В договоре прописано что кв остается в залоге у продавца до момента полной оплаты.

Дмитрий, в такой схеме основные риски для продавца связаны не столько с самим залогом, сколько с тем, что право собственности на квартиру перейдёт к покупателю до получения Вами всей суммы.

Если в договоре предусмотрено, что квартира остаётся в залоге у продавца до полной оплаты (залог в силу закона по ст. 488 ГК РФ), это является определённой защитой. Но важно, чтобы это условие было правильно указано в договоре и зарегистрировано в Росреестре одновременно с переходом права собственности.

Основные риски:

покупатель станет собственником квартиры, но может затягивать окончательный расчёт;

если покупатель начнёт уклоняться от оплаты, придётся обращаться в суд для взыскания денег и обращения взыскания на залог;

если договор составлен неточно, могут возникнуть споры о том, был ли залог действительно установлен;

если у покупателя появятся другие кредиторы, наличие зарегистрированного залога будет иметь большое значение.

Чтобы снизить риски:

максимально чётко прописать сроки и порядок оплаты;

указать, какая сумма считается полученной, а какая остаётся задолженностью;

предусмотреть ответственность за просрочку;

убедиться, что в ЕГРН будет отражено обременение в пользу продавца;

лучше проводить расчёты через безопасные инструменты (например, банковский аккредитив или другой механизм контроля платежа).

Также стоит учитывать, что передача квартиры с долгом по ЖКХ требует внимательной проверки: задолженность обычно не переходит к покупателю в полном объёме (за исключением отдельных случаев, например связанных с взносами на капремонт), но порядок расчётов лучше заранее закрепить в договоре.

Желательно бы ознакомиться с документами для дачи правовой оценки.

"регистрируем на покупателя кв." - вот этого делать совсем не надо...

.....

Можно оформить 400 тысяч - как Задаток:

www.consultant.ru

С исполнением основного договора - допустим, через 2 недели (хватит вам времени закрыть долг за квартиру и снять с нее все ограничения?)

......

Остальная сумма будет при подписании основного договора. Как положено - с гарантиями для 2-х сторон.

Здравствуйте.

Риски продавца при такой схеме: покупатель может не выплатить остаток после погашения долга — придётся взыскивать через суд, даже при наличии залога; сделку могут оспорить, если продавца позже признают банкротом (особенно при заниженной цене); регистрация перехода права может сорваться из‑за ареста квартиры по долгам ЖКХ; из‑за статуса иностранца есть риск претензий по валютному законодательству при неправильных расчётах. Снизить риски поможет чёткая фиксация сроков и санкций в договоре, проверка отсутствия арестов по выписке ЕГРН, указание рыночной цены и использование безопасных расчётов (аккредитив, эскроу).

С уважением.