Правомерно ли увеличение площади в квитанциях капремонта вопреки выписке ЕГРН?

Как составить правильно Жалобу в Генеральную прокуратуру на «беспредел», просьба сотавить правильно претензию и жалобу. Прилагаю план и Выписку из ЕГРН.

Придут юристы, я же вам предлагаю другой путь развития. Не платить, и не предполагать что будет в будущем, но не платить, если вы своё жильё не намерены продавать, хотя были случаи когда и с задолженностью продавали и покупатель здесь интересовались. Вас хотят в тянуть в многолетнюю игру, когда на каждый запрос в госорганы вам будет дан ответ. А вы просто не платите. Денег на иск у них нет, не платит треть населения страны.

Здравствуйте! Начисление не обязательно должно совпадать только с 29 кв.м. из ЕГРН, потому что для комнаты в коммунальной квартире доля в общем имуществе коммунальной квартиры и в общем имуществе МКД рассчитывается по специальному правилу ст. 42 ЖК РФ, а взнос на капремонт платят собственники помещений в МКД по ст. 169 ЖК РФ. Но фонд и расчетный центр должны обосновать, почему к вашим 11,6 кв.м. и 17,4 кв.м. добавлены именно 17,5 кв.м., поскольку в выписках ЕГРН по двум объектам указаны площади 11,6 кв.м. и 17,4 кв.м. Если 17,5 кв.м. взяты не из площади общего имущества именно квартиры № 3, а из всего этажа, чужих секций или помещений, которыми ваша коммунальная квартира юридически не является, требование о перерасчете обоснованно.

Претензию лучше строить не как спор с ЕГРН, а как требование раскрыть расчет и исключить из начислений площади, не относящиеся к вашей коммунальной квартире.

Жалобу лучше направлять сначала в Государственную жилищную инспекцию Ярославской области и прокуратуру Ярославской области. В Генеральную прокуратуру подать можно, но обращение обычно перенаправят по подведомственности.

Доброго дня желаю Вам!

Правомерны ли действия?

Нет, в вашем случае действия фонда и ЕИРЦ неправомерны. Ключевой момент: для расчёта взносов на капитальный ремонт берётся площадь, которая зафиксирована в ЕГРН. Фонд не вправе самостоятельно «дорисовывать» к ней доли от общих помещений этажа (кухонь, туалетов, душевых, коридоров) — это противоречит принципу, что объектом права является конкретное помещение с определённой площадью.

Аргумент про «коммунальную квартиру» здесь не работает автоматически. Да, в коммунальной квартире собственник комнаты действительно несёт бремя содержания общего имущества (кухни, санузла и т.п.) пропорционально своей доле (ст. 42 ЖК РФ). Но в вашей ситуации речь о другом: после перевода общежития в МКД каждому помещению присвоили статус отдельной квартиры (пусть и с комнатами). То есть формально у вас не комната в коммунальной квартире, а квартира, состоящая из нескольких комнат. Поэтому в ЕГРН отражена только площадь самих комнат — и именно её нужно брать за основу.

Какие нормы закона применять

Ч. 5 ст. 15 ЖК РФ — определяет, что входит в общую площадь жилого помещения.

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — сведения ЕГРН являются первичными и обязательными для всех участников правоотношений, включая расчётные организации.

Судебная практика подтверждает: при расчёте взносов на капремонт используется площадь из ЕГРН, а не произвольные расчёты организаций.

Как действовать

Напишите официальное обращение. Я подобрал шаблон, который можно адаптировать под ваши данные:

В [наименование регионального фонда капитального ремонта] От [ваши ФИО] Адрес: [ваш адрес] Лицевой счёт № [номер]

ПРЕТЕНЗИЯ

Я, [ФИО], являюсь собственником жилого помещения по адресу: [адрес]. Согласно выписке из ЕГРН, общая площадь моего помещения составляет 29 кв. м (комната № 7 — 11,6 кв. м, комната № 8 — 17,4 кв. м).

В квитанциях за [период] фонд и ЕИРЦ производят расчёт взносов, исходя из площади 46,5 кв. м, самостоятельно добавляя к моей площади доли от вспомогательных помещений этажа (3 душевых, 3 туалетов, 2 кухонь, коридоров, кладовок).

Считаю такие действия незаконными. В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ и положениями ФЗ № 218-ФЗ, для расчёта взносов на капитальный ремонт подлежит применению площадь, зафиксированная в ЕГРН. Фонд и ЕИРЦ не уполномочены произвольно изменять эту площадь, в том числе путём включения в расчёт долей от общих помещений этажа.

Прошу:

Прекратить начисление взносов с учётом добавленных квадратных метров.

Произвести перерасчёт задолженности (если таковой имеется) с применением площади 29 кв. м.

Предоставить письменный ответ в течение 30 дней.

Приложения:

Копия выписки из ЕГРН.

Копии спорных квитанций.

Дата: [дата] Подпись: [подпись]

Отправьте претензию заказным письмом с описью вложения или зарегистрируйте в приёмной фонда/ЕИРЦ. Сохраните подтверждение отправки — это понадобится для следующих шагов.

Шаг 2. Жалоба в надзорный орган

Если фонд проигнорирует претензию или ответит отказом, обращайтесь в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) вашего региона. Именно этот орган уполномочен проверять правильность начислений в сфере ЖКХ. В жалобе изложите суть, приложите копию претензии и ответа (если есть). ГЖИ проведёт проверку и может выдать предписание об устранении нарушений.

Шаг 3. Жалоба в прокуратуру

В Генеральную прокуратуру имеет смысл обращаться, только если вы видите системное нарушение, бездействие надзорных органов или явный произвол. В тексте сделайте акцент на том, что фонд и ЕИРЦ игнорируют правоустанавливающий документ (ЕГРН) и применяют произвольный метод расчёта, что нарушает ваши жилищные права. Приложите всю цепочку документов: выписку, квитанции, претензию, ответы (или отсутствие ответов). Прокуратура осуществляет общий надзор и при выявлении нарушений может внести представление.

Вот такая ситуация. Тут нужно действовать, сами понимаете, и все у Вас получится! Удачи и только удачи желаю Вам!

Из буквального содержания Вашего вопроса формально не усматривается никаких нарушений законодательства. Ошибка может быть арифметическая. Вам надо затребовать подробный расчёт приходящейся на Вашу собственность площади общих помещений.

Здравствуйте !

В Вашем случае, в целом в силу ч. 2 ст. 169 Жилищного кодекса РФ, размер взноса на капитальный ремонт определяется исходя из общей площади помещения, принадлежащего собственнику. Для квартиры общая площадь включает все жилые и подсобные помещения в пределах квартиры (ст. 15 ЖК РФ). Однако в вашем случае помещение является комнатой (или комнатами) в коммунальной квартире.

И для коммунальных квартир размер взноса определяется как произведение тарифа на площадь, равную площади комнаты (комнат), принадлежащей собственнику, плюс доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире (кухня, коридор, санузлы и т.д.). Эта доля рассчитывается пропорционально площади комнаты к общей площади всех комнат данной коммунальной квартиры (ст. 42 ЖК РФ, ст. 37 ЖК РФ).

Таким образом, с юридической точки зрения, действия фонда и ЕИРЦ по увеличению площади для расчета взносов неправомерны.

В силу приказа Генпрокуратуры РФ от 30.01.2013 N 45 органы Прокуратуры осуществляют надзор за соблюдением прав и свобод человека и гражданина, а также рассматривает, проверяет, и разрешают поданные заявления, жалобы, обращения о нарушении прав и свобод гражданина.

А поэтому следует направить жалобу в Прокуратуру, для проведения проверки за незаконные действия, самоуправство и привлечение виновных лиц к ответственности (ст.10 Федерального Закона "О прокуратуре РФ" от 17.01.1992 N 2202-1).

Рад был помочь !

Здравствуйте!

Смотрите, действия Фонда капитального ремонта носят неправомерный характер. Увеличение площади в квитанциях противоречит данным ЕГРН и действующему законодательству РФ.

Основания для оспаривания:

Согласно ч. 1 ст. 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения определяется по данным ЕГРН

ст. 36 ЖК РФ определяет, что к общему имуществу относятся помещения, не являющиеся частями квартир

Федеральный закон № 271-ФЗ устанавливает, что размер взноса на капремонт рассчитывается исходя из общей площади помещения, указанной в правоустанавливающих документах.

Порядок действий:

1. Подготовка документов

Копия выписки ЕГРН;

Квитанции с некорректными начислениями;

План помещения;

Расчет начислений по правильной площади.

2. Обращение в Фонд капремонта

Составьте претензию в свободной форме, указав:

Свои данные и адрес;

Реквизиты платежных документов;

Ссылки на ст. 15 ЖК РФ и ст. 36 ЖК РФ;

Требование о перерасчете;

Приложите копии документов.

3. Если Фонд отказывается исправлять ошибку, следует направить жалобы в надзорные органы:

Государственная жилищная инспекция (ГЖИ), как в основной надзорный орган;

Прокуратура для проведения проверки законности действий Фонда;

Роспотребнадзор в случае нарушения прав потребителя.

Пример претензии в адрес фонда:

В Региональный фонд капитального ремонта

От (ФИО)

Адрес: (адрес)

ПРЕТЕНЗИЯ

На основании данных ЕГРН, подтверждающих общую площадь моего помещения в размере 29 кв.м., требую:

Произвести перерасчет взносов на капитальный ремонт.

Исключить из расчета площади вспомогательных помещений этажа.

Предоставить акт сверки расчетов.

В случае отказа в удовлетворении претензии оставляю за собой право обратиться в суд.

Приложения:

Выписка ЕГРН

Квитанции

План помещения

Расчет

Дата: _______

Подпись: _______

Срок исковой давности составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ).

Требуйте письменных ответов на все обращения.

При отказе в перерасчете можно обратиться в суд с исковым заявлением о признании начислений незаконными.

Правовое обоснование: ст. 15, 20, 36, 42 ЖК РФ, Федеральный закон № 271-ФЗ, ст. 56, 67, 131-132 ГПК РФ

Здравствуйте!

Нет, такие действия неправомерны. Региональный фонд капремонта и ЕИРЦ не вправе самостоятельно «дорисовывать» к вашей площади метры общих помещений (душевые, туалеты, кухни этажа), игнорируя выписку из ЕГРН. Я объясню, на чём строить защиту, и помогу составить документы.

Почему это нарушение?

Ключевая норма — часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ. Она прямо определяет: общая площадь жилого помещения складывается из площадей всех его частей, включая помещения вспомогательного использования (кухня, санузел внутри комнаты), но исключая балконы, лоджии, веранды и террасы. То, что находится за пределами вашей комнаты (общие душевые, туалеты, кухни на этаже, коридоры секции) — это общее имущество многоквартирного дома (ст. 36 ЖК РФ). Вы не обязаны платить за него как за часть своей жилой площади при расчёте взносов на капремонт. Фонд не может в одностороннем порядке менять данные из ЕГРН — там зафиксирована ваша индивидуальная площадь, и именно она служит основанием для расчётов.

Аргумент про «коммунальную квартиру» здесь не работает: после перевода общежития в МКД и перенумерации у вас сформировались отдельные жилые помещения (комнаты в составе квартиры), а не классическая коммунальная квартира, где действительно есть общее имущество внутри одной квартиры.

Как действовать?

Шаг 1. Претензия в фонд и ЕИРЦ

Напишите официальное обращение в обе организации. Я подобрала каркас текста — подставьте свои данные.

В [Название регионального фонда капремонта]В [Название ЕИРЦ] От: [Ваши ФИО] Адрес: [Ваш адрес]

Претензия о некорректном расчёте площади для взносов на капитальный ремонт

Я являюсь собственником жилого помещения по адресу: [адрес]. Согласно выписке из ЕГРН, общая площадь моего помещения составляет 29 кв. м (комната № 7 — 11,6 кв. м, комната № 8 — 17,4 кв. м).

Однако в квитанциях за [период] фонд и ЕИРЦ начисляют взносы исходя из площади 46,5 кв. м. К моей площади самостоятельно добавлена доля от площадей общих помещений этажа (3 душевые, 3 туалета, 2 кухни, коридоры, кладовые).

Прошу признать такой расчёт ошибочным. На основании ч. 5 ст. 15 ЖК РФ в площадь жилого помещения не включаются площади помещений общего пользования, обслуживающих более одного помещения. Указанные общие помещения этажа относятся к общему имуществу многоквартирного дома (ст. 36 ЖК РФ) и не могут быть включены в мою индивидуальную жилую площадь для целей расчёта взносов на капремонт.

Прошу:

Произвести перерасчёт взносов, исключив из расчёта площади общих помещений этажа.

Предоставить письменный расчёт, на основании которого была сформирована квитанция с увеличенной площадью.

Срок для ответа — 30 дней (согласно ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан»).

В случае отсутствия удовлетворительного ответа или его непоступления я буду вынужден(а) обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию.

Приложения:

Копия выписки из ЕГРН.

Копия спорной квитанции.

План этажа (если есть).

Дата: _________ Подпись: _________

Отправьте претензию заказным письмом с описью вложения или зарегистрируйте лично. Сохраните подтверждение отправки — это важно для следующих шагов.

Шаг 2. Жалоба в надзорный орган

Если фонд и ЕИРЦ проигнорируют претензию или ответят отказом, обращайтесь в Государственную жилищную инспекцию вашего региона. Именно этот орган уполномочен проверять правильность начислений и применять меры к нарушителям. В жалобе изложите суть, приложите копии переписки и укажите, что фонд действовал вопреки данным ЕГРН и нормам ЖК РФ.

Шаг 3. Прокуратура

Жалобу в Генеральную прокуратуру имеет смысл подавать, только если вы уже прошли все нижестоящие инстанции (фонд, ЕИРЦ, ГЖИ), а нарушения не устранены. Прокуратура осуществляет надзор за соблюдением законов, и если увидит системное нарушение, может вынести представление. Но начинать всегда нужно с профильных органов.

Несколько советов

Соберите максимум доказательств: не только выписку и план, но и предыдущие квитанции, ответы (или отсутствие ответов) от фонда и ЕИРЦ.

При составлении документов старайтесь избегать эмоциональных оценок («беспредел»), формулируйте факты и ссылайтесь на конкретные нормы закона.

Если ситуация сложная и организации упорно стоят на своём, имеет смысл проконсультироваться с юристом, который специализируется на жилищном праве — он поможет выстроить стратегию и при необходимости представит ваши интересы в суде.

Удачи в решении вопроса! Если на каком-то из этапов возникнут сложности с формулировками или ответом организаций — пишите, подскажем.

Выбирайте лучший ответ сами!

Здравствуйте! Нет, действия Регионального фонда капитального ремонта (ФКР) и ЕИРЦ в данном случае неправомерны. Они нарушают базовые нормы Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), незаконно приравнивая бывшее общежитие секционного типа к коммунальной квартире.

В коммунальной квартире места общего пользования (кухня, туалет, коридор внутри квартиры) входят в общую площадь квартиры. В вашем же случае дом признан многоквартирным (МКД), где этаж поделен на отдельные квартиры. Помещения на этаже (коридоры, общие кухни, душевые) являются общедомовым имуществом.

Плата за капремонт рассчитывается строго исходя из общей площади жилого помещения, указанной в ЕГРН (ст. 158 и ст. 181 ЖК РФ). Расходы на содержание общедомового имущества уже заложены в тариф и распределяются пропорционально доле, но их физический метраж нельзя прибавлять к площади вашей собственности в квитанции.

Какими статьями закона защищаться. Часть 1 статьи 158 ЖК РФ и Часть 1 статьи 181 ЖК РФ — обязанность по уплате взносов на капремонт распространяется на собственников помещений в МКД соразмерно их доле в праве общей собственности. Объем обязательств привязан к площади конкретного жилого помещения.

Статья 15 ЖК РФ (ч. 5) — общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая помещения вспомогательного использования (внутриквартирные коридоры, кладовки). Места общего пользования всего этажа МКД сюда не относятся.

Статья 36 ЖК РФ — коридоры, общие кухни, туалеты и душевые на этаже МКД (бывшего общежития секционного типа) признаются общим имуществом собственников в МКД, а не коммунальной квартирой.

Статья 8 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — ЕГРН является единственным законным источником данных о характеристиках объекта (включая площадь). Ни ФКР, ни ЕИРЦ не имеют права самостоятельно пересчитывать площади, зарегистрированные в Росреестре.

Алгоритм действий. Направить Досудебную претензию в ФКР и ЕИРЦ. Параллельно направить Жалобу в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) (она контролирует правильность начислений КУ) и Прокуратуру.

Ниже шаблоны документов. Вам необходимо заполнить данные в квадратных скобках.

1. Шаблон Досудебной претензии (в ФКР и ЕИРЦ). Отправлять в обе организации заказным письмом с описью вложения либо через личный кабинет Госуслуг / ГИС ЖКХ.

Кому: [Название Регионального фонда капитального ремонта]

Адрес: [Адрес фонда]

Кому: [Название Единого информационно-расчетного центра]

Адрес: [Адрес ЕИРЦ]

От кого: [Ваше ФИО полностью]

Адрес: [Ваш адрес: город, улица, дом, кв.]

Телефон: [Ваш телефон]

ДОСУДЕБНАЯ ПРЕТЕНЗИЯ

о неправомерном изменении площади помещения в платежных документах

и перерасчете взносов на капитальный ремонт

Я, [Ваше ФИО], являюсь собственником жилых помещений: комната № 7 (площадь 11,6 кв.м) и комната № 8 (площадь 17,4 кв.м), расположенных по адресу: [Укажите адрес]. Общая площадь принадлежащих мне помещений согласно Выписке из ЕГРН составляет 29,0 кв.м.

С [указать месяц, когда увеличили площадь] года в платежных документах, выставляемых [Название ЕИРЦ/ФКР], в одностороннем порядке была изменена площадь, используемая для расчета взносов на капитальный ремонт, с 29,0 кв.м до 46,5 кв.м. Разъяснения исполнителей о том, что к площади моих комнат добавлена площадь мест общего пользования этажа (кухни, коридоры, туалеты) по правилам коммунальной квартиры, являются незаконными по следующим основаниям:

1. Многоквартирный дом по адресу [Адрес] официально переведен из статуса общежития в статус МКД, произведена перенумерация. Помещения на этаже (коридоры, кухни, душевые) в силу ст. 36 ЖК РФ являются общим имуществом собственников в МКД, а не местами общего пользования коммунальной квартиры. Включение площадей общедомового имущества в отапливаемую/жилую площадь отдельного собственника законодательством РФ не предусмотрено.

2. В силу ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении. Помещения секции (душевые, туалеты, кухни), к которым ограничен доступ иных лиц и которые находятся за пределами моих комнат, не входят в общую площадь моих жилых помещений.

3. Согласно ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», единственным достоверным источником сведений о площади объекта является ЕГРН. Самовольное изменение расчетной площади сотрудниками ФКР/ЕИРЦ в обход данных Росреестра незаконно.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 15, 36, 158 ЖК РФ,

ТРЕБУЮ:

1. Прекратить неправомерное начисление взносов на капитальный ремонт исходя из площади 46,5 кв.м.

2. Привести параметры расчета в соответствие с Выпиской из ЕГРН, установив расчетную площадь 29,0 кв.м.

3. Произвести перерасчет необоснованно начисленных и оплаченных денежных средств за весь период неправомерного завышения площади.

В случае отказа в удовлетворении претензии в течение 10 рабочих дней, я буду вынужден обратиться в органы Прокуратуры, Жилищную инспекцию, а также в суд с требованием о взыскании необоснованно начисленных сумм, штрафа и судебных расходов.

Приложения:

1. Копия Выписки из ЕГРН.

2. Копия поэтажного плана (экспликации).

Дата: «___» _________ 202_ г. Подпись: _______________ / [ФИО]

Используйте код с осторожностью.

2. Шаблон Жалобы в Генеральную прокуратуру РФ. Подавать эффективнее всего в электронном виде через Интернет-приемную Генеральной прокуратуры РФ (выбрав опцию направления в Прокуратуру вашего субъекта РФ) либо через Госуслуги.

В Генеральную прокуратуру Российской Федерации

(для направления в Прокуратуру [Укажите Ваш регион, например, Ярославской области])

Адрес: [Адрес прокуратуры вашего региона]

От кого: [Ваше ФИО полностью]

Адрес для ответа: [Ваш индекс, адрес, email]

Телефон: [Ваш телефон]

ЖАЛОБА

на неправомерные действия Регионального фонда капитального ремонта

и Единого информационно-расчетного центра

Обращаюсь к Вам за защитой жилищных прав моей семьи (включая несовершеннолетних детей) в связи с массовым нарушением жилищного законодательства и незаконным начислением платежей со стороны [Название фонда капремонта] и [Название ЕИРЦ].

Я и мои несовершеннолетние дети являемся собственниками жилых помещений (комната № 7 площадью 11,6 кв.м и комната № 8 площадью 17,4 кв.м) в многоквартирном доме по адресу: [Укажите адрес]. Общая площадь нашей собственности согласно Выписке из ЕГРН составляет строго 29,0 кв.м. Наш дом является бывшим общежитием секционного типа, которое официально переведено в статус многоквартирного дома (МКД) с проведением потажной перенумерации помещений в квартиры.

Однако [Название ФКР] и [Название ЕИРЦ] игнорируют правоустанавливающие документы из ЕГРН. В платежных документах они самовольно увеличили общую площадь нашей собственности до 46,5 кв.м (прибавив 17,5 кв.м). Свои действия они объясняют тем, что дом якобы является коммунальной квартирой, и прибавляют к нашей площади расчетную долю вспомогательных помещений этажа (коридоры, 2 общие кухни, кладовые, 3 душевые и 3 туалета).

Данные действия являются грубым произволом и нарушают действующее законодательство:

1. Статус коммунальной квартиры к нашему объекту неприменим. Дом является МКД. Согласно ст. 36 ЖК РФ, указанные кухни, коридоры и санузлы на этаже признаются общим имуществом собственников МКД. Физическое прибавление квадратных метров общедомового имущества к площади индивидуальной собственности граждан в квитанциях прямо запрещено ЖК РФ.

2. Расчет взносов на капремонт в силу ст. 158, 181 ЖК РФ должен производиться строго соразмерно площади помещения собственника, указанной в ЕГРН (ст. 8 ФЗ № 218-ФЗ). Исполнители коммунальных услуг не наделены полномочиями самостоятельно изменять характеристики объектов недвижимости и увеличивать их площадь.

3. Каждая секция на этаже изолирована и закрывается на замок. Жильцы пользуются только своими секциями, факт совместного пользования «коммунальной квартирой» отсутствует.

Самовольное увеличение площади в квитанциях приводит к неосновательному обогащению ФКР и ЕИРЦ за счет средств граждан и ущемляет права моих несовершеннолетних детей.

На основании изложенного, руководствуясь Федеральным законом «О прокуратуре РФ», ст. 15, 36, 158 ЖК РФ,

ПРОШУ:

1. Провести проверку законности действий [Название ФКР] и [Название ЕИРЦ] по искусственному увеличению площади жилых помещений по адресу: [Ваш адрес].

2. Вынести предписание в адрес [Название ФКР] и [Название ЕИРЦ] об устранении нарушений жилищного законодательства, обязав их производить расчеты строго по данным ЕГРН (исходя из 29,0 кв.м).

3. Обязать указанные организации произвести полный перерасчет необоснованно начисленных сумм.

Приложения:

1. Копия Выписки из ЕГРН.

2. Копия поэтажного плана (экспликации).

3. Копия платежного документа (квитанции), где указана завышенная площадь.

Дата: «___» _________ 202_ г. Подпись: _______________ / [ФИО]

Совет по отправке документов: Если у вас есть письменные ответы от ФКР или ЕИРЦ, где они утверждают, что вы «живете в коммунальной квартире», обязательно приложите их копии к жалобе в Прокуратуру. Это послужит прямым доказательством их неправомерной позиции.

Здравствуйте

Действия Регионального фонда капитального ремонта (РФКР) и Единого информационно-расчетного центра (ЕИРЦ) в данной ситуации выглядят неправомерными, если в выписке из ЕГРН указан статус вашего помещения как «квартира», а не «комната в коммунальной квартире».

Юридический анализ

Приоритет данных ЕГРН: Согласно ст. 1 федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Если в ЕГРН указана площадь 29 кв.м., то именно эта цифра является базой для начисления любых взносов.

Порядок определения площади: Взнос на капитальный ремонт платится пропорционально доле в праве собственности на общее имущество (ст. 169 ЖК РФ). При этом размер платы рассчитывается исходя из площади вашего жилого помещения (ст. 156, 171 ЖК РФ).

Ошибка в квалификации: Если ваше помещение оформлено как квартира, то площади коридоров, кухонь и санузлов вне стен вашего жилого помещения являются общедомовым имуществом (ст. 36 ЖК РФ), а не вашей личной площадью. Включать их в «общую площадь жилого помещения» в квитанции нельзя. Попытка начислить платежи за вспомогательные помещения как за «жилую площадь» является нарушением норм ЖК РФ.

Анализ вашего плана:

План подтверждает ваши слова: это коридорная система общежития, где жилые блоки (выделенные вами красным прямоугольником комнаты) чередуются с помещениями общего пользования (туалеты, душевые, умывальни, кухни).

Юридический вывод из увиденного:

Ваши помещения — это жилые комнаты, а не обособленная квартира с собственным санузлом и кухней внутри. С точки зрения Росреестра, если статус объекта — «комната», то согласно статье 42 Жилищного кодекса РФ, в общую площадь вашей собственности (для расчета оплаты) входит:

Площадь самой комнаты (ваши 29 кв.м.).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

Здесь и кроется причина «беспредела»:

РФКР и ЕИРЦ считают, что раз у вас в собственности комната, то «квартирой» считается весь блок или даже весь этаж (отсек), к которому «приписаны» туалеты и кухни. Они математически делят общие площади (коридоры/туалеты) и «навешивают» их на жильцов комнат.

Почему их действия могут быть незаконны (на что давить):

Ничтожность перерасчета без основания: Если в вашей выписке из ЕГРН не прописана «доля в праве на общее имущество» в виде конкретных квадратных метров, а стоит только площадь комнаты 29 кв.м., то РФКР не имеет права самостоятельно увеличивать базу налогообложения (взноса).

Технический паспорт: Посмотрите в ваш техпаспорт из БТИ. Если там указана «общая площадь» (сумма жилой + вспомогательных), они могут ссылаться на него. Но Выписка из ЕГРН (ст. 1 ФЗ №218) всегда выше БТИ.

Статья 156 ЖК РФ: Взнос рассчитывается исходя из общей площади жилого помещения. Если ваше помещение по документам — «квартира» (пусть и бывшее общежитие), то места общего пользования на этаже являются общедомовым имуществом всех собственников здания, а не специфической собственностью жильцов коридора.

Как составить жалобу (алгоритм действий):

Вам нужно требовать ответа на вопрос: «На основании какого нормативного акта и какой записи в ЕГРН площадь моего помещения увеличена с 29 кв.м. до 46,5 кв.м.?»

Содержание жалобы (Претензии):

Шапка: Начальнику Регионального фонда капитального ремонта [Вашего региона], копию в ГЖИ (Госжилинспекцию).

Суть: Я являюсь собственником помещения по адресу: [адрес], площадью 29 кв.м. (Приложение: копия ЕГРН).

Аргументация: Согласно ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», сведения ЕГРН являются первичными. Согласно ст. 169 ЖК РФ, плата за кап. ремонт взимается с площади, находящейся в собственности.

Требование:

Предоставить расчет, на основании которого к моим 29 кв.м. прибавлено 17,5 кв.м.

Предоставить ссылку на документ, доказывающий, что эти 17,5 кв.м. находятся у меня в собственности (а не являются общедомовым имуществом).

Произвести перерасчет за весь период и вернуть излишне уплаченные средства.

Важный совет: Обязательно укажите в жалобе формулировку: «Действия по принудительному включению общедомового имущества в состав моей жилой площади являются самоуправством и нарушают ст. 36 ЖК РФ».

Нужно ли составить для вас полный текст текста такой претензии?

С уважением Светла Б

Здравствуйте!

Уточните пожалуйста: ваши комнаты оформлены именно как отдельные объекты права (комнаты в коммунальной квартире) или как доля в праве на квартиру, и указано ли в ЕГРН, что квартира является коммунальной?

Предварительно можно сказать, что действия фонда абсолютно незаконны, расчет должен идти строго по метражу из ЕГРН, и вы можете требовать перерасчета через претензию, а затем через прокуратуру.

Начисления только на вашу площадь. Взнос на капитальный ремонт рассчитывается от общей площади помещения, принадлежащего вам, и эта цифра берется исключительно из ЕГРН. Самовольно прибавлять к ней долю коридоров, кухонь и душевых фонд не имеет права, потому что эти помещения и так входят в состав общего имущества дома, которое вы оплачиваете соразмерно своей законной площади.

В силу части 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме, а взнос на капитальный ремонт, согласно части 8.1 той же статьи, рассчитывается исходя из общей площади помещения, принадлежащего собственнику.

Общее имущество не плюсуется к метражу. Все душевые, туалеты, кухни и коридоры на этаже являются общим имуществом собственников комнат. Ваша доля в этом имуществе пропорциональна площади ваших комнат, и вы уже платите за него через тариф, но прибавлять эти квадратные метры к вашей личной площади и начислять на них взнос — это двойной счет, который законом не предусмотрен.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения (лестничные клетки, коридоры, кухни, санузлы и т.п.), принадлежат собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Размер доли пропорционален площади принадлежащего помещения и отдельной оплате сверх этого не подлежит.

Коммунальная квартира не меняет правила. Даже если считать ваше жилье коммунальной квартирой, доля в общем имуществе коммуналки уже учтена при расчете доли собственности на места общего пользования. Самовольный пересчет этих долей региональным оператором без внесения изменений в ЕГРН и без решения суда — это чистый произвол, и ссылаться на постановления о коммуналках фонд может, только если в ЕГРН прямо указана общая площадь квартиры с учетом мест общего пользования.

В силу пункта 1 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру общей площади принадлежащей комнаты. Изменение этой доли возможно только по соглашению всех собственников или по решению суда, но не по усмотрению расчетного центра.

Пишите претензию прямо в фонд и ЕИРЦ. Составьте письменное обращение, потребуйте перерасчета с момента первого завышения, приложите копии выписки из ЕГРН и квитанций. Укажите, что расчет должен вестись от общей площади 29 квадратных метров, и любое отступление от сведений ЕГРН является нарушением, которое влечет административную ответственность. Если за 30 дней не ответят или откажут, отправляйте жалобу в прокуратуру.

В силу статьи 10 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан» письменное обращение подлежит обязательному рассмотрению, ответ направляется в течение 30 дней. Неправомерное начисление платы является нарушением, по которому прокуратура вправе внести представление об устранении нарушений.

Жалоба в прокуратуру на бездействие. Если фонд не исправит ошибку, пишите жалобу в Генеральную прокуратуру или прокуратуру региона. Опишите суть: самовольное завышение площади, игнорирование данных ЕГРН, неправомерное обогащение. Просите провести проверку, внести представление с требованием перерасчета и привлечь виновных к ответственности. К жалобе приложите копии выписки, квитанций и ответа фонда.

В силу статьи 27 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор рассматривает обращения граждан, при выявлении нарушений вправе вносить представления об устранении нарушений закона, а также направлять материалы в суд для защиты прав граждан.

Для точного ответа конечно лучше уточнить: зарегистрирована ли в ЕГРН ваша квартира как коммунальная и указана ли в выписке общая площадь квартиры с учетом всех вспомогательных помещений, потому что именно от этого зависит, насколько цинично фонд нарушает закон и какой именно ответ вам дадут.

С уважением, юрист Ермаков Сергей Александрович.

Здравствуйте.

Нет, действия фонда и ЕИРЦ неправомерны. Они не вправе самостоятельно «дорисовывать» к вашей площади долю от общих помещений этажа — за основу они обязаны брать данные из ЕГРН.

В вашей выписке чётко зафиксировано: две комнаты (11,6 + 17,4 = 29 кв. м) и 1/3 доли в праве. Именно эта цифра и должна фигурировать в расчётах. То, что на этаже есть общие зоны (душевые, туалеты, кухни, коридоры), не даёт права организациям произвольно увеличивать вашу личную площадь.

На какие статьи опираться

Ч.5 ст. 15 ЖК РФ — определяет, что входит в общую площадь жилого помещения (только части помещения, включая вспомогательные, предназначенные для ваших личных бытовых нужд).

Ст.16 ЖК РФ — закрепляет, что такое квартира и какие помещения к ней относятся.

Ч.3 ст.30 ЖК РФ — собственник несёт бремя содержания своего помещения и общего имущества в доме, но это не означает, что в личную площадь автоматически плюсуют чужие общие зоны этажа.

Суть в том, что в ЕГРН уже учтена вся юридическая суть: ваши комнаты + ваша доля в общем имуществе дома (а не в общих зонах конкретного этажа, которыми пользуются все жильцы). Фонд и ЕИРЦ не имеют полномочий пересматривать кадастровые данные — их задача корректно применять то, что внесено в реестр.

Как действовать

1. Претензия в Региональный фонд капитального ремонта и ЕИРЦ . Напишите официальное обращение (можно в двух экземплярах — один отдать под отметку о принятии, второй отправить электронно, если есть приёмная). В тексте укажите:

Ваши данные и адрес.

Суть проблемы: «В квитанциях за [период] указана площадь [X] кв. м, однако согласно выписке из ЕГРН от [дата] моя общая площадь составляет 29 кв. м (комнаты № 3 и № 8) с 1/3 долей в праве. Организации самостоятельно добавляют к моей площади долю от вспомогательных помещений этажа (душевые, туалеты, кухни, коридоры), что не основано на законе».

Правовое обоснование (ссылки на статьи выше).

Требование: «Прошу произвести перерасчёт начислений за период [указать] с применением площади 29 кв. м. В случае отказа прошу предоставить письменный мотивированный ответ в течение 30 дней».

Приложите копию выписки из ЕГРН, план, предыдущие квитанции.

2. Жалоба в надзорный орган. Если фонд и ЕИРЦ проигнорируют претензию или ответят отказом, обращайтесь в жилищную инспекцию (ГЖИ) вашего региона. Именно этот орган уполномочен проверять законность начислений в сфере ЖКХ. В жалобе изложите то же самое, приложите копию ответа (или отметку о том, что ответа нет). ГЖИ проведёт проверку и при выявлении нарушения выдаст предписание об устранении.

Про Генеральную прокуратуру писать сразу не стоит. Прокуратура осуществляет общий надзор, но обычно пересылает такие технические споры в профильный орган (ГЖИ). Лучше сразу идти по цепочке: организация → ГЖИ. В прокуратуру имеет смысл обращаться, если вы увидите явное бездействие или нарушение уже на уровне надзорного органа.

Несколько советов

1. Сохраняйте всю переписку и чеки — это пригодится, если дело дойдёт до суда.

2. Иногда полезно собрать подписи других жильцов с аналогичной проблемой — коллективное обращение привлекает больше внимания.

Таким образом, действия фонда и ЕИРЦ неправомерны: за основу расчёта взносов на капремонт должна браться площадь, зафиксированная в ЕГРН (29 кв. м), а не произвольно увеличенная за счёт доли в помещениях общего пользования; для защиты прав нужно подать претензию в фонд и ЕИРЦ с требованием перерасчёта (со ссылкой на ст. 15, 16, 30 ЖК РФ), далее — жалобу в ГЖИ, а обращение в прокуратуру целесообразно только при бездействии профильных органов.

С уважением.

Ваша позиция опирается на статью 15 Жилищного кодекса РФ.

Часть 5 этой статьи четко определяет состав общей площади жилого помещения — это сумма площадей всех частей такого помещения, включая площади помещений вспомогательного использования, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Ключевой момент здесь в другом. Взносы на капитальный ремонт начисляются исходя из Вашей доли в праве собственности на конкретное жилое помещение (комнату). Согласно статье 30 ЖК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Поскольку по выписке из ЕГРН объектом права является комната площадью 29 кв.м., именно эта цифра должна стоять в квитанции. Добавление Фондом долей от чужих туалетов, душевых и кладовых превращает Вашу индивидуальную собственность в коммунальную квартиру с местами общего пользования, что противоречит данным Росреестра.

Если здание признано многоквартирным домом (МКД), то коридоры, кухни и санузлы этажа являются общим имуществом МКД (ст. 36 ЖК РФ), но их метраж уже заложен в тариф или распределяется пропорционально долям в общем имуществе дома, а не прибавляется к жилой площади конкретной комнаты при расчете взноса за капремонт.

Пишите заявление на имя руководителя Фонда. В шапке укажите Ваши данные, адрес объекта и номер лицевого счета.