Продажа квартиры за 1 млн - будет ли налог и как использовать вычет?

Ваш брат будет уплачивать налог. Поскольку квартира находилась в собственности менее минимального срока владения (для недвижимости, купленной после 1 января 2016 года, он составляет 5 лет), доход от ее продажи облагается НДФЛ по ставке 13%.

Однако сумму налога можно законно уменьшить. В России при продаже жилья действуют два основных механизма:

1. Учет фактических расходов

Это самый выгодный вариант для вашего брата. Налог платится только с разницы между ценой продажи и документально подтвержденными расходами на покупку.

Расчет:

(

1000000

−

600000

)

×

13

%

=

400000

×

13

%

=

52000

(1000000−600000)×13%=400000×13%=52000 рублей.

Для этого способа необходимо сохранить договор купли-продажи за прошлый год и платежные документы (чек, расписку, выписку из банка), подтверждающие передачу продавцу именно 600 000 рублей.

2. Имущественный вычет в фиксированном размере (1 млн рублей)

Этот способ применяется, если расходы на покупку не подтверждены документами или они меньше миллиона. Государство разрешает вычесть из цены продажи 1 000 000 рублей.

Расчет:

(

1000000

−

1000000

)

×

13

%

=

0

(1000000−1000000)×13%=0 рублей.

В этом случае налог платить не придется вовсе.

Ответ на вопрос о сумме сделки — 999 000 или 1 000 000 руб.:

С точки зрения налоговой оптимизации абсолютно нет никакой разницы, какую из этих сумм укажет ваш брат.

Если использовать фиксированный вычет (способ №2):

При цене 1 000 000 руб.:

1000000

−

1000000

=

0

1000000−1000000=0 руб. налогооблагаемой базы.

При цене 999 000 руб.:

999000

−

1000000

=

−

1000

999000−1000000=−1000 руб. Налогооблагаемая база не может быть отрицательной, поэтому она признается равной нулю.

Налог в обоих случаях составит 0 рублей. Однако указывать цену ниже рыночной без веской причины бывает рискованно: занижение стоимости может привлечь внимание налоговых органов к обеим сторонам сделки как к потенциальным участникам схемы ухода от налогов.

Важные нюансы:

Правило 70% от кадастровой стоимости. Если цена в договоре будет существенно ниже кадастровой стоимости квартиры, налоговая инспекция имеет право рассчитать налог исходя из суммы, равной 70% от кадастра. Например, если кадастровая стоимость квартиры — 1 500 000 руб., то для расчета возьмут базу в

1050000

1050000 руб. (

1500000

×

70

%

1500000×70%). Но поскольку эта сумма все равно перекрывается вычетом в 1 млн рублей, налог останется нулевым. Проверить это стоит заранее.

Минимальный срок для семей с детьми. Если у брата есть двое или более несовершеннолетних детей (или дети до 24 лет, обучающиеся очно), он может продать квартиру без уплаты налога и без ожидания 5 лет, соблюдая ряд условий (покупка нового жилья большей площади в том же году или до 30 апреля следующего).

Декларирование дохода. Даже если налог равен нулю, подать декларацию 3-НДФЛ в следующем году (до 30 апреля) скорее всего потребуется, так как цена продажи превышает размер имущественного вычета (1 млн руб.). Срок подачи декларации за 2026 год — до 30 апреля 2027 года, а срок уплаты налога (если бы он был) — до 15 июля 2027 года. С 2021 года действует упрощенный порядок: если налогоплательщик заявляет только налоговый вычет, декларация заполняется автоматически через личный кабинет ФНС, но лучше проверить статус в личном кабинете весной следующего года.

Вычет за покупку новой квартиры. Если брат в том же календарном году (или ранее) купил другое жилье и раньше никогда не пользовался правом на вычет за покупку, он может заявить его сейчас. Лимит — 2 000 000 рублей (вернуть можно до 260 000 рублей НДФЛ). Этот вычет никак не связан с продажей старой квартиры, но позволит вернуть часть уплаченных за жизнь налогов.

Региональные льготы. Субъекты РФ имеют право снижать минимальный срок владения недвижимостью вплоть до нуля или уменьшать коэффициент 70% от кадастровой стоимости. Стоит проверить местное законодательство.

Итог:

Оптимальная стратегия зависит от документов:

Если сохранились бумаги о покупке за 600 000 рублей — выгоднее показать реальную цену в 1 000 000 рублей и заплатить 52 000 рублей налога. Это покажет полную прозрачность сделки перед банком покупателя и госорганами.

Если документов нет — смело указывайте 1 000 000 рублей, применяйте стандартный вычет в 1 млн рублей и налог платить не нужно. Указывать 999 000 смысла нет.