Влияет ли оговорка о дефектах в договоре купли-продажи квартиры на ответственность продавца?

13. Исходя из преамбулы и пункта 1 статьи 20 Закона о защите прав потребителей под существенным недостатком товара (работы, услуги), при возникновении которого наступают правовые последствия, предусмотренные статьями 18 и 29 Закона, следует понимать:

а) неустранимый недостаток товара (работы, услуги) - недостаток, который не может быть устранен посредством проведения мероприятий по его устранению с целью приведения товара (работы, услуги) в соответствие с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке, или условиями договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемыми требованиями), приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцом и (или) описанием при продаже товара по образцу и (или) по описанию;

б) недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерных расходов, - недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара (работы, услуги) либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования.

В отношении технически сложного товара несоразмерность расходов на устранение недостатков товара определяется судом исходя из особенностей товара, цены товара либо иных его свойств;

в) недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерной затраты времени, - недостаток, на устранение которого затрачивается время, превышающее установленный соглашением сторон в письменной форме и ограниченный сорока пятью днями срок устранения недостатка товара, а если такой срок соглашением сторон не определен, - время, превышающее минимальный срок, объективно необходимый для устранения данного недостатка обычно применяемым способом;

г) недостаток товара (работы, услуги), выявленный неоднократно, - различные недостатки всего товара, выявленные более одного раза, каждый из которых в отдельности делает товар (работу, услугу) не соответствующим обязательным требованиям, предусмотренным законом или в установленном им порядке, либо условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемым требованиям) и приводит к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию;

д) недостаток, который проявляется вновь после его устранения, - недостаток товара, повторно проявляющийся после проведения мероприятий по его устранению.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей"

В отношении недвижимости действует специальная норма: согласно ст. 557 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки, которые существовали до передачи, если покупатель не знал и не мог знать о них. Условие, освобождающее продавца от ответственности за любые недостатки, включая скрытые, может быть признано ничтожным, если оно лишает покупателя права на защиту (п. 2 ст. 461 ГК РФ). Таким образом, продавец обязан устранить или компенсировать стоимость скрытых недостатков, существовавших до передачи, которые делают квартиру непригодной для проживания или существенно снижают её стоимость, если покупатель не мог их обнаружить при осмотре. Видимые недостатки, которые покупатель мог заметить, подпадают под оговорку.

Если продавец — юридическое лицо (застройщик) и квартира приобреталась вами для личных нужд, на отношения распространяется Закон «О защите прав потребителей». По нему нельзя заранее отказываться от права на судебную защиту и требований по качеству товара. Такой пункт договора будет признан недействительным судом почти автоматически, особенно в части скрытых недостатков.

Если продавец — физическое лицо (стандартная сделка между гражданами), суды чаще опираются на свободу договора (ст. 421 ГК РФ). Однако здесь работает статья 10 ГК РФ (недопустимость злоупотребления правом). Если продавец продал вам аварийное жилье, скрыв фундаментальные проблемы, суд может применить нормы ст. 475 ГК РФ вопреки договору, ссылаясь на недобросовестность продавца.

Итог: При такой формулировке продавец обязан будет устранить или компенсировать расходы только на те существенные недостатки, которые были скрыты на момент передачи, либо на юридические пороки объекта. За все видимые царапины, потертости и мелкие поломки, зафиксированные (или пропущенные) в акте приема-передачи, он ответственности нести не будет. Тем не менее, окончательное решение о действительности такого отказа от применения статьи 475 ГК РФ остается за судом, который будет оценивать степень добросовестности сторон и масштаб выявленных дефектов. Для защиты своих интересов фиксируйте состояние квартиры максимально подробно (фото, видео, привлечение строительного эксперта на приемку) и сохраняйте доказательства любых устных обещаний продавца.

В отношении недвижимости действует специальная норма: согласно ст. 557 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки, которые существовали до передачи, если покупатель не знал и не мог знать о них. Условие, освобождающее продавца от ответственности за любые недостатки, включая скрытые, может быть признано ничтожным, если оно лишает покупателя права на защиту (п. 2 ст. 461 ГК РФ).