Как продать квартиру с долями детей, если муж на СВО не может дать согласие?

Продать квартиру с детскими долями можно только с разрешения опеки, но согласие второго родителя не всегда является непреодолимым препятствием: при объективной невозможности получить нотариальное согласие от отца, находящегося на СВО, вопрос можно решать через опеку и суд.

Что закон требует при продаже квартиры с долями детей

Любое отчуждение недвижимости, где есть доли несовершеннолетних, допускается только с предварительного разрешения органа опеки, даже если доля ребёнка маленькая.

Опека проверяет два ключевых условия:

интересы ребёнка не ухудшаются (новая доля не меньше по метражу/стоимости, условия жилья не хуже, район не хуже по инфраструктуре и экологии);

оформлено согласие законных представителей — родителей (если нет лишения прав, смерти и т.п.).

В обычной ситуации опека действительно требует присутствия обоих родителей или письменное нотариальное согласие отсутствующего.

Проблема согласия отца, находящегося на СВО

Форма согласия — письменное, нотариально удостоверенное заявление родителя, либо его личное присутствие при рассмотрении вопроса в опеке. Видеосвязь сама по себе юридически согласие не заменяет.

Опека не вправе «принять согласие по видеосвязи» вместо нотариальной формы: это будет нарушением процедуры, и сделку позже можно признать недействительной.

Однако нахождение на СВО — объективное обстоятельство, которое можно использовать как обоснование невозможности получения стандартного согласия.

Возможные решения, если отец не может получить нотариальную доверенность/согласие

1. Обращение в опеку с полным пакетом документов и объяснением ситуации

Подготовьте для опеки:

проект сделки: договор купли‑продажи текущей квартиры и договор (или предварительный договор) по новой квартире;

расчёт долей детей в старой и новой квартире (метраж, стоимость, условия);

доказательства того, что условия для детей улучшаются (больше площадь, лучшая инфраструктура и т.п.).

В заявлении в опеку подробно изложите ситуацию:

отец — военнослужащий, находится на СВО, к нотариусу попасть не может;

указать все контакты отца, возможность видеосвязи;

приложить его письменные сообщения (если есть) о согласии на сделку.

Попросите опеку:

рассмотреть вопрос без нотариального согласия отца, исходя из интересов детей;

при необходимости запросить документы/справки о службе отца (через военкомат/часть).

Некоторые органы опеки в подобных ситуациях готовы идти по пути:

либо отложить сделку до момента, когда отец сможет направить нотариальное согласие (через полевой нотариат или фонд поддержки военнослужащих, если такие механизмы есть);

либо рекомендовать судебный вариант.

2. Судебный путь: замена согласия отца судебным решением

В практике обсуждается вариант, когда:

если один из родителей уклоняется от дачи согласия или объективно не может его дать, а сделка очевидно в интересах ребёнка, суд может:

либо признать, что согласие второго родителя не требуется,

либо «заменить» его своим решением (по аналогии с разрешением на сделку, когда один родитель лишён прав или неизвестен).

Практически:

подаётся иск (или заявление) в суд к опеке и второму родителю с требованием разрешить совершение сделки по отчуждению квартиры с детскими долями, указав, что:

условия для детей улучшаются;

отец объективно не может явиться к нотариусу и дать согласие;

опека отказала только по формальному основанию отсутствия его согласия.

Суд, оценив интересы детей и обстоятельства, может принять решение, которое станет основанием для опеки выдать разрешение без классического нотариального согласия отца.

Это не гарантируется автоматически, но судебная практика по «препятствующему родителю» показывает, что при явном улучшении условий детям суды склонны поддерживать сделки.

Почему видеосвязь не заменяет согласие

Ни Семейный кодекс, ни подзаконные акты об опеке не предусматривают «согласие по видеосвязи» как юридически допустимую форму; поэтому опека не сможет опереться на такой «документ» без риска для законности сделки.

Видеозвонок можно использовать как дополнительное доказательство, что отец действительно согласен, но не как замену нотариального удостоверения или судебного решения.

Практический алгоритм для вас

Собрать полный пакет по сделке (текущая и будущая квартира, доли, улучшение условий детей).

Обратиться в опеку с письменным заявлением, подробно описав невозможность нотариального согласия отца и приложив все подтверждения его службы, а также его позицию (сообщения, аудио/видео).

Получить официальный письменный ответ опеки (разрешение или отказ с мотивировкой).

При отказе по формальному основанию «нет нотариального согласия отца» — готовить обращение в суд с требованием разрешить сделку в интересах детей несмотря на невозможность такого согласия, и обжаловать позицию опеки.