Договор будет оспоримый пока другие собственники его не оспорят в суде или будет недействителен с момента подписания?

По сути, такой договор считается недействительным с самого начала (ничтожным), а не просто оспоримым. Разница принципиальная: оспоримый договор действует, пока кто-то не докажет в суде, что его надо отменить, а ничтожный — это как будто его никогда и не заключали, независимо от того, подали в суд или нет.

Вот как это работает на практике.

Почему договор недействителен, а не просто оспорим?

Потому что вы распоряжаетесь чужим имуществом (долями других собственников) без их согласия. Гражданский кодекс прямо говорит: распоряжаться общей долевой собственностью можно только по соглашению всех участников. Сдавая всю квартиру, вы единолично решаете за всех, а это грубое нарушение закона. Поэтому сделка изначально порочна — она ничтожна.

Другие собственники могут в любой момент подать иск о признании договора недействительным и выселении арендаторов. Им даже не нужно доказывать, что вы им как-то навредили, — достаточно самого факта отсутствия их согласия.

Чем отличается сдача всей квартиры от сдачи вашей доли?

Это два совершенно разных действия:

· Сдать свою долю — можно. Вы имеете право распоряжаться только тем, что вам принадлежит. Но на практике сдать отдельную долю в общей квартире почти невозможно: непонятно, какую именно комнату сдавать, как пользоваться кухней и санузлом. Поэтому обычно всё упирается в то же самое — нужно соглашение всех собственников о порядке пользования общим имуществом.

· Сдать всю квартиру — нельзя без согласия всех. Вы вторгаетесь в чужие владения. С точки зрения закона, это всё равно что сдавать чужую квартиру: вы не собственник остальных долей, а значит, не имеете права распоряжаться ими.

Что грозит?

Договор могут признать недействительным, арендаторов — выселить, а полученные вами деньги другие собственники вправе взыскать с вас как неосновательное обогащение.

Коротко: без согласия всех сдавать всю квартиру нельзя. Договор будет не просто оспоримым, а ничтожным — недействительным с самого начала. Сдать можно только свою долю, и то с большими оговорками, а на практике — опять же только с согласия всех.