Вопросы к адвокату: Действует ли наш договор найма в данный момент, и в каком статусе (согласно ст.ГК РФ)?

Здравствуйте, Ралина!

Уточните сразу: имеется ли у вас на руках подписанный договор найма жилого помещения от 15.09.2024 со всеми приложениями? Готовы ли вы прислать его текст для детального анализа? Сохранились ли у вас банковские выписки, подтверждающие ежемесячные переводы 40 000 рублей на карту собственника, а также переписка, где он отказывается выдавать чеки?

Для точного ответа на все поставленные вопросы необходимо изучить сам договор. Без изучения договора дать однозначные ответы невозможно, потому что именно его условия определяют, действует ли он в настоящий момент, какие платежи возложены на нанимателя и какие обязанности есть у наймодателя. Поэтому мои разъяснения будут предварительными и основанными на общих нормах закона.

🔥 Я уже написал Вам в личные сообщения на сайте — загляните прямо сейчас! Я готов продолжить диалог и предложить эффективное решение Вашей проблемы. Свяжитесь со мной через личные сообщения или по любым удобным контактам: https://9111.ru/id-ermakov/

📞 +7(995)300-12-45 (WhatsАpp, Мах)

📧 yuristermakov@bk.ru

⚖️🛡️ Желаю удачи в разрешении спора. ⚖️🛡️

С уважением, юрист Ермаков Сергей Александрович.

Ралина,

1. действует, имеет. Если в договоре указана оплата только за фактически потребленные ресурсы (по счетчикам), то не кап.ремонт, не иные расходы вы оплачивать не должны

Вопрос в другом: из текста вопроса следует, что плата за найм осталась прежней. Наймодатель сейчас просто может повысить размер платы (с учетом всех расходов на ЖКУ)

2. принудить не сможете. У вас достаточно документов для обращения в ФНС. Вот только ваше обращение вполне может послужить поводом для усиления конфликта и досрочного выселения. Что у вас в договоре прописано касательно одностороннего расторжения договора?

для того чтобы предметно ответить на ваш вопрос, желательно бы ознакомиться со всеми документами для дачи правовой оценки.

1.Я внимательно изучила вашу ситуацию. Разберу по пунктам: что говорит закон, где риски и как действовать.

Я внимательно изучил вашу ситуацию. Разберу по пунктам: что говорит закон, где риски и как действовать.

1. Статус договора после истечения срока

Утверждение собственника об «автоматическом продлении» неверно. Для договора найма сроком 11 месяцев (краткосрочный) закон не предусматривает автоматической пролонгации. По общему правилу, после истечения срока договор прекращается. Чтобы продолжить отношения, стороны должны явно выразить волю — подписать дополнительное соглашение или заключить новый договор.

При этом есть нюанс: если после истечения срока вы продолжили жить в квартире, а собственник не возражал и принимал оплату, суды могут расценить это как фактическое возобновление отношений на тех же условиях. Но это не «автоматика» по закону — это оценка фактических обстоятельств судом в случае спора. Поэтому устная договорённость сама по себе не создаёт правовых последствий: в суде подтвердить её будет крайне сложно.

Мой совет: зафиксируйте текущее положение письменно. Предложите собственнику подписать дополнительное соглашение, где чётко прописать срок продления и все условия (арендную плату, порядок оплаты СОИ и капремонта). Это защитит обе стороны.

2. Требования по оплате СОИ и капремонта

Здесь важно разделить обязанности.

Содержание общего имущества (СОИ). По закону обязанность нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме лежит на собственнике жилого помещения. Он включает эти расходы в свои затраты как владелец дома. Вы как наниматель оплачиваете только жилое помещение (арендную плату) и, если это прямо предусмотрено договором, коммунальные услуги (по счётчикам или по договорённости). Требовать с вас оплаты СОИ собственник не вправе, если это не прописано в договоре. Капитальный ремонт. Обязанность по проведению капитального ремонта также лежит на собственнике. Вы не обязаны оплачивать взносы на капремонт дома — это расход владельца недвижимости. Однако если в договоре прямо прописана ваша обязанность компенсировать собственнику такие расходы (например, он платит за вас из своих средств, а вы возмещаете), тогда такое условие законно.

Вывод: если в договоре нет специальных условий, требования собственника об оплате СОИ и капремонта незаконны. Проверьте текст договора — возможно, там есть скрытые пункты, меняющие распределение обязанностей.

3. Уклонение от фиксации доходов

Если собственник зарегистрирован как самозанятый, он обязан после получения каждого платежа формировать чек в приложении «Мой налог». Отсутствие чеков — это риск для него самого (проблемы с налоговой), но для вас это тоже важно: чек служит доказательством того, за какой период и какую сумму вы перевели.

Аргумент «договора на бумаге уже нет» не освобождает от этой обязанности. Даже при фактическом продолжении отношений (если суд это признает) у собственника сохраняется обязанность оформлять доходы.

Что делать: направьте собственнику письменное требование (лучше заказным письмом или с описью вложения) выдавать чеки после каждого платежа. Укажите, что это необходимо для вашей финансовой безопасности. Если последует отказ — это будет доказательством в случае обращения в суд.

Практические шаги для разрешения спораЗафиксируйте факты. Сохраняйте все переписки, выписки по счёту, где видно назначение платежа.Предложите письменное соглашение. Это самый надёжный способ закрыть вопросы срока, распределения расходов и фиксации доходов. При невозможности договориться — обратитесь к юристу для подготовки претензии или иска. В суде вам предстоит доказать факт продолжения отношений после истечения срока договора и оспорить незаконные требования об оплате СОИ/капремонта.

Главное — не игнорируйте ситуацию, а переводить её в письменную плоскость. Это снизит риски и поможет чётко определить права и обязанности обеих сторон. Удачи в разрешении вопроса!

2.Разберу ваши вопросы по порядку — так будет проще выстроить защиту. Ситуация действительно спорная, но у вас есть сильные аргументы.

1. Статус договора

Договор, заключённый на 11 месяцев, по закону — краткосрочный. К таким договорам не применяется статья 684 ГК РФ (о преимущественном праве и автоматическом продлении, если стороны не заявили об отказе). То есть формально после истечения срока договор прекращается. Однако есть важный нюанс: если вы продолжили жить в квартире, а собственник принимал арендную плату, суды часто расценивают это как фактическое продление договора на тех же условиях. Так что договор действует, но статус лучше зафиксировать письменно (например, направить собственнику письмо о том, что вы считаете договор продлённым, и сохранить ответ — это пригодится в споре).

2. Юридическая сила пункта про счётчики

Да, условие сохраняет силу. Тот факт, что вы продолжали платить и собственник принимал деньги, не означает автоматического изменения договора. Вы демонстрировали добросовестность, но это не отменяет ранее согласованного условия: наниматель оплачивает только ресурсы по счётчикам. Аргумент собственника, что «всё входит в коммуналку и в счётчики», юридически неверен: строки «Капитальный ремонт» и «Содержание общедомового имущества» (СОИ/ОДН) не зависят от показаний ваших квартирных счётчиков — это расходы на общее имущество дома, которые по закону (ст. 154, 158 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ) лежат на собственнике.

3. Как отказать в оплате капремонта и СОИ, не спровоцировав выселение

Не отказывайтесь резко. Действуйте так:

Напишите собственнику письменное возражение. Укажите, что согласно договору вы оплачиваете только ресурсы по счётчикам, а строки «Капитальный ремонт» и «Содержание общедомового имущества» по закону несёт собственник. Приложите ссылки на нормы.Предложите компромисс. Например, вы оплачиваете свою часть (по счётчикам), а собственник сам закрывает «свои» строки из квитанции или компенсирует вам эти расходы отдельно (если это было в изначальных договорённостях).Ф.иксируйте всё. Сохраняйте переписку, копии квитанций, свои расчёты. Это будет доказательной базой, если дело дойдёт до суда. Такой подход показывает, что вы действуете в рамках договора, а не просто уклоняетесь от платежей, — это снижает риск обвинений в нарушении условий и последующего расторжения. 4. Как получить расписки или чеки для компенсации

Прямо попросите собственника выдать расписку или чек (если он самозанятый/ИП) за каждый период. В расписке укажите: период, сумму, основание («оплата по договору найма №... от...»), ваши и его данные. Если собственник отказывается — это уже повод для разговора о нарушении условий договора. Собранные документы (договор, расписки/чеки, выписки) вы и предоставите работодателю или в ФНС.

5. Жалоба в ФНС

Наличие договора, квитанций и выписок — хорошая база. Алгоритм:

Соберите доказательства. Договор, квитанции (где видны спорные строки), выписки по карте (подтверждение оплаты), переписка, где собственник признаёт получение денег.Обратитесь в ФНС. Подайте заявление с изложением фактов. Налоговая проверит, декларировал ли собственник доход. Важно: сам по себе факт получения денег от арендатора не означает сокрытия — собственник может законно учитывать эти суммы в декларации. ФНС смотрит, есть ли неуплата. Будьте готовы к диалогу. Иногда достаточно предупреждения о жалобе, чтобы собственник начал оформлять доходы официально.Итог

Ваша позиция сильна: договор чётко разграничивает зоны ответственности, а закон подтверждает, что капремонт и СОИ — обязанность собственника. Главное — не переходить в режим конфронтации сразу, а фиксировать каждый шаг. Если диалог не сложится, собранные доказательства станут основой для обращения в суд или налоговую. Рекомендую перед активными шагами проконсультироваться с адвокатом по жилищному праву — он поможет составить грамотные тексты возражений и оценить риски в вашей конкретной ситуации.

Правовая оценка ситуации и алгоритм действий

Ниже представлен подробный анализ вашей правовой позиции по каждому из поставленных вопросов.

1. Статус договора найма (ст. 683, 684 ГК РФ)

Ваш договор действует в настоящий момент на законных основаниях.

Срок: Согласно ст. 683 ГК РФ, если срок в договоре не установлен, он считается заключенным на пять лет. Однако ваш первоначальный срок был определен — 11 месяцев.

Продление: В соответствии со ст. 684 ГК РФ, по истечении срока договора краткосрочного найма жилого помещения (до одного года) наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока собственник должен был предложить вам заключить новый договор или предупредить об отказе от продления в связи с решением не сдавать жилье в течение года. Если он этого не сделал, а вы продолжили проживать в квартире, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (то есть еще на 11 месяцев).

Автоматическое продление: Устное утверждение собственника о том, что «договора на бумаге нет», юридически ничтожно. Факт продолжения вами оплаты и проживания является конклюдентным действием, подтверждающим действие договора. Отношения сторон продолжают регулироваться первоначальным письменным документом.

2. Юридическая сила пункта об оплате «только по счетчикам»

Этот пункт сохраняет полную юридическую силу. Смена старого срока действия договора на новый (в порядке автоматического продления) не меняет его условий. Собственник принимает ваши платежи без возражений, что подтверждает согласие с условиями сделки. Аргумент собственника о том, что капремонт и СОИ входят в «коммуналку» и «счетчики», противоречит базовым нормам права:

Ст. 210 ГК РФ: Бремя содержания имущества несет его собственник.

Ст. 154 ЖК РФ: Плата за жилое помещение для собственника включает взнос на капитальный ремонт и плату за содержание жилого помещения (включая СОИ).

Ст. 678 ГК РФ: Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, он также обязан коммунальные платежи. Взнос на капремонт и плата за содержание общедомового имущества к коммунальным услугам (ресурсам), оплачиваемым по приборам учета, не относятся. Это бремя владения объектом недвижимости.

3. Как правомерно отказать в оплате СОИ и капремонта

Чтобы избежать обвинений в просрочке платежей и формальных поводов для расторжения договора (ст. 687 ГК РФ), необходимо действовать строго документально:

Продолжайте платить свою часть. Ежемесячно переводите собственнику ровно ту сумму, которая указана в квитанции как ваше потребление по индивидуальным приборам учета (ИПУ). Сохраняйте все банковские выписки.

Направьте досудебную претензию. Составьте официальное письмо (ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении на адрес квартиры, указанной в договоре, либо вручи под подпись на двух экземплярах). В тексте сошлитесь на п. X вашего договора («Наниматель оплачивает услуги исключительно по показаниям ИПУ»), ст. 210 ГК РФ и ст. 154, 158 ЖК РФ. Укажите, что оплата СОИ и капремонта приведет к неосновательному обогащению наймодателя (ст. 1102 ГК РФ), поэтому данные строки исключаются из ваших расчетов. Зафиксируйте, что при отсутствии перерасчета вы будете вынуждены оплачивать эти суммы напрямую в ресурсоснабжающие организации (РСО) или управляющую компанию (УК) через суд.

Опционально: прямые договоры. Напишите заявления в вашу УК и Фонд капитального ремонта о заключении соглашения о разделении лицевого счета или прямой оплате РСО только потребленных ресурсов (некоторые фонды идут навстречу нанимателям при наличии копии договора найма, чтобы исключить накопление долга за неплатежи собственника). Это полностью выведет спорные суммы из ваших отношений с наймодателем.

4. Как принудить собственника выдать чеки или расписки

Собственник систематически нарушает закон, уклоняясь от фиксации доходов:

Если он самозанятый: Он обязан формировать чек в приложении «Мой налог» на каждую полученную сумму согласно ст. 14 Федерального закона № 422-ФЗ.

Если он физлицо: Он обязан выдавать вам расписку в получении денежных средств. Алгоритм принуждения:

Письменное требование. Направьте заказным письмом уведомление, в котором установите разумный срок (например, 5 рабочих дней) на предоставление закрывающих документов за весь период. Укажите, что отсутствие документов лишает вас возможности получить компенсацию расходов у работодателя и создает риски обвинения вас в незаконном проживании.

Приостановка платежа (рискованный шаг). Вы можете приостановить следующий платеж, направив вместе с деньгами сопроводительное письмо: «Оплата аренды за [месяц] в размере 40 000 руб. будет произведена в течение 3 банковских дней после предоставления кассового чека/расписки за предыдущий месяц». Однако этот метод может спровоцировать конфликт и иск о выселении за задержку платы.

Обращение к работодателю. Подайте пакет документов на компенсацию (копию договора, выписки по карте). Если работодатель откажет из-за отсутствия чеков, получите письменный отказ. Этот отказ станет доказательством реального ущерба, причиненного вам недобросовестностью наймодателя, и послужит весомым аргументом в суде.

Судебный порядок. Обратиться в мировой суд с иском о понуждении к выдаче платежных документов. Параллельно можно заявить требование о взыскании убытков (стоимость почтовых отправлений, упущенная компенсация от работодателя).

5. Алгоритм подачи жалобы в ФНС

Основание: нарушение требований ФЗ № 422-ФЗ (для самозанятых) или ст. 228 НК РФ (уплата НДФЛ физлицами). Подготовительный этап:

Сделайте скан-копии договора, всех выписок по банковской карте, подтверждающих переводы, и квитанций ЖКХ.

Выпишите ИНН собственника (он указан в договоре или его можно узнать по ФИО и адресу квартиры на сайте ФНС). Способы подачи:

Через сервис ФНС. На официальном сайте nalog.gov.ru в разделе «Обратная связь / Помощь» -> «Сообщение о нарушении налогового законодательства». Выберите тип нарушения: «Сведения о незадекларированных доходах».

Лично или почтой. Заполните форму заявления (аналог обращения гражданина) и отнесите в инспекцию ФНС по месту нахождения квартиры. Что указать в жалобе:

Данные объекта недвижимости (адрес).

Период сдачи (с 15.09.2024 по настоящее время).

Сумму ежемесячного дохода (40 000 руб.).

Способ получения дохода (переводы на карту №... — приложите выписку обезличенно, показав только факт транзакций этому лицу).

Факт отказа от выдачи чеков/расписок. ФНС проведет камеральную проверку. При подтверждении факта ведения предпринимательской деятельности без регистрации (если собственник не платит налоги) ему грозит доначисление налога (4% или 13%), пени и штраф в размере 20% от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ).

Важное предупреждение: Жалоба в ФНС — это эскалация конфликта. Собственник, получив вызов в налоговую, вероятнее всего попытается расторгнуть договор. Однако наличие действующего письменного договора защищает вас: просто так выселить нанимателя до истечения текущего 11-месячного срока собственник не сможет — ему придется обращаться в суд, доказывая существенные нарушения с вашей стороны (чего при соблюдении вышеописанного алгоритма оплат не будет). Для защиты от внезапной смены замков рекомендуется зафиксировать текущее состояние квартиры актом с участием свидетелей или участкового.

Договор найма продолжает действовать, но не «автоматически», а на неопределённый срок: согласно ст. 610 ГК РФ, если наниматель продолжает пользоваться жилым помещением после истечения срока договора и наймодатель не возражает, договор считается возобновлённым на тех же условиях и на неопределённый срок. Это значит, что все условия первоначального договора, включая пункт об оплате коммунальных услуг по счётчикам, сохраняют силу. Устные заявления собственника о «продлении на словах» юридического значения не имеют — значимо только фактическое продолжение проживания и принятие платежей.

По вопросу оплаты капремонта и содержания общего имущества вы правы: эти расходы являются бременем собственника. В силу ст. 210 ГК РФ собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, а ст. 154 и 158 ЖК РФ прямо относят взносы на капремонт и плату за содержание жилого помещения к обязательствам собственника, а не нанимателя. Условие договора об оплате «только по счётчикам» означает, что вы оплачиваете лишь фактически потреблённые ресурсы (вода, электроэнергия, газ) — это соответствует ч. 1 ст. 157 ЖК РФ и Правилам № 354. Требование собственника оплачивать СОИ и капремонт противоречит закону, поэтому вы вправе отказаться, сославшись на ст. 210 ГК РФ и ст. 154 ЖК РФ. Отказ от незаконных требований не является основанием для расторжения договора: согласно ст. 450.1 ГК РФ, односторонний отказ от договора возможен только если это предусмотрено договором или законом. Таким образом, наймодатель может выселить вас только через суд и только при наличии законных оснований (например, невнесение платы за жильё, которое вы как раз вносите).

Что касается чеков и расписок: собственник обязан подтверждать получение платежей, и его отказ создаёт для вас риски. Вы можете направить ему письменное требование о выдаче расписок или чеков, а при отказе — обратиться в ФНС с жалобой о сокрытии дохода от сдачи жилья внаём (ст. 209 НК РФ обязывает самозанятых и физлиц декларировать такие доходы). Для компенсации на работе вам достаточно выписок по банковской карте с назначением платежа «аренда», но если работодателю нужны именно чеки — это уже вопрос к собственнику. В судебном порядке вы также можете обязать его выдать документы, но это длительная процедура. Рекомендую зафиксировать переписку с собственником (скриншоты, аудиозапись разговора), чтобы в случае спора подтвердить и факт оплаты, и его отказ от оформления документов.

Договор не продлевается автоматически на неопределенный срок — по закону, раз он был заключен на срок до года (краткосрочный), к нему не применяются правила о продлении (ст. 683, 684 ГК РФ) , поэтому сейчас действует старый договор, но Вы вправе отказаться от оплаты капремонта и СОИ — это обязанность собственника (ст. 210 ГК РФ, ст. 154, 158 ЖК РФ), а чеки можно истребовать через налоговую, подав жалобу по факту сокрытия доходов .

📌 ВАЖНО!

═══════════════════════════════════════

В личных сообщениях:

• индивидуальная консультация с полным разбором ситуации;

• составление юридических документов (заявления, жалобы, иски, претензии);

• проверка и правовой анализ договоров.

Стоимость и объем работы — по согласованию в переписке.

═══════════════════════════════════════

📩 Пишите.

1. Статус договора. Договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок (11 месяцев), если наймодатель не предупредил вас об отказе от продления за 3 месяца до истечения срока (ст. 684 ГК РФ). Условие об оплате «только по счётчикам» сохраняет силу.

2. Оплата капремонта и СОИ. Требование наймодателя незаконно. Согласно ст. 210 ГК РФ и ст. 154, 158 ЖК РФ, бремя содержания общего имущества и взносы на капремонт лежат на собственнике, а не на нанимателе. Вы обязаны оплачивать только фактически потреблённые коммунальные ресурсы (по счётчикам).

3. Чеки и расписки. Наймодатель обязан выдавать документы, подтверждающие оплату (ст. 10 Закона № 54-ФЗ). Для получения чеков или расписок направьте ему письменное требование. При отказе — обращайтесь в ФНС.

4. Жалоба в ФНС. Подайте электронное обращение через сайт ФНС, приложив копию договора, выписки по карте и скриншоты переписки. ФНС проведёт проверку и может привлечь наймодателя к ответственности за сокрытие доходов.

Если потребуется составить процессуальные документы с учётом данных рекомендаций — обращайтесь.

+7-918-363-83-08 Мах, Telegram, Whats'App

Правовой анализ договора осуществляется на платной основе.

Обращайтесь к любому юристу на сайте.

⚖️ С уважением, юрист Кочетков А.В.

⭐ Готов также ответить на все Ваши вопросы в личных сообщениях.