Что означает запись в кадастровой выписке на участок в СНТ?

Здравствуйте! В кадастровой выписке могут быть указаны ограничения, обременения или особые отметки. Без фото сложно определить точно, но возможные варианты: охранные зоны (ЛЭП, газопровод), сервитуты, зоны затопления и т.д. Эти записи не отменяют регистрацию права собственности, но могут ограничивать использование участка.

Вам необходимо ознакомиться с полной выпиской и уточнить значение конкретной записи. Если сомневаетесь в последствиях, лучше обратиться к юристу для анализа перед совершением сделки.

Могу только предположить - ваш участок образован из более крупного участка (1599) и доступ к нему осуществляется по остатку участка 1599 (на остаток наложен сервитут).

Тут следует понять - чей остался кусок участка 1599.

.....

Это лишь мое предположение.

.....

Посмотрел сейчас на Публичной Кадастровой Карте.

ik5map.roscadastres.com

Участок 90:10:120601:1599 "без координат границ", площадь 670947 кв. метров, цена - 320 миллионов рублей.

Так что, может быть, действительно - это огромный (шесть тысяч соток) участок, из которого вам всем "нарезали" садовые участки.

......

Я вам рекомендую пойти (написать) в местную администрацию с вопросом о статусе этого участка.

Скорее всего, это реестровая ошибка (неточность в координатах или названии), которая не мешает продаже, но её придётся исправить через Росреестр или суд, если покупатели захотят чётких границ.

🔔 ВАЖНО!

═══════════════════════════════════════

Если вам требуется индивидуальная консультация с разбором вашей ситуации — пишите в личные сообщения на сайте. Стоимость и формат работы обсуждаются в личной переписке.

═══════════════════════════════════════

Буду ждать ваших сообщений! 💬🤍

Ограничения (обременения) прав – например, публичный сервитут (проход/проезд), охранная зона инженерных коммуникаций (ЛЭП, газопровод, водопровод) или зона с особыми условиями использования территории. Это не запрещает продажу, но накладывает ограничения на использование участка и строительство.

2. Особые отметки** – указания на то, что участок расположен в зоне (например, в зоне затопления, в санитарно-защитной зоне) или что в отношении участка принято решение о резервировании для государственных нужд.

Вы не прикрепили фотографию, но исходя из описанной ситуации (СНТ, администрация делала межевой план для всего массива), с вероятностью 99% речь идет об обременении в виде изъятия части земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В выписке ЕГРН это обычно выглядит как раздел «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости», где указано:

Основание: постановление местной администрации о комплексном развитии территории (КРТ) или решение об изъятии земель.

Зона: чертеж границ на схеме вашего участка.

Цель: например, строительство дороги местного значения, линии электропередач (ЛЭП), газопровода или расширение существующей улицы СНТ.

Поскольку вы упомянули, что администрация недавно сама делала межевание, скорее всего, произошло следующее: при уточнении общих границ СНТ кадастровый инженер обнаружил наложения. Чтобы узаконить границы товарищества, администрация была вынуждена утвердить новую схему, которая прошла прямо по чьим-то участкам (в том числе по вашему). Теперь часть вашей земли официально отошла под будущие нужды муниципалитета.

Какие последствия это несет

1. Для вас (продавцов):

Юридическая чистота. Формально продавать такой участок можно. Если площадь оставшейся части четко определена и у нее есть свой кадастровый номер (или она выделена как учетная часть основного участка), сделка купли-продажи состоится. Росреестр зарегистрирует переход права собственности.

Цена. Вы продаете не весь участок, который был у вас изначально, а его уменьшенную копию. Требовать полную рыночную стоимость за старую площадь нельзя — это прямой путь к расторжению сделки через суд после ее регистрации.

Риск расторжения договора покупателем. Если в договоре будет написано, что продается участок площадью, например, 8 соток без обременений, а по факту покупатель получит 6 соток с красной линией посередине, он сможет аннулировать сделку, вернуть деньги через суд и потребовать компенсацию убытков.

2. Для покупателей:

Потеря земли. Та часть, которая попала в зону изъятия, им юридически уже не принадлежит. Они становятся собственниками только той площади, которая осталась вне красных линий зоны.

Строительство. На изъятой части строить ничего нельзя. Более того, если зона предназначена под дорогу, покупатели могут быть обязаны сами снести забор, спилить деревья и освободить эту территорию по первому требованию администрации. Если там планируется ЛЭП, на этой части навсегда запретят любые постройки из-за охранной зоны.

Компенсация. По закону (Земельный кодекс РФ, глава VII.1), право на денежную компенсацию за изъятие имеет собственник на момент принятия решения об изъятии. Поскольку землю изымает администрация, компенсация положена вашим родителям. Покупатели на нее претендовать не смогут, так как купят участок уже с существующим обременением.

Ипотека и стройка. Банки крайне неохотно кредитуют такие объекты. Заложить участок с зоной будущего изъятия под ипотеку практически невозможно. Кроме того, получить уведомление о соответствии планируемого строительства (разрешение на стройку дома) будет сложно или невозможно, если пятно застройки попадает в зону риска.

Как действовать пошагово

Изучите текст выписки дословно. Найдите точное название обременения. Если там указаны реквизиты постановления администрации, найдите этот документ на сайте мэрии или запросите его копию. В нем будет указана точная цель изъятия и сроки.

Закажите свежую выписку из ЕГРН самостоятельно. Не ту, которую смотрят покупатели, а актуальную на сегодняшний день. Проверьте графический план (раздел 3 или 5). Посмотрите, как именно проходит граница зоны по вашему участку: отрезан ли кусок сбоку, отнята ли половина, или это просто полоса вдоль забора.

Проверьте статус частей участка. Зайдите на Публичную кадастровую карту. Введите кадастровый номер участка. Если внутри него появился отдельный контур другого цвета с другим номером — значит, администрация уже отмежевала свою часть. Если же участок целый, но на нем лежит серая полупрозрачная зона («зона планируемого размещения...»), значит, земля еще ваша, но пользоваться ею нельзя.

Пригласите кадастрового инженера. Он выйдет на место с оборудованием, покажет теодолитом реальные границы на земле (вынесет точки в натуру). Станет визуально понятно, затронет ли эта зона существующий дом, колодец, грядки или забор. Часто бывает, что красные линии проходят по лесу в конце сада и фактически ничему не мешают.

Пересчитайте цену. Стоимость должна рассчитываться строго от чистой площади (общая площадь минус площадь зоны изъятия). Например, если было 10 соток, а забрали 2, продаваться должны 8 соток по рыночной цене за сотку в вашем СНТ.

Подготовьте документы к сделке. Обязательно получите свежий межевой план. В договоре купли-продажи нужно честно прописать наличие этого обременения со ссылкой на запись в ЕГРН. Это защитит вас от будущих исков.

Урегулируйте вопрос компенсации. Если ваши родители еще не получили выплату за изъятую часть, они могут оформить сделку сейчас, а затем передать право требования этой компенсации покупателю отдельным соглашением (цессией), включив сумму в общую стоимость участка. Но чаще всего проще дождаться выплаты от государства самим, уменьшить цену продажи на эту сумму и продать покупателям чистый остаток земли.

Если пришлете фото выписки (можно сделать скриншот раздела с обременениями), я смогу расшифровать конкретные формулировки Росреестра и дать более точный прогноз.