домах, не включенных в региональную адресную программу переселения граждан, в общем случае устанавливаются соглашением с уполномоченным органом.

В указанном случае предоставление жилого помещения взамен изымаемого является по сути заменой денежного возмещения жилого помещения и размером указанного возмещения (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ; Письмо Минстроя России от 17.04.2020 N 15026-МЕ/06).

Ни федеральным законодательством, ни региональной адресной программой не установлена доплата гражданами, переселяемыми из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, разницы между стоимостью изымаемого жилого помещения и вновь предоставляемого (п.12 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019).

В случае нарушения Ваших прав необходимо незамедлительно обратиться с жалобой в Прокуратуру для проведения проверки за незаконные действия превышения должностных полномочий и самоуправство и привлечения виновных лиц к ответственности (ст.10 ФЗ о прокуратуре РФ).

В противном случае Вы вправе обжаловать незаконные действия в судебном порядке (ст.218 КАС РФ.

Удачи!

Здравствуйте!

Собственник аварийного жилья не обязан доплачивать за новую квартиру, если она предоставлена в рамках программы переселения и соответствует установленным требованиям.

ВС РФ прямо указал, что власти не вправе требовать доплаты при предоставлении нового жилья взамен аварийного (см. ссылку ниже).

Права собственников аварийного жилья регулируются ст. 32 ЖК РФ:

При изъятии жилого помещения для государственных или муниципальных нужд собственник вправе получить возмещение за изымаемое жильё.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого другое жилое помещение с зачётом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Если собственник не согласен с предложенным вариантом, жилое помещение изымается путём выкупа по выкупной цене.

Например, согласно разъяснениям ВС РФ, суд не вправе обязать органы власти обеспечить собственника другим жилым помещением, так как на них возлагается лишь обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилья

Требования к предоставляемому жилью

Новое жильё должно соответствовать следующим критериям (ст. 89 ЖК РФ):

быть благоустроенным применительно к условиям конкретного населённого пункта (иметь водопровод, отопление и т. д.);

соответствовать санитарным и техническим нормативам;

быть равным по общей площади старому жилью или превосходить его;

находиться в границах того же населённого пункта (переселение в другое муниципальное образование возможно только с согласия собственника).

Количество комнат в новой квартире может быть меньше, чем в старой, если общая площадь сохраняется.

Если Вам предоставляют квартиру равной площади, но её стоимость выше рассчитанной суммы возмещения, Вы не обязаны доплачивать разницу.

Это связано с тем, что цель программы переселения компенсировать утрату аварийного жилья, а не улучшать жилищные условия.

Новая квартира должна лишь соответствовать требованиям к жилым помещениям и быть равноценной по площади.

Если не можете доплатить за жильё, превышающее по стоимости рассчитанное возмещение, власти не вправе принуждать Вас к этому.

Администрация обязана предоставить равноценное жильё в рамках программы переселения. Если предложенный вариант не устраивает, Вы вправе требовать выкупа аварийного жилья.

В вашем случае, как инвалида 3 группы с низкими доходами, органы власти не могут настаивать на доплате.

Администрация должна предложить вариант, который не ухудшит Ваши жилищные условия. Это может быть, например, квартира в многоквартирном доме (не коммунальная), соответствующая установленным нормам

Порядок действий:

1. Проверьте соответствие предлагаемого жилья требованиям закона, например, что площадь, санитарные и технические нормы соблюдены.

2. Обратитесь в жилищную инспекцию или прокуратуру, если считаете, что Ваши права нарушаются.

3. Можете оспорить решение в суде, если администрация настаивает на доплате или предлагает жильё, не соответствующее нормам.

Правовое обоснование: ст. 20, 32, 89 ЖК РФ, Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 09.04.2024 года № 1-КГ24-2-К3, Постановление Пленума Верховного суда РФ от 02.06.2009 № 14

Здравствуйте!

Нет, доплачивать 1,5 млн рублей за новое жильё Вы не обязаны, если сами на это письменно не согласитесь.

Для собственника действует статья 32 ЖК РФ. В части 8 сказано:

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

То есть доплата возможна только как условие соглашения, а не как обязанность, которую можно навязать.

Если администрация говорит берите студию, но доплатите разницу, Вы вправе ответить, что на доплату не согласен, кредит брать не обязан, прошу предоставить жильё в рамках программы без моего софинансирования либо произвести законный расчет возмещения.

Размер возмещения тоже нельзя считать просто по цене Вашей комнаты. Часть 7 статьи 32 ЖК РФ требует учитывать "рыночную стоимость жилого помещения", стоимость доли в общем имуществе дома, земельном участке и убытки из-за переселения.

Если дом включен в региональную программу расселения аварийного жилья, позиция для Вас сильнее. Часть 3 статьи 16 закона № 185-ФЗ говорит:

Переселение граждан из аварийного жилищного фонда осуществляется в соответствии с жилищным законодательством.

Верховный Суд РФ в пункте 12 Обзора практики № 4 за 2019 год указал:

Ни федеральным законодательством, ни региональной адресной программой не установлена доплата гражданами

разницы между старым и новым жильём.

Минстрой России в письме от 17.04.2020 № 15026-МЕ/06 также разъяснил, что предоставление другого жилья возможно "исключительно при наличии волеизъявления сторон соглашения".

Между тем, Вам следует учитывать, что закон не гарантирует Вам именно отдельную студию только потому, что сейчас у Вас комната в коммунальной квартире. Главный запрет здесь другой: Вас нельзя заставить доплачивать. Администрация должна решать вопрос без навязывания кредита и без Вашего принудительного софинансирования.

Поэтому ничего не подписывайте с условием доплаты, если не хотите. Письменно просите вариант без доплаты и полный расчет возмещения по статье 32 ЖК РФ.

1. Что происходит, если вам предлагают квартиру ≈ по площади старой?

По п. 1 ст. 89 ЖК РФ (ссылка в контексте) «равнозначным» считается жильё, площадь которого не меньше площади изымаемого помещения. При этом закон не требует доплаты за превышение стоимости новой квартиры, если её площадь не меньше старой.

В случае, когда площадь новой квартиры больше, но стоимость превышает рассчитанную компенсацию, доплата возможна только по вашему желанию (например, если вы хотите улучшить жилищные условия). Администрация не имеет права требовать от вас уплаты разницы, если вы согласны на равнозначное по площади жильё.

2. Какова ваша позиция, если стоимость новой студии ≈ 1,5 млн ₽, а рассчитанная компенсация ниже?

Вы имеете право отказаться от предложения квартиры, стоимость которой превышает компенсацию, и потребовать выкупную цену в денежной форме (часть 7 ст. 32 ЖК РФ).

При отказе от денежной компенсации в пользу квартиры, в договоре должна быть зафиксирована зачетная стоимость новой квартиры в выкупную цену. Если стоимость новой квартиры превышает эту сумму, разницу вы платите только добровольно.

3. Какие варианты доступны малоимущим и инвалидам (3‑я группа) с низким доходом?

Субсидия из Фонда развития территорий: согласно ст. 2 ФЗ от 21.07.2007 N 185‑ФЗ (в контексте) предусмотрена субсидия, покрывающая разницу между стоимостью равнозначного жилья и полученной компенсацией, не более 25 % нормативной стоимости переселения, а в отдельных случаях – до 100 % (п. 2 ст. 2 ФЗ от 30.12.2021 N 436‑ФЗ).

Социальный найм: если дом включён в региональную адресную программу, вам могут предоставить жильё по договору социального найма без необходимости платить разницу.

Кредит: закон не обязывает муниципалитет предлагать кредит, но в практике часто предлагаются льготные ипотечные программы для малоимущих. Вы можете воспользоваться ими, однако это не обязательный вариант.

4. Что делать, если вам предложили только коммунальную квартиру, площадь которой примерно равна 16,3 м²?

По ч. 5 ст. 15 ЖК РФ помещение в аварийном состоянии не пригодно для проживания, поэтому муниципалитет обязан обеспечить вам равнозначное (по площади) жильё. Если предложенная квартира имеет площадь не меньше 16,3 м², вы можете её принять без доплаты.

Если площадь меньше, вы имеете право требовать либо выкупную цену, либо другую квартиру с достаточной площадью.

5. Как минимизировать риски при переговорах с администрацией?

Шаг

1

Действие

Требовать письменное подтверждение площади и стоимости предлагаемой квартиры.

Почему это важно

Защищает от последующего изменения условий.

Шаг

2

Действие

Заказать независимую оценку стоимости новой квартиры (стоимость ≈ 5‑15 тыс. ₽).

Почему это важно

Позволит оспорить завышенную рыночную стоимость, если потребуется.

Шаг

3

Действие

Включить в соглашение пункт о субсидии (если вы подпадаете под льготную категорию).

Почему это важно

Гарантирует покрытие разницы без вашей доли.

Шаг

4

Действие

При отказе от денежной компенсации оформить договор мены с зачетом стоимости.

Почему это важно

Исключает возможность последующего требования доплаты.

Шаг

5

Действие

При необходимости обратиться в суд в течение 90 дней после получения уведомления, если администрация отказывается предоставить равнозначное жильё.

Почему это важно

Суд может обязать муниципалитет выплатить выкупную цену или предоставить жильё.

6. Какой документ следует подготовить сейчас?

Заявление‑претензия в муниципальную администрацию с требованием предоставить равнозначное жильё либо выплатить выкупную цену, с указанием:

Ваших данных (ФИО, ИНН, инвалидность 3‑я группа).

Площади текущей квартиры – 16,3 м².

Ссылки на ст. 89 ЖК РФ (равнозначность) и ст. 32 ЖК РФ (выкупная цена).

Требование о предоставлении субсидии из Фонда развития территорий (п. 2 ст. 2 ФЗ 185‑ФЗ).

Приложения: копия решения о признании дома аварийным, справка об инвалидности, выписка из ЕГРН.

7. Что будет, если вы откажетесь от любой квартиры?

По ч. 5 ст. 32 ЖК РФ муниципалитет обязан выплатить денежную компенсацию (выкупную цену). Вы сможете использовать её для самостоятельного приобретения жилья или для погашения кредита.

Итого: если вам предлагают квартиру с площадью не меньше 16,3 м², вы не обязаны платить разницу; при желании более дорогой квартиры доплата возможна только добровольно. При низком доходе и инвалидности вам полагается субсидия на покрытие разницы, а в случае отказа от квартиры – выкупная цена в денежной форме.

Хотите, чтобы я подготовил образец заявления‑претензии в администрацию?

Добрый день! Ситуация такова,

Согласно статье 32 Жилищного кодекса РФ, по общему правилу, собственнику аварийного жилья положена денежная компенсация, а предоставление другой квартиры взамен возможно только по соглашению сторон.

Верховный Суд РФ неоднократно указывал, что администрация не имеет права требовать доплату, если стоимость новой квартиры выше выкупной цены, а гражданин на это не согласен.

Если денег нет, вам могут предложить комнату в другой коммунальной квартире в новом доме или, как вариант, перевод жилья в социальный найм, при соблюдении условий малоимущности.

Вы можете ознакомиться с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ номер 2 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об оспаривании решений, действий, бездействия органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц». Там затрагиваются многие важные аспекты защиты прав граждан. Также полезно почитать Обзоры судебной практики Верховного Суда, которые периодически публикуются.

Верховный Суд РФ в своем определении под номером 1-КГ19-9 указал, что ни федеральным законодательством, ни региональными программами не предусмотрена доплата гражданами разницы между стоимостью изымаемого и предоставляемого жилья, если они на это не согласны. Это ключевое решение, на которое можно ссылаться в ходе судебного разбирательства! Если что,обращайтесь,подскажу!

С 1 января 2025 года да, по закону разницу придется доплатить, но у вас есть шанс оспорить саму эту обязанность в суде, ссылаясь на невозможность доплатить и статус инвалида — судебной практики по вашей категории пока много, но начинать надо с письменных переговоров с администрацией о предоставлении аналогичной по цене коммуналки.

Сейчас гадать и фантазировать не надо. Когда Ваш дом внесут в какую-нибудь программу переселения или развития застроенной территории, тогда почитаете этот документ. Возникшие вопросы зададите юристам.