Как продать квартиру, будучи ИП на НПД, и нужно ли платить налог?

Здравствуйте !

В данном конкретном Вашем случае, квартира принадлежит вам как физическому лицу, а не как имуществу, используемому в предпринимательской деятельности. Поэтому (ст.454 ГК РФ) продать её от имени ИП нельзя сделка будет признана недействительной или будет переквалифицирована как продажа физическим лицом. Даже если договор аренды заключён от ИП, сама квартира остаётся личной собственностью, и её отчуждение должно осуществляться вами как гражданином (ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" от 27.11.2018 N 422-ФЗ).

Система НПД (налог на профессиональный доход) применяется только к доходам от самостоятельной деятельности (услуги, работы, продажа товаров собственного производства). Продажа недвижимости не относится к таким доходам, поэтому облагаться НПД (4% или 6%) не может. Использование НПД для продажи квартиры приведёт к нарушению законодательства и перерасчёту налога по НДФЛ.

Таким образом, с юридической точки зрения, оформляйте продажу как физическое лицо.Нотариус или Росреестр потребуют документы, подтверждающие вашу личность, а не статус ИП. Убедитесь, что срок владения превышает 5 лет (с даты регистрации права в 2019 году). Если да, то налог платить не нужно.

Рад был помочь !

Здравствуйте

Вы не сможете продать квартиру как ИП на НПД и заплатить 6% с суммы продажи.

Это принципиальный момент. Доход от продажи недвижимости не является объектом налогообложения по налогу на профессиональный доход (НПД). Это прямо установлено пунктом 2 части 2 статьи 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ.

В вашей ситуации применяются следующие правила:

Поскольку продажа квартиры не относится к деятельности, облагаемой НПД, этот доход облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) как доход физического лица. Ставка НДФЛ для налоговых резидентов РФ составляет 13% (с сумм до 2,4 млн руб. в год) или 15% (с превышения).

2. Нужно ли платить налог?

Ключевой фактор — срок владения квартирой. Вы указали, что право собственности возникло в 2019 году. Это означает, что на момент продажи в 2026 году квартира находится в вашей собственности более 5 лет.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ и статье 217.1 НК РФ, доходы от продажи недвижимости, находившейся в собственности более минимального срока владения (5 лет), освобождаются от обложения НДФЛ.

Важное исключение: Эта льгота не распространяется на имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Ваша квартира сдавалась в аренду организации, и вы платили НПД с этого дохода. Это может быть расценено как использование имущества в предпринимательских целях.

3. Что это значит для вас?

Существует риск, что налоговый орган может посчитать квартиру использовавшейся в предпринимательской деятельности, и тогда освобождение от НДФЛ по сроку владения не будет применено. Однако, поскольку срок владения значительно превышает 5 лет, у вас есть веские основания для защиты своей позиции.

4. Лимит дохода 2,4 млн руб. для НПД

Лимит дохода в 2,4 млн руб., установленный для применения НПД (п. 2 ст. 4 Закона № 422-ФЗ), не имеет отношения к сделке продажи. Этот лимит ограничивает доход от профессиональной деятельности (например, сдача в аренду), а не от продажи имущества. Превышение этого лимита от аренды могло бы лишить вас права на НПД, но на налогообложение продажи это напрямую не влияет.

---

НДФЛ (13% или 15%), а не 6% по НПД. Обязанность платить: При сроке владения более 5 лет (с 2019 года) — освобождаетесь от уплаты НДФЛ, если налоговый орган не признает квартиру использовавшейся в предпринимательской деятельности.

Что делать: При продаже вам, скорее всего, нужно будет подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ (до 30 апреля следующего года), заявив в ней освобождение дохода от налога в связи с истечением 5-летнего срока владения.

С уважением Светлана Б

Спросите в ИФНС - ст. 21 НК РФ- получите достоверный официальный ответ.

По мне - не придумывайте схемы, идите по общей- 13 процентов налог, вычет 1 млн. и всё!

Вы являетесь индивидуальным предпринимателем на НПД (самозанятость). Важно отметить, что налог на профессиональный доход не применяется к доходам от продажи недвижимости. Это означает, что при продаже квартиры вы не сможете использовать ставку 4% или 6%, предусмотренную для самозанятых. Продажа квартиры будет облагаться по общим правилам НДФЛ.

Поскольку квартира была приобретена вами в 2019 году, срок вашего владения составляет более 5 лет. Согласно статье 217.1 Налогового кодекса РФ, если объект недвижимости находился в собственности более 5 лет, то доход от его продажи освобождается от налога. Вам не придется платить налог с продажи квартиры, если она находилась в вашей собственности более 5 лет.

Если вы решите продать квартиру как ИП, это может вызвать дополнительные вопросы со стороны налоговых органов, поскольку продажа недвижимости не относится к деятельности, облагаемой налогом на профессиональный доход. Вам следует быть готовым к тому, что налоговые органы могут потребовать объяснения о характере сделки и ее налогообложении.

Ваш доход от сдачи квартиры в аренду учитывается в лимите 2,4 миллиона рублей для самозанятых. Однако, как уже упоминалось, продажа квартиры не подпадает под этот режим налогообложения.

При продаже квартиры, находящейся в вашей собственности более 5 лет, вы не будете обязаны платить налог на доход от продажи.

Вы можете оформить договор купли-продажи, где продавцом будет ИП. Но, это не меняет сути: имущество личное, поэтому и налог считается по правилам для физлиц (НДФЛ), а не по режиму ИП. Если срок владения превысил минимальный (в вашем случае — да), НДФЛ не возникает, платить налог не надо.

Владеете вы квартирой, как физлицо, выступать по сделке будете, как физлицо. Налог платите не будете.

Так как квартира находится в вашей собственности с 2019 года (срок владения составляет более 5 лет), доход от ее продажи не будет облагаться НДФЛ, даже несмотря на то, что она использовалась в предпринимательской деятельности (сдача в аренду).

Вы не можете и не должны отражать доход от продажи квартиры в приложении «Мой налог», так как продажа недвижимости не является объектом НПД. Соответственно, лимит в 2,4 млн рублей в данном случае не затрагивается.

Продажа осуществляется вами как физическим лицом. Тот факт, что вы сдавали квартиру как ИП (самозанятый), не лишает вас права на освобождение от НДФЛ при продаже жилого помещения по истечении 5 лет владения.

Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) (с изменениями и дополнениями) — регулирует порядок освобождения от НДФЛ при продаже жилых помещений (ст. 217.1).

Здравствуйте!

Продавать квартиру можете, как от имени физического лица, так и от имени ИП, юридически это разные пути, и от выбора зависит налоговый результат.

Если оформляете, как физлицо, Вы действуете в личном качестве.

Здесь ключевое значение имеет срок владения и факт использования жилья в бизнесе.

Если оформляете, как ИП, налоговая будет смотреть, использовалась ли квартира в предпринимательской деятельности. Если да, доход от продажи, скорее всего, признают доходом от бизнеса, и тут уже могут сработать правила вашего режима (но для НПД есть оговорка).

Рекомендация: перед сделкой проконсультируйтесь с налоговым специалистом. Он проанализирует все детали (как приобреталась квартира, как велась аренда, какие есть документы) и поможет выбрать оптимальный вариант оформления, чтобы минимизировать риски.

Нужно ли платить налог?

Факт, что Вы ИП на НПД, не означает, что с продажи придётся платить 6% (или 4%). Дело совершенно в другом.

НПД не применяется к продаже недвижимости.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ прямо исключает доходы от продажи недвижимого имущества из объекта налогообложения НПД.

Поэтому Вы не платите «налог самозанятого» с такой сделки.

Возникает НДФЛ. Доход от продажи квартиры облагается налогом на доходы физических лиц (13% или 15% в зависимости от суммы).

Но есть важное исключение: минимальный срок владения.

Если с момента возникновения права собственности прошло больше 5 лет (а в отдельных случаях, например, если квартира была получена в наследство или в дар от близкого родственника, больше 3 лет), доход от продажи освобождается от НДФЛ.

В вашей ситуации право с 2019 года, минимальный срок владения уже прошёл — значит, налога здесь не будет.

Если срок не прошёл, в этом случае возникает НДФЛ.

Но здесь есть нюанс из-за аренды.

Если ИФНС сочтёт, что квартира использовалась в предпринимательской деятельности (систематическая сдача в аренду с целью извлечения дохода), применить имущественный вычет (1 млн рублей или уменьшение на расходы) не получится.

пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ прямо запрещает такой вычет в этом случае.

Про лимит 2,4 млн рублей

Лимит относится только к режиму НПД: пока Ваш годовой доход, как самозанятого не превысит 2,4 млн рублей, Вы остаётесь на этом режиме.

Сделка по продаже квартиры на него не влияет, лимит касается только доходов, облагаемых НПД. А доход от продажи облагается НДФЛ, поэтому лимит тут не работает.

Соберите документы, подтверждающие срок владения (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН).

Если срок владения меньше минимального и вы опасаетесь, что налоговая увидит в аренде предпринимательскую деятельность, заранее подготовьте документы, которые подтвердят характер использования жилья (например, если были особые обстоятельства).

После сделки подайте декларацию 3-НДФЛ (если есть налогооблагаемый доход) и уплатите налог.

Правовое обоснование: ст. 209, 421, 454, 549 ГК РФ, ст. 217, 217.1, 220 НК РФ, п. 2 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ