Остается ли право проживания дарителя обременением при передаре?

По вашему вопросу: пункт о праве пользования дарителя в договоре дарения является обременением только при государственной регистрации такого обременения. Если запись есть – последующие владельцы обязаны соблюдать условие; если нет – скорее всего, не обязаны. Снятие с регистрационного учёта не всегда означает отказ от права, но может быть признано судом как отказ. Если вас выселили принудительно, можно обратиться в суд, но необходимо оценить доказательства. Рекомендую вам получить выписку из ЕГРН и проконсультироваться со специалистом.

Добрый день! Ваша интуиция про «должен быть письменный отказ» абсолютно верна, и вопрос гораздо тоньше, чем кажется. Здесь две отдельных правовых развилки, и разбирать их надо порознь.

Первая. Является ли пункт о сохранении бессрочного пользования обременением для последующих собственников. Юридически такое право имеет обязательственную природу, а не вещную. Перечень вещных прав в ст. 216 ГК РФ закрытый, и право пользования регистрируется в ЕГРН только в узких случаях: рента (гл. 33 ГК РФ), завещательный отказ (ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ), пожизненное содержание, отказ от приватизации. Договор дарения с пунктом о сохранении пользования сюда автоматически не попадает. По п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности прекращает право пользования, «если иное не установлено законом». Позиция ВС РФ, обобщённая в практике 2022-2024 гг.: сам факт проживания и регистрации на момент дарения обременением квартиры не является. Но, и это критично, если пункт был перенесён во второй договор при передарении через 3 месяца, или новый одаряемый письменно принял квартиру с этим условием, обязательство действует и в отношении него по ст. 430 ГК РФ (договор в пользу третьего лица). Всё решает текст второго ДД.

Вторая, и здесь Вы правы на 100 процентов. По ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и сам договор. Право пользования установлено письменным зарегистрированным ДД, значит и отказ от него должен быть письменным. Устное «выпишись», под давлением снятое заявление о снятии с регистрации, юридически отказом от договорного права пользования не является. Регистрация по месту жительства это административный акт, она не порождает и не прекращает жилищных прав. Это позиция КС РФ №4-П от 25.04.1995, актуальная до сих пор. Выписаться и утратить право пользования это два разных события.

Что Вам реально надо сделать. Первое, заказать в Росреестре копии обоих договоров 2014 года (первичного и о передарении). Именно тексты, не выписки. Второе, сравнить формулировки пункта и посмотреть, есть ли отсылка к нему во втором ДД. Третье, собрать доказательства фактического 12-летнего пользования: платёжки ЖКУ, корреспонденция, показания соседей, медицинское прикрепление. Четвёртое, зафиксировать обстоятельства «выселения»: было ли давление, переписка, свидетели.

По срокам не всё потеряно. Срок исковой давности по требованиям из договора 3 года (ст. 196 ГК РФ) с момента, когда узнали о нарушении права. Если выселили недавно, время есть. Требование это иск о признании права пользования и вселении по ст. 304, 305 ГК РФ.

До суда имеет смысл направить новому собственнику письменную претензию со ссылкой на пункт первого ДД и на ст. 452 ГК РФ. По практике, значительная часть таких споров закрывается либо возвратом права проживания, либо денежной компенсацией за отказ, потому что у собственника перспектива тяжбы на 6-10 месяцев с непредсказуемым результатом тоже не радужная.

Реалистично: исход дела зависит буквально от одной строки во втором договоре и от того, как оформлялся «выход» из квартиры.

Здравствуйте Нина

Пункт в договоре "о сохранении бессрочного,безвозмездного пользования квартирой" - является обременением для других владельцев . Указанное право является обременением жилого помещения и сохраняется при любом переходе права собственности на него к другим лицам»

При регистрации перехода права собственности к одаряемому одновременно регистрируется и право пользования дарителя. Это обременение отображается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), и любой потенциальный покупатель, запросив выписку, увидит это ограничение

Если даритель снялся с регистрационного учета , то с ним надо заключить договор о расторжении право бессрочного пользования жильем либо его надо признавать утратившим право пользования через суд

Если остались вопросы , то можете со мной связаться через личные сообщения 9111.ru. Консультация оказана юристом М.Н.Абаевой

Является ли пункт обременением для других владельцев?

Если в выписке из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) отсутствует запись о таком обременении (например, «право пользования» или «сервитут»), то для нового собственника, получившего квартиру в дар, это условие не обязательно. Он считается добросовестным, если не знал о нём. Однако если новый собственник был осведомлён о пункте (например, в договоре передарки прямо указано на сохранение права) или обременение зарегистрировано, то он обязан обеспечить право пользования.

Является, разумеется. Мог и не сниматься с учета, а пользоваться.