Многие пункты в договоре которые меня смутили, сказал что они касаются только посуточных сдач и ко мне не относятся.

Ситуация содержит несколько серьезных юридических и бытовых рисков. Вы находитесь в уязвимом положении, так как у вас на руках нет оригинала договора (только фото), а деньги переданы без документального подтверждения.

Ниже приведен подробный разбор ваших рисков по пунктам:

1. Юридические риски из-за формы договора

Отсутствие вашего экземпляра. Договор — это двухсторонний документ. Фотография не является доказательством его подписания собственником или того, что текст на фото совпадает с тем, что вы подписали физически. Собственник может заявить, что вы видели черновик, а итоговый договор другой, или вовсе отрицать факт заключения сделки. Без бумажного экземпляра с подписью собственника вам будет крайне сложно доказать условия аренды в суде.

Смешанный тип договора. Документ одновременно регулирует посуточную аренду и длительный срок. Это создает огромную правовую неопределенность. Если возникнет спор о выселении, порче имущества или возврате залога, собственник сможет ссылаться на пункты для посуточной сдачи (например, право войти в любое время, штраф за отмену бронирования менее чем за сутки, удержание залога при любой претензии к чистоте). Доказывать обратное придется вам, но без второго экземпляра договора ваша позиция слаба.

Статус помещения. Квартира разделена на три студии, скорее всего, незаконно: мокрые зоны (кухни, санузлы) над жилыми комнатами соседей снизу запрещены строительными нормами. Если управляющая компания или соседи подадут жалобу в жилищную инспекцию, объект могут принудительно вернуть в исходное состояние. В этом случае ваш договор потеряет предмет (студии перестанут существовать), и вас попросят съехать в кратчайшие сроки без компенсации.

2. Финансовые риски

Нет расписки об оплате. Это самый критичный риск прямо сейчас. У вас нет доказательств передачи денег. Собственник завтра может заявить, что вы ничего не платили, кроме первого месяца, и потребовать оплату снова, либо обвинить вас в незаконном проникновении в жилье. Слова «я сверила паспортные данные» судом не принимаются. По закону передача наличных свыше 10 000 рублей между гражданами должна подтверждаться письменно.

Двойная оплата. Формулировка «оплата 1 месяц + залог» обычно означает сумму, равную двум арендным платам. Но если в договоре прописано иное (например, первый и последний месяцы проживания плюс залог), а вы отдали просто две суммы без уточнения назначения платежа, собственник может трактовать вторую часть как оплату за второй месяц вперед.

Посуточная ротация рядом. Постоянная смена жильцов через стенку повышает риск краж, шума, конфликтов и внимания полиции. Кроме того, это увеличивает износ общих коммуникаций (электрощитовая тамбура, замок входной двери).

3. Риски безопасности и приватности

Ключи и доступ. Поскольку некоторые студии сдавались посуточно, дубликаты ключей могут быть у неограниченного круга лиц (клининг, предыдущие жильцы, посредники). Вам нужно немедленно сменить личинку замка в вашей двери (за свой счет, с сохранением старой личинки для выезда). Также стоит уточнить, есть ли у собственника мастер-ключ от вашей комнаты.

Общий тамбур. Это пространство юридически часто относится к зоне ответственности всех собственников этажа или управляющей компании. Если другие жильцы-студенты будут захламлять его или оставлять открытой дверь, ответственность за сохранность вещей в коридоре можете нести вы, а безопасность жилья снизится.

4. Налоговые риски Тот факт, что собственник показывал выписку из ЕГРН на Госуслугах, подтверждает, что он владелец. Однако смешанный договор почти всегда указывает на работу «в серую». Если налоговая заинтересуется объектом (а жалобы соседей на перепланировку и поток людей этому способствуют), проверки коснутся и легальности вашего проживания.

Что делать прямо сейчас

Зафиксируйте передачу денег задним числом. Напишите собственнику сообщение в мессенджере (лучше всего текстом, чтобы осталась дата): «Иван Иванович, добрый день. Еще раз подтверждаю, что сегодня [Дата] передала вам лично в руки [Сумма цифрами и прописью] рублей наличными. Из них [Сумма] — оплата за период с [Дата] по [Дата], и [Сумма] — залог в соответствии с п. [номер] нашего договора найма. Прошу подтвердить получение». Если ответит «подтверждаю» — сделайте скриншот. Это станет хотя бы каким-то косвенным доказательством в дополнение к фото договора.

Требуйте оригинал договора. Настаивайте на встрече, где вы оба подпишете два идентичных экземпляра. Если откажется — это огромный красный флаг. Предложите составить простую рукописную расписку: «Я, ФИО, паспорт..., получил от ФИО, паспорт... денежную сумму X в качестве оплаты за наем жилого помещения по адресу Y за период Z и залога согласно договору от [дата]». Пусть поставит дату и подпись.

Проверьте статус объекта. Закажите свежую выписку из ЕГРН самостоятельно (это стоит около 300 рублей на официальном сайте Росреестра). Так вы убедитесь, что перед вами именно собственник, а не субарендатор, и что на квартире нет ареста или ипотеки с запретом на сдачу.

Защитите помещение. Сразу после прочтения этого ответа поменяйте личинку замка. Старую положите в пакет и спрячьте у себя — при выезде обязаны будете вернуть всё в исходное состояние. Сделайте подробные фотографии и видео состояния студии прямо сейчас: общий план, все углы, сантехника, плита, стены, пол, счетчики. Отправьте этот архив себе на почту, чтобы зафиксировалось точное время съемки.

Изучите фото договора. Проверьте следующие моменты (ищите их на вашем фото):

Кто указан Наймодателем? Совпадает ли ФИО с человеком, которому вы отдали деньги?

Есть ли фраза «Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон», и пустое место для вашей подписи на экземпляре собственника?

Как точно сформулирован предмет договора? Указан адрес всей квартиры или конкретно вашей студии (с номером)?

Прописаны ли четкие даты начала и окончания срока (не «посуточно»)?

За что именно можно удержать залог (грязь, поломка, курение)? Нет ли там пункта «за досрочное расторжение по инициативе Нанимателя»?

Есть ли пункт о праве собственника входить в помещение без присутствия жильца и за сколько часов он должен предупредить?

Уточните правила дома. Узнайте у соседей или в чате ЖК, разрешено ли держать общие двери тамбура открытыми и кто отвечает за уборку общего пространства.

Если собственник продолжит уклоняться от выдачи вашего экземпляра договора и написания расписки, наиболее безопасный вариант — зафиксировать текущее состояние на видео, забрать свои вещи и съехать в течение суток, потребовав возврата денег за непрожитые дни и залога. Оставаться в объекте без документов на руках финансово опасно. Для оценки конкретных пунктов договора мне потребуются сами фотографии.