Продажа квартиры за 1 млн - будет ли налог и как использовать вычет?

Добрый день! При продаже квартиры, которой владели менее 5 лет, нужно подать декларацию. Но вычет в 1 млн рублей позволяет не платить налог, если цена не выше этой суммы. Рекомендую указывать реальную цену — 1 000 000 руб. Если потребуется помощь в заполнении декларации, лучше обратиться к специалисту.

Лучше надо указать ту сумму, за которую продаётся недвижимость.

Какую сумму указать в договоре: 999 000 или 1 000 000? Вычет в 1 млн рублей применяется к доходу от продажи, а не к цене в договоре. То есть независимо от того, напишете вы 999 тысяч или 1 миллион, налоговая база для расчета налога будет одинаковой: доход минус 1 млн рублей вычета. Если цена продажи 1 млн, то после вычета база станет нулевой и налога не будет. Если цена выше (например, 1,5 млн), то налог посчитают с разницы (500 тыс.).

Налоговая может не взять на основу цену из договора, если она окажется ниже 70% от кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи. В этом случае для расчета налога возьмут 70% кадастровой стоимости и уже из этой суммы вычтут вычет. Поэтому перед сделкой имеет смысл запросить выписку из ЕГРН и сравнить что больше цена в договоре или 70% кадастра? От этого и будет зависеть итоговая база.

В итоге, вместо вычета можно уменьшить доход на сумму документально подтвержденных расходов на покупку. В вашем случае брат купил квартиру за 600 тыс. Если он выберет этот вариант, налог посчитают с разницы: 1 000 000 – 600 000 = 400 000 рублей. А если возьмет вычет (1 млн), то база станет нулевой (1 000 000 – 1 000 000 = 0). В этой ситуации выгоднее применить вычет и налога не будет вообще.

Добрый день, Игорь! Разбираю вашу ситуацию — отвечу по пунктам, чтобы было понятно.

Будет ли налог? Это зависит от срока владения. Если брат владеет квартирой меньше минимального срока, то при продаже возникнет доход, с которого нужно заплатить НДФЛ. Минимальный срок — 5 лет по общему правилу. Но он сокращается до 3 лет, если жильё получено: в наследство, в дар от близкого родственника, по договору ренты, в результате приватизации или является единственным жильём продавца. Если срок уже вышел — налога нет, и сумму в договоре можно указывать любую (в рамках рыночной). Если срок не прошёл — тогда нужно считать.

Какую сумму указать в договоре: 999 000 или 1 000 000 руб.? Здесь есть важный нюанс. Вычет в 1 млн рублей — это не то, что «привязывается» к цене в договоре. Это максимальная сумма, на которую можно уменьшить доход от продажи, чтобы рассчитать налог. То есть если брат выберет этот вариант (вместо учёта расходов на покупку), он просто заявит вычет в 1 млн руб. в декларации.

В вашем случае: брат купил за 600 тыс., продаёт за 1 млн. Если он применит вычет в 1 млн, налогооблагаемая база станет нулевой (1 000 000 – 1 000 000 = 0), и налога не будет. Если бы он выбрал вариант «доходы минус расходы», база была бы 400 тыс. (1 000 000 – 600 000), и налог составил бы 52 тыс. руб. (при ставке 13%). Поэтому в этой ситуации выгоднее взять вычет в 1 млн — налога не возникнет вообще.

Так что писать в договоре? Пишите ту сумму, за которую реально продаёте — 1 000 000 руб. Не нужно искусственно занижать цену до 999 000 руб. ради вычета: это не даст преимущества, а только вызовет вопросы у налоговой, если вскроется реальная цена сделки. Вычет применяется к доходу в декларации, а не к цене в договоре.

Важное предупреждение про кадастр. Налоговая сравнит цену продажи с 70% от кадастровой стоимости квартиры (на 1 января года продажи). Если цена в договоре окажется ниже этого значения, для расчёта налога возьмут кадастровую стоимость. Поэтому перед сделкой имеет смысл запросить выписку из ЕГРН — чтобы убедиться, что 1 млн действительно выше этих 70%.

Итог: если срок владения меньше минимального — в декларации заявляйте вычет 1 млн руб., налога не будет. Сумму в договоре указывайте фактическую (1 млн). Если срок уже прошёл — налога нет в любом случае, и сумма в договоре на это не влияет.

Рекомендую перед подписанием договора показать документы (договор покупки, выписку из ЕГРН) налоговому консультанту или бухгалтеру — он проверит все детали под конкретную ситуацию брата. Удачи со сделкой!

Указывать нужно реальную цену сделки — 1 000 000 рублей. Занижение до 999 000 рублей не даёт безопасного преимущества и создаёт гражданско-правовые и налоговые риски.

Если минимальный срок владения не истёк, доход для налога сравнивается не только с ценой договора, но и с кадастровой стоимостью, умноженной на применимый региональный коэффициент. Налоговый доход берут по большей величине. Затем можно выбрать один из вариантов:

— имущественный вычет до 1 000 000 рублей для квартиры;

— уменьшение дохода на подтверждённые расходы покупки — 600 000 рублей.

Обычно выгоднее вычет 1 млн. Если цена продажи 1 млн и кадастровый расчёт не выше 1 млн, налог получится нулевым. Если кадастровый расчёт выше, налог может остаться даже при цене договора 1 млн. Проверьте кадастровую стоимость на 1 января года продажи и возможный льготный трёхлетний срок владения (например, для единственного жилья или наследства). Храните договор покупки и платежи; при необходимости подайте декларацию 3-НДФЛ в установленный срок.

Александр Лебедев, юрист. Консультации и документы: alebedev.pro • Telegram: @urist00007 • e-mail: a@urist0007.ru • WhatsApp/тел.: +7 995 105-34-31.