Как избежать налога при продаже квартиры с 6 собственниками?

Добрый день. Если все 6 собственников продают квартиру за 5 млн рублей одним договором как единый объект, имущественный вычет 1 млн рублей предоставляется на всю квартиру и распределяется между продавцами. Поэтому при отсутствии подтвержденных расходов налоговая база действительно может составить 4 млн рублей. ФНС прямо разъясняет такой порядок.

Если же каждый собственник продает принадлежащую ему долю отдельным договором, то каждый продавец вправе применить свой имущественный вычет до 1 млн рублей. Это соответствует подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ и позиции ФНС. Поэтому, если каждому из шести собственников по его отдельному договору действительно приходится менее 1 млн рублей дохода, налоговая база у каждого может быть равна нулю. Статья 220 НК РФ www.consultant.ru

Но цену в договоре нужно сопоставить с кадастровой стоимостью. Если договорная цена ниже установленного налоговым законодательством кадастрового минимума, доход для НДФЛ могут определить исходя из кадастровой стоимости с применением соответствующего коэффициента. Сейчас базовый коэффициент составляет 0,7, причем субъект РФ вправе увеличить его до 1. Поэтому одного расчета «5 млн / 6 = 833 тыс.» недостаточно. Статья 214.10 НК РФ www.consultant.ru

При отдельных договорах продажи долей потребуется учитывать и нотариальное оформление. По общему правилу сделки по отчуждению отдельных долей подлежат нотариальному удостоверению. Исключение предусмотрено, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке, но именно этот вариант для налогового вычета дает один общий миллион. Если напишете кадастровую стоимость квартиры, регион и размеры долей каждого из шести собственников, можно точно посчитать, будет ли при шести отдельных договорах НДФЛ равен нулю.

Нет, разделение сделки на несколько договоров не поможет уйти от налога. Согласно Налоговому кодексу РФ, имущественный вычет в 1 миллион рублей при продаже объекта, находящегося в общей долевой собственности, распределяется между всеми сособственниками пропорционально их долям, независимо от того, оформлен один общий договор или несколько отдельных. Налог платить придется

Нет, разделение сделки на отдельные договоры не освободит от налога и может быть признано налоговым правонарушением. Налог рассчитывается индивидуально для каждого собственника исходя из его доли, а не из общей суммы договора.

Согласно разъяснениям ФНС, при продаже доли в праве собственности на недвижимость налоговая база определяется как стоимость конкретной доли, а не всего объекта. При цене квартиры 5 млн руб. и 6 собственниках (допустим, доли равные — по 1/6) стоимость доли каждого составит примерно 833 тыс. руб. Поскольку эта сумма меньше 1 млн руб., то при отсутствии иных доходов в данном налоговом периоде налог к уплате у каждого из вас не возникнет. Это законный результат, достигаемый без разделения сделки на отдельные договоры — он работает и при одном общем договоре купли-продажи.

Разделение единой сделки на несколько договоров с целью занижения налоговой базы квалифицируется как дробление дохода и может быть признано налоговым органом схемой ухода от налогообложения. В соответствии со ст. 45 НК РФ налогоплательщик обязан самостоятельно исполнять обязанность по уплате налога; любые действия, направленные на искусственное занижение налоговой базы, являются налоговым правонарушением. Кроме того, судебная практика признаёт такие схемы недобросовестными.

Если потребуется составить процессуальные документы с учётом данных рекомендаций — обращайтесь.

+7-918-363-83-08 Мах, Telegram, Whats'App

Здравствуйте! При продаже квартиры по одному договору купли-продажи имущественный вычет в 1 млн рублей распределяется между всеми собственниками пропорционально долям. Если же каждый собственник продаёт свою долю по отдельному договору, каждый вправе применить вычет в полном размере — 1 млн рублей. При стоимости квартиры 5 млн и шести равных долях на каждого придётся около 833 тыс. рублей, что меньше вычета, поэтому налог платить не придётся. Но не забудьте подать налоговую декларацию 3-НДФЛ, даже если налог нулевой. Следует учитывать, что сделка должна быть реальной, а не искусственным дроблением. В случае сомнений лучше обратиться к специалисту за консультацией и подготовкой документов.

Сразу отвечу: нет, сама по себе схема с отдельными договорами не избавит от налога полностью. Но она действительно помогает снизить налоговую нагрузку — и в вашей ситуации это может сработать. Я объясню, в чём тут дело.Когда все собственники продают квартиру одним договором (как единый объект), имущественный налоговый вычет в 1 млн рублей распределяется между всеми совладельцами пропорционально их долям. То есть каждый получит вычет, скажем, с 1 млн из своей суммы, и налог будет считаться с остатка. В вашем примере (5 млн за всю квартиру) при одном договоре с каждого пришлось бы платить налог с 4 млн (5 – 1 = 4 млн базы, минус вычет 1 млн). А если вы оформите отдельные договоры (каждый собственник продаёт только свою долю), то к каждому договору применяется полный вычет в 1 млн рублей. То есть каждый собственник «закрывает» свою долю вычетом, и налогооблагаемая база для него становится равной нулю (или очень близкой к ней). В итоге налог не возникает вообще — ни у кого из продавцов. Важное предупреждение про кадастровую стоимость. Даже если в вашем договоре цена доли меньше миллиона, налоговая после сделки сравнит цену из договора с 70% от кадастровой стоимости доли на 1 января года продажи. Если цена в договоре окажется ниже этой цифры, для расчёта налога возьмут именно 70% кадастра. Так что не рассчитывайте только на «малые» суммы в отдельных договорах — проверяйте итоговую базу после сверки с кадастром. Есть и другой путь. Если у кого-то из собственников сохранились документы, подтверждающие расходы на приобретение именно этой доли (или всей квартиры), этот человек может уменьшить доход от продажи на сумму этих расходов вместо вычета. Иногда это выгоднее, чем фиксированный вычет в 1 млн. Итог: отдельные договоры — рабочий вариант для снижения налога в вашей ситуации. Но перед сделкой советую каждому собственнику запросить у налогового специалиста расчёт: специалист учтёт все детали (даты владения, документы о прошлых покупках, кадастровую стоимость) и подскажет оптимальный путь.

все шесть собственников получили квартиру по наследству? Или у кого-то из них до наследства уже была доля в этой квартире?