Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры, если арендаторы отказываются съезжать?

Вопрос №25000073 из г. Самара
опубликован 18.06.2026, 16:10

Question

Добрый день. Прошу проконсультировать, дать разъяснения ситуации, возможные риски в моей ситуации.
Мы 28.12.2025 заключили договор аренды с риелтором — сдали нашу квартиру по договору на 11 месяцев (срок аренды начало 04.01.2026 по 04.12.2026). Сдали единственную квартиру так как из-за работы пришлось уехать в г. Химки. В апреле мы вернулись в свой город. Квартирантам написали предложение с просьбой освободить квартиру, войти в положение, но не настаивали. Предложили компенсацию в размере 30000 р. (сами им сдаем за 25000 в месяц). Они отказались, написали, что хотят жить там.
В договоре аренды написано, что Досрочное прекращение договора возможно в следующих случаях:

- при нарушении Арендатором правил пожарной безопасности-при нарушении Арендатором сроков и порядка выплат ден. ср., предусмотренных настоящим договором-при нарушении Арендатором условий п.7 настоящего договора (если использует помещение не по назначению)-в соответствии с действующим законодательством.



За время критичных нарушение перечисленного не было замечено, было несколько раз, что они оплату квитанций задерживали на несколько дней. И по договору написано, что мы имеем права в любой момент прийти в квартиру для осмотра, сообщим им за 24 часа. Несколько раз столкнулись с тем, что они препятствуют этому: спорит, говорит, что хозяин бывает поздно, что вам тут делать, ваших вещей тут нет итд. В квартиру мы попали 2 раза, но это всегда через сопротивление.



Договор я не регистрировала официально для оплаты налога. Они перечисляют 25000 р на карту.

Я первый раз, когда возникла идея вернуться в квартиру и расторгнуть договор, написала риелтору, она ответила, куда они денуться, съедут и все. Мы предложили компенсацию, но они отказались. Это наше единственное место, где мы можем жить, зареристрированное на нас с мужем.

Сейчас с апреля мы сняли квартиру за 28000 р в месяц + коммуналка.

Нам очень хочется вернуться домой хотя бы в сентябре.



Напишите, пожалуйста, какие есть риски для нас, если мы сейчас письменно уведомим квартирантов покинуть квартиру с 01.09.2026?

Если она вдруг обратится в суд, чем нам это может грозить?

Как нам лучше уведомить квартирантов с просьбой освободить помещение?

Ткач Николай Владимирович · Accepted Answer

К сожалению, просто так расторгнуть договор по вашему желанию не получится — у вас нет на это законных оснований, а в договоре они не прописаны. Если вы просто уведомите их и они откажутся, суд будет на их стороне, и вас обяжут возместить все их убытки от переезда (ст. 310, 450.1 ГК РФ) .

Риски при одностороннем отказе:

· Если они подадут в суд, им присудит компенсацию разницы в аренде, расходы на риелтора и переезд, моральный вред.

· Договор официально не зарегистрирован — это нарушение, но на гражданско-правовой спор не влияет, только налоговая может оштрафовать.

Что делать:

· Попробуйте договориться полюбовно. Увеличьте компенсацию до 50 000–60 000 рублей и предложите помочь с поиском нового жилья.

· Напишите им официальное письмо-предложение о расторжении с указанием даты и компенсации, отправьте заказным письмом с описью — это будет доказательством вашей добросовестности в суде.

· Если они согласятся — подпишите соглашение о расторжении. Нет — придётся ждать окончания срока договора 04.12.2026.

Алекс И.И. · Answer

Ситуация: вы сдали единственную квартиру по срочному договору аренды на 11 месяцев (с 04.01.2026 по 04.12.2026). В связи с возвращением в город вы хотите расторгнуть договор досрочно, но арендаторы отказываются. В договоре указаны основания для досрочного прекращения по инициативе арендодателя: нарушение правил пожарной безопасности, нарушение сроков оплаты, использование не по назначению и др. По вашему описанию, критичных нарушений нет (задержки оплаты на несколько дней не считаются существенным нарушением). Также арендаторы препятствуют осмотру, но это может быть расценено как нарушение условий договора, однако не является безусловным основанием для расторжения. Риски при одностороннем уведомлении: если вы письменно потребуете освободить квартиру с 01.09.2026 без законных оснований, арендаторы вправе отказаться. В случае вашего самовольного выселения или отключения коммунальных услуг вы рискуете быть привлеченными к ответственности за самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ) и возмещению убытков арендатора (например, расходы на переезд, разницу в арендной плате). Арендатор может обратиться в суд с иском о понуждении к исполнению договора, взыскании убытков или компенсации морального вреда. Суд, скорее всего, встанет на сторону арендатора, так как договор действует, а основания для расторжения отсутствуют. Как лучше поступить: 1. Попробовать договориться мирно: предложить выкуп договора (например, компенсировать арендатору расходы на переезд и поиск нового жилья). Ваше предложение в 30 000 руб. может быть недостаточным – увеличьте сумму. 2. Если арендаторы отказываются, зафиксируйте нарушения с их стороны: составляйте акты о препятствовании осмотру, фотографируйте, делайте видеозапись. Повторные нарушения могут стать основанием для расторжения через суд. 3. Направьте письменное уведомление с предложением расторгнуть договор по соглашению сторон с указанием даты и компенсацией. Если они согласны – подпишите соглашение о расторжении. 4. Если договор не зарегистрирован в Росреестре, это не лишает его юридической силы, но может повлиять на доказывание (проблемы с свидетелями). Рекомендую в будущем регистрировать долгосрочные договоры. 5. В крайнем случае, если арендаторы грубо нарушают условия (например, не оплачивают коммуналку, портят имущество), вы можете обратиться в суд с иском о расторжении договора. Но это долгий процесс (2-4 месяца). Резюме: без согласия арендаторов или судебного решения вы не можете принудительно выселить их до окончания срока договора. Наиболее безопасный путь – договариваться с компенсацией. Если у вас есть похожий вопрос, задайте его в форме ниже.

Громов Валерий Дмитриевич · Answer

Здравствуйте! Односторонне выселить жильцов нельзя, если они платят и грубых нарушений нет: договор найма действует до 04.12.2026, досрочно расторгнуть его можно по соглашению или через суд, ст. 687 ГК РФ. Уведомление на 01.09 можно направить как предложение: письменно, заказным письмом и в мессенджер. Силовой доступ, смена замков - риск иска. Есть ли акт передачи и кто именно подписал договор?

Исаева Елена Юрьевна · Answer

Здравствуйте, пока договор действует, наниматель имеет право жить в квартире.
Оснований длярасторжения нет исходит из ваших исходных данных

Злотникова Любовь Геннадьевна · Answer

Здравствуйте.
Главный риск в вашей ситуации — суд, скорее всего, встанет на сторону квартирантов, если вы просто напишете уведомление с требованием съехать к конкретной дате (например, к 1 сентября).
В вашем договоре прописан перечень оснований для досрочного расторжения по инициативе арендодателя. Среди них — нарушение сроков оплаты, правил пожарной безопасности, использование жилья не по назначению. Но систематическая задержка оплаты на несколько дней обычно не считается существенным нарушением, дающим право на одностороннее расторжение. Суд будет смотреть на факты: были ли грубые, повторяющиеся нарушения, а не единичные случаи.
Что касается препятствий при осмотре: сам по себе факт споров и фраз вроде «вам тут делать нечего» — это ещё не юридическое основание для расторжения. Нужно зафиксировать нарушение: например, составить акт о недопуске к осмотру, привлечь свидетелей. Без доказательств суд может счесть это субъективным конфликтом.
Если вы направите уведомление и квартиранты не съедут, а вы попытаетесь выселить их силой (сменить замки, вынести вещи), это уже будет самоуправство.
Отдельно про незарегистрированный договор: для отношений между вами и арендаторами он действителен. То есть вы не можете в суде сослаться на то, что «договора нет» — условия соглашения работают для обеих сторон.
Составьте письменное уведомление. Установите разумный срок. Не стоит требовать съехать за пару недель — суд может счесть это неразумным. Предложите компромисс: например, расторжение по соглашению сторон с какой-то компенсацией (те же 30 000 рублей, которые вы уже предлагали).
С уважением.

Каравайцева Елена Александровна · Answer

Главный риск в вашей ситуации: если в договоре нет прямого условия, дающего вам право расторгнуть его в одностороннем порядке по вашей инициативе (например, «по желанию собственника»), то просто написать уведомление и считать договор расторгнутым не получится. По закону для договора с чётким сроком (как у вас — 11 месяцев) односторонний отказ без основания не работает. Расторгнуть его по вашей инициативе можно только через суд, и для этого нужны веские причины.

Туманов Игорь Сергеевич · Answer

Если нет оснований Вы их не выселите до окончания аренды. Можете попробовать через суд.

Працко Виталий Александрович · Answer

В договоре указаны основания для досрочного прекращения по инициативе арендодателя: нарушение правил пожарной безопасности, нарушение сроков оплаты, использование не по назначению и др.

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры, если арендаторы отказываются съезжать?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)

Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях ((с изм. и доп., вступ. в силу с 03.04.2026))

Похожие вопросы

Как арендатору досрочно расторгнуть договор аренды офисного помещения без соответствующих условий в договоре

Как арендатору досрочно расторгнуть договор аренды котельной с убыточной деятельностью

Могут ли со мной. Как с арендатором. Досрочно расторгнуть договор аренды.

Может ли арендатор досрочно расторгнуть договор аренды на 1 год без суда.

Что делать

Условия расторжения договора аренды помещения - может ли арендатор досрочно расторгнуть его за месяц?

Понадобится судебное разбирательство?

Арендодатель отказывается досрочно расторгнуть договор аренды до января 2015 года - что делать?

Обязан ли я вернуть деньги за квартиру, если арендаторы съезжают без предупреждения?

Как вернуть долг за аренду после того как арендаторы съезжают в другую квартиру и прописаны в другом городе?

Вопрос - Должен ли арендодатель вернуть залог, если арендаторы съезжают раньше срока договора?

Как действовать при отсутствии оплаты аренды и отказе арендатора съезжать - возможности направления уведомления или подача в суд?

Арендатор досрочно расторг договор и вывез дорогую технику - как защитить себя в договоре найма жилья?

Арендатор хочет досрочно расторгнуть договор аренды из-за нерентабельности бизнеса - практика судов в случае отказа от договора

Арендатор просит досрочно расторгнуть договор аренды нежилого помещения для госструктуры

Арендатор хочет досрочно расторгнуть договор аренды и подать данные в Росреестр

Проблема с задолженностью и нежеланием арендатора съезжать - Как решить вопрос с выселением в данной ситуации?

Как досрочно расторгнуть досрочно договор займа между физическим и юридическим лицом?

Возможно ли досрочно расторгнуть договор аренды с арендатором в связи с появлением конкурентов?

Как поступить, когда арендаторы съезжают, но остается задолженность за коммунальные услуги?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59