Взимается ли налог 13% при продаже квартиры, оформленной в 2025 г. по РФ?

Нет, налог 13% с вас не взыщут, если с момента реального приобретения квартиры в собственность прошло более 3 или 5 лет.Согласно официальным разъяснениям Федеральной налоговой службы РФ (Письмо ФНС России от 06.03.2024 № БС-16-11/69@), для объектов недвижимости в новых регионах срок владения исчисляется с даты первоначального возникновения права собственности по законодательству, действовавшему до вхождения регионов в состав РФ. Свежая перерегистрация документов в Росреестре в ноябре 2025 года на этот срок не влияет.

если на дату продажи вы будете считаться собственником менее минимального срока (часто — по дате регистрации в ЕГРН в 2025), то налог 13% (при резидентстве РФ) обычно взимается, но его можно уменьшить через вычет или подтвержденные расходы. При нерезидентстве ставка будет выше.

Да, с высокой долей вероятности налог в размере 13% (или более по прогрессивной шкале) заплатить придется.

Ключевым фактором для Федеральной налоговой службы России является дата регистрации права собственности именно в российском реестре — ЕГРН. Поскольку вы оформили квартиру на себя только в ноябре 2025 года, срок вашего владения объектом как собственника по российскому праву исчисляется именно с этой даты.

Почему возникнет налог: Минимальный предельный срок владения недвижимостью, после которого продажа освобождается от НДФЛ, составляет 5 лет. Исключения составляют случаи, когда жилье получено в наследство, в дар от близкого родственника, в результате приватизации или если оно является единственным жильем продавца — тогда срок сокращается до 3 лет.3 источника Если ваша ситуация не подпадает под эти исключения и это не единственное ваше жилье, то при продаже сейчас пятилетний срок еще не истечет.

Как будет рассчитываться сумма к уплате:

Ставка: Для налоговых резидентов РФ (находящихся в стране более 183 дней в году) ставка составит 13% с суммы дохода до 2,4 млн рублей в год и 15% с суммы превышения этого порога.

База для налога: Налог рассчитывается не со всей суммы продажи, а с разницы между ценой продажи и расходами на покупку. В вашем случае расходы подтверждаются документами, связанными с приобретением квартиры по доверенности в 2025 году. Если документов нет, можно применить стандартный имущественный вычет в размере 1 млн рублей.2 источника

Пример расчета: Если вы продадите квартиру за 5 млн рублей, а купили ее за 4 млн, ваш доход составит 1 млн рублей. С него нужно будет уплатить 130 000 рублей (при ставке 13%). Если же подтверждающих расходов нет, из 5 млн вычитается 1 млн (вычет), и налог платится с 4 млн (600 000 рублей).

Важные нюансы вашей ситуации:

Доверенность 2014 года. Сама по себе украинская доверенность 2014 года не переносит начало срока владения на ту дату. Доверенность лишь уполномочивает представителя совершить сделку. Право собственности возникает у вас только с момента государственной регистрации перехода права в Росреестре (ЕГРН). Позиция Минфина РФ традиционно заключается в том, что для целей налогообложения важен факт записи в государственном реестре страны совершения сделки.

Признание расходов. Чтобы уменьшить налог, вам потребуется документально подтвердить реальные расходы на приобретение. Поскольку сделка проходила в другой юрисдикции по документам другого государства, ФНС может потребовать нотариально заверенный перевод всех первичных документов (договора купли-продажи, платежных поручений) и их проверку на соответствие законодательству того периода. Если документы будут признаны, вы заплатите налог только с чистой прибыли.

Статус резидента. Если на момент продажи в 2025 или 2026 году вы будете находиться в России менее 183 дней в календарном году, ставка налога вырастет до 30%, а право на налоговые вычеты (ни в 1 млн рублей, ни в сумме подтвержденных расходов) будет утрачено.

Обязанность подать декларацию. Даже если после применения вычетов сумма налога к уплате окажется нулевой, обязанность подать декларацию 3-НДФЛ сохраняется, так как владение составило менее минимального срока. Декларацию необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а сам налог оплатить до 15 июля .

Чтобы точно определить свою налоговую нагрузку, рекомендуется обратиться в территориальную инспекцию ФНС с полным пакетом имеющихся документов (включая текст украинской доверенности и договора 2025 года) для получения индивидуального письменного разъяснения.

Налог при продаже квартиры зависит не от того, когда и на каком основании она оформлена, а от того, сколько времени она находится в вашей собственности. Поскольку право собственности зарегистрировано в ноябре 2025 года, срок владения начал течь с этой даты. Если вы продадите квартиру до ноября 2028 года (при условии, что не попадаете под исключения), доход от продажи будет облагаться налогом.

Минимальный срок владения составляет 5 лет по общему правилу (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ), но есть исключения, когда достаточно 3 лет: наследство, дарение от близкого родственника, приватизация, договор ренты или если это ваше единственное жильё. Ваша ситуация — покупка по доверенности, выданной в 2014 году, — под эти исключения не подпадает. Сама по себе доверенность не делает вас собственником с 2014 года: право собственности возникает только с момента государственной регистрации, то есть с ноября 2025 года.

Если продажа состоится до истечения минимального срока, налог рассчитают так: с суммы до 2,4 млн рублей — 13%, с превышения — 15% (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Уменьшить облагаемый доход можно либо на имущественный вычет в 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ), либо на фактические расходы на приобретение квартиры (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Второй вариант обычно выгоднее, если у вас есть документы, подтверждающие оплату. Обратите внимание: если цена продажи будет ниже 70% кадастровой стоимости, налог посчитают от 70% кадастра (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Декларацию 3-НДФЛ нужно будет подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а налог уплатить до 15 июля. Если же вы готовы подождать и продать квартиру после ноября 2030 года, налог не возникнет вовсе, и подавать декларацию не потребуется.

Уточните, пожалуйста, является ли эта квартира вашим единственным жильём на момент продажи — от этого зависит, не применится ли льготный трёхлетний срок. Здесь я не вижу ваших документов, а от них зависит половина выводов. Полный разбор и готовый документ — на yatriumf.ru.

Если разбор пригодился, отметьте его - это подскажет людям с похожей проблемой, куда смотреть.

———

Ковалёв Юрий Сергеевич — руководитель юридического центра «ТРИУМФ»

Споры с продавцами и подрядчиками, взыскание долгов, трудовые и семейные дела, банкротство, суды всех инстанций.

Нужен готовый документ по вашей ситуации — претензия, иск, возражения, жалоба? Напишите, подготовим.

Разборы законов и полезные памятки — в нашем Телеграме, подписывайтесь: t.me/yatriumf

Телефон +7 (8652) 599-688 · почта yatriumf@bk.ru · сайт yatriumf.ru

Когда возникает НДФЛ при продаже

Налог при продаже недвижимости платит собственник. В общем случае доход от продажи облагается НДФЛ по ставке 13% (для налоговых резидентов РФ) или 30% (для нерезидентов).

2) С какой даты считать срок владения

Ключевой момент — с какой даты у вас возникает право собственности в РФ. Обычно для расчёта налога учитывают дату государственной регистрации права в ЕГРН. Если право зарегистрировано в 2025 году, то по общему правилу срок владения на момент продажи может оказаться менее минимального, и тогда налог скорее всего будет.

3) Есть ли законные основания не платить налог

В России действуют минимальные сроки владения и льготы по НДФЛ (например, при владении объектом дольше установленного минимального срока). Если минимальный срок не выдержан, можно уменьшить налог за счёт:

- имущественного налогового вычета при продаже (в пределах установленного лимита), либо

- расходов на приобретение (если их можно подтвердить документально).

Также важны условия конкретного владения: статус собственности, основания приобретения, наличие документов.