Как купить незарегистрированный дом с участком в рассрочку и избежать рисков?

Одним предложением вам не ответить.

Обратитесь к любому юристу на сайте в личные сообщения для получения консультации.

С уважением.

Купить по ДКП можно только участок.

Жилой дом придется каким-то образом легализовать, иначе признают незаконной постройкой.

Так что стоимость по договору за участок должен быть указан.

Росреестр откажет в регистрации сделки.

Не ведитесь, в договоре должна быть полная стоимость. Дом нужно регистрировать в Росреестре даже если это недострой. Налоги-это его проблемы.

Для договора купли-продажи дом должен быть зарегистрирован, в налоговую подает нотариус который проводит сделку. Вариантов 2:оптимизировать налогообложение, предоставить документы на стройматериалы, применить стандартный налоговый вычет. 2 Зарегистрировать как недострой. Еще согласие жены на продажу.

Что делать прямо сейчас?

Вашему знакомому нужно выбрать один из двух путей, и компромиссного тут нет:

Правильный путь: Настоять на пункте 1 и 2 (регистрация дома за 1 млн аванса). Если продавец отказывается регистрировать дом — это красный флаг. Значит, он либо не уверен в законности постройки, либо планирует обмануть.

Рискованный путь: Согласиться на условия продавца (покупаем только участок, дом не регистрируем). В этом случае нужно закладывать в цену дисконт не менее 40-50% (то есть платить не 7 млн, а 3.5-4 млн), потому что вы покупаете "кота в мешке", который могут заставить снести.

Самое безопасное решение — не торопиться. Схема продавца выгодна только ему. Если дом действительно хорош, пусть продавец сначала оформит его на себя (это его расходы и риски как собственника), а потом продает готовый объект.

Если у продавца нет денег на налоги и оформление, покупатель может предложить схему "деньги на эскроу" — кладет 1 млн на аккредитив (условное хранение), который продавец получит только после предоставления выписки из ЕГРН на дом. Это защитит аванс.

За пошаговым разьяснением обращатесь

Нет такой схемы, дом также подлежит регистрации.

Здравствуйте, Антон!

Риски для покупателя:

- Налоговая с высокой вероятностью признает всю конструкцию притворной (ст. 170 ГК РФ), переквалифицируют в продажу участка + дома за 7 млн, доначислят налоги, сделки могут частично/полностью оспорить.

- Вы не написали земельный участок продается с межевым планом? если нет Росреестр сделку не зарегистрируют... ч. 8 ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (поправки приняты с 1 марта 2025 года).

В уточненных границах должно быть написано вид земель...разрешено ли на них вообще строить дом и т.д. (ВК РФ, ЗК РФ и т.д.). Если нет...зарегистрировать дом в будущем Покупателю будет невозможно...

- Продавец предлагает в дог. купли-продажи прописать только земельный участок стоимостью 7 млн...

Вопрос: когда покупатель - Ваш знакомый будет его продавать...за сколько он продаст его отдельным дог. купли-продажи от дома? с разницы 7 млн - продажи * 13 % нужно будет оплатить налог...(продажа ранее 5 лет в собственности ст. 217.1 НК РФ)...

На основании вышеизложенного, Продавец предлагает Вашему знакомому - непонятную схему..придумать ей юридическое обоснование не возможно. Пусть Ваш знакомый сопоставит все риски для себя...так как их очень много...

Надеюсь мой ответ станет для Вас полезным.

С уважением.

А Вы то здесь причём?

Заключить договор купли-продажи земельного участка с полным переходом права собственности указать на рассрочку и что дом находится в залоге до момента погашения полной суммы.

Отдельным соглашением заключить договор на дом как строительные материалы