Какие права на землю и строения после покупки участка с чужой недвижимостью?

Question

Добрый день. Приобрел через торги по банкротству земельный участок "Земли населенных пунктов" ВРИ ИЖС в республике Крым. На участке расположены жилые и нежилые сооружения, принадлежащие третьему лицу. 
 Подскажите, какие права я имею? И какие права имеет собственник сооружений?

Панфилов Анатолий Федорович · Accepted Answer

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (п. п. 1 и 2 ст. 271 ГК РФ).

Помимо этого, собственник здания, строения, сооружения имеет право на ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут, публичный сервитут). Как правило, это необходимо для организации проезда, прохода, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, а также иных нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (ст. 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ).

Никакого права решать судьбу строение у Вас нет, если эти права зарегистрированы.

Алекс И.И. · Answer

Вы приобрели земельный участок на торгах по банкротству, однако на участке находятся строения, принадлежащие третьему лицу. Согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на земельный участок к новому собственнику, он приобретает право пользования земельным участком, но не автоматически в отношении строений, принадлежащих другим лицам. Права покупателя (Вас): - Вы являетесь собственником земельного участка и можете им распоряжаться, но с учетом прав третьего лица на строения. - Вы вправе требовать от собственника строений освобождения земельного участка, если строения не имеют законных оснований для нахождения на участке (например, если они самовольные). - Если строения являются капитальными и зарегистрированы, то их собственник имеет право на использование части земельного участка, необходимой для эксплуатации строений (ст. 35 ЗК РФ, ст. 271 ГК РФ). Это право сохраняется даже при смене собственника земли. - Вы не можете самостоятельно снести строения или препятствовать доступу к ним. Права собственника строений: - Он сохраняет право собственности на строения. - Он имеет право пользования частью земельного участка, занятой строениями и необходимой для их обслуживания (на условиях сервитута или права ограниченного пользования). - Он может потребовать от Вас предоставления доступа к строениям. - Он может выкупить Ваш земельный участок или его часть под строениями (преимущественное право покупки при продаже участка с публичных торгов не применяется в данном случае, так как участок уже продан). Вашему вниманию: - Если строения не зарегистрированы (самовольные), Вы можете требовать их сноса через суд. - Если строения зарегистрированы, рекомендуем заключить с собственником соглашение об аренде земли под строениями или о выкупе строений. - В случае если собственник строений отказывается от взаимодействия, Вы вправе обратиться в суд с иском об определении порядка пользования земельным участком или о признании права отсутствующим. Резюме: Вы владеете землей, но не можете свободно ею распоряжаться из-за строений третьего лица. Необходимо урегулировать отношения с собственником строений. Если у Вас есть похожий вопрос, Вы можете задать его в форме ниже.

Исаева Елена Юрьевна · Answer

Здравствуйте .
Вы имеете право владеть и пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением (ВРИ ИЖС — индивидуальное жилищное строительство).Вы можете зарегистрировать свои права на участок в ЕГРН.
Вы вправе решить судьбу сооружений на участке — снести их или сохранить

Мельник Иван Владимирович · Answer

Договор недействителен...

Ткач Николай Владимирович · Answer

Как новый собственник земли, вы не становитесь автоматически собственником чужих построек. Однако у вас появляется право требовать от их владельца либо освободить участок, либо выкупить землю под ними.

Собственник сооружений, в свою очередь, сохраняет право пользоваться той частью вашего участка, которая занята его объектами и необходима для их обслуживания (это право «следует» за его недвижимостью) . Также у него есть преимущественное право выкупить или арендовать у вас этот участок .

Всё зависит от того, на каком основании эти строения там оказались и есть ли у их владельца документы. Для разработки безопасной стратегии мне нужно посмотреть выписку из ЕГРН на участок и договор купли-продажи с торгов.

Турчин Дмитрий Игоревич · Answer

Доброе утро!
После покупки земельного участка Вы не становитесь автоматически собственником чужих объектов недвижимости, которые расположены на Вашем зем участке!
Как вариант, можете просить освободить у собственных этих строений эти объекты, либо рекомендовать им выкупить часть земли. участка, на которых расположены эти объекты☝️
А у собственников этих зданий есть преимущественное право выкупить или арендовать у Вас этот участок☝️

Юшкевич Екатерина Владимировна · Answer

Третье лицо, как я понимаю, не банкрот.... Собственник сооружений имеет право пользоваться вашим участком в пределах необходимых для использования принадлежащих ему объектов. Для начала необходимо понимать состояние этих объектов, если они не угрожают безопасности, то так просто их снести нельзя однозначно несмотря на то, что вы собственник участка. Плюс, надо знать отражены ли эти постройки в сведениях ЕГРН и знали ли вы о том, что покупаете участок с чужими постройками. В любом случае надо знать историю этих построек и где вообще их владелец. По сути сам договор недействителен и есть смысл требовать возврат денег.

Какие права на землю и строения после покупки участка с чужой недвижимостью?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Земельный кодекс Российской Федерации (ред. от 30.01.2026)

Юридические услуги в Москва

Похожие вопросы

Незаконное пользование чужой недвижимостью, попытка завладеть этой недвижимостью (садовый участок с домом). Какая статья?

Применение статьи 208 ГК РФ к искам о взыскании неосновательного обогащения за пользование чужой недвижимостью - возможно ли это?

Можно ли арендовать землю с чужими строениями и кто должен обеспечить их удаление?

Какие законы регулируют права соседей при выходе окна на соседский участок и размещении строений на чужой земле?

Есть на земельном участке недвижимость (строение) в собственности. Как выкупить земельный участок?

Защита собственности - законы оправдывают ли удаление чужого строения с моей земли?

Как определить, является ли деревянное строение недвижимостью или нет?

Спор о чужой недвижимости на купленном земельном участке

Незаконное строение на чужой земле в собственности с кадастровыми границами

Как наследовать строение на чужой земле - обзор юридических аспектов

Написание заявления в прокуратуру о незаконном нахождении чужого строения на моем собственном участке

Отказ от наследства и дарение денег - Как исправить ситуацию после смерти отца и получения недвижимости чужой теткой

Как решить проблему с чужим строением на оформленной в собственность земле СНТ и куда обратиться за помощью?

Гражданка Вазекова установила камеру уличного наблюдения на чужой недвижимости - как правильно составить заявление в прокуратуру

Кредит в банке под залог чужой недвижимости по доверенности

Строительство на чужой недвижимости

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59